Апартаменты: обещания проверят реальностью
Предложение апартаментов за год увеличилось вдвое. Спрос также растёт, но
требования покупателей к доходности и сервису становятся всё более жёсткими.
Предложение апартаментов увеличивается и становится разнообразнее. Но и спрос растёт, и требования покупателей к доходности и сервису становятся всё более жёсткими.
За прошедший год продажи сервисных апартаментов в Петербурге выросли на треть, предложение – вдвое.
По данным Knight Frank St. Petersburg, сейчас на рынке в свободной продаже находятся 9800 юнитов в 40 апарт-отелях и МФК, их общая площадь – 329 000 кв.м. За год девелоперы вывели на рынок девять новых проектов (9600 юнитов).
Сегмент сервисных апартаментов растёт (81% в структуре предложения); доля рекреационных и элитных проектов сокращается. Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development, полагает, что именно инвестиционные отели остаются главным драйвером развития сегмента апартаментов в Петербурге. По данным Марины Сторожевой, директора по продажам комплекса VALO, доля инвестиционных сделок, когда номера приобретаются для последующей сдачи в аренду и извлечения дохода, выросла до 80%.
Проекты становятся масштабнее. Среднее количество номеров в новых комплексах – 1064 юнита. (В 2018 году – около 300.) В прошлом году на рынке появились Start (2258 номеров), «ПРО.Молодость» (2072), третья очередь VALO (1600) и «Artline в Приморском» (1041 юнит).
Самым крупным проектом пока остаётся cOASIS VERTICAL на 3500 номеров, его планируют завершить в 2025 году.
По словам Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, конкуренция заставляет девелоперов дифференцировать риски: застройщики включают в проект номера разных категорий, разделяют периоды пребывания (краткосрочное или долгосрочное) и способ инвестирования (продажа долями, блоками, юнитами). «Кроме того, в крупные проекты стали привлекать международных гостиничных операторов, – отмечает Светлана Московченко. – Например, в комплексах апартаментов VALO заявлена гостиница под брендом Mercure, в проекте cOASIS – Ramada Encore by Windham, в апарт-отеле Status – Novotel и Adagio Access».
Спрос за год вырос на 27%: покупатели приобрели 5700 юнитов. Из них 4089 сделок – с сервисными объектами (плюс 33%). А вот продажи так называемого псевдожилья, наоборот, сократились почти вдвое. В 2018 году застройщики реализовали 1732 номера, которые покупатели собираются использовать только для проживания (в том числе – из-за отсутствия «звёзд» и гостиничной инфраструктуры), в 2019-м прошли лишь 953 таких сделки.
Спрос на рекреационные апартаменты снизился на 19% (721 лот в 2018 году, 584 – в 2019-м), новых проектов в этом сегменте нет с 2018 года.
Средняя цена «квадрата» в апарт-отелях гостиничного типа выросла на 9–10%, до отметки 154 000 рублей.
При этом ставки, по которым собственники сдают номера арендаторам, с января прошлого года увеличились на 18%. По мнению Светланы Московченко, это обусловлено в том числе выходом на рынок аренды новых дорогих проектов, например, Art Studio от Группы RBI на 2-й Советской (Центральный район). То есть делать выводы об увеличении доходности в целом по сегменту пока преждевременно.
В этом году на рынок окажут влияние важные факторы: общее сокращение турпотока, снижение ставок по депозитам, возможно – запуск госпрограммы по легализации жилой аренды.
Данные Knight Frank St. Petersburg
Екатерина Запорожченко
коммерческий директор ГК Docklands Development:
– Рынок апартаментов стремительно развивается. И именно инвестиционный сегмент остаётся для него главной движущей силой в Петербурге. Городу нужны апарт-отели, оказывающие гостиничные услуги. Ещё один аргумент в пользу этого формата – зарубежный опыт. Всё больше туристов по всему миру предпочитают проживание в апартаментах размещению в классических гостиницах (данные booking.com). По прогнозам аналитиков, к 2023 году количество номерного фонда в комплексах апартаментов сравнится с количеством номеров в классических гостиницах Петербурга.
Всё более явным становится отличие сервисных апартаментов, апарт-отелей и псевдожилья. Проекты различаются не только набором первоначальных услуг от застройщика
(отделка, мебель, пакет арендатора), но и наличием опытной управляющей компании, которая занимается сдачей апартаментов в аренду. Наиболее правильным вариантом развития рынка апарт-отелей будет закрепление обязательств по передаче апартаментов всеми собственниками управляющей компании, предложенной застройщиком.
Владислав Ивлев
директор по развитию проектов «Лахта Парк» и «Лахта Плаза»:
– В прошлом году мы отметили рост интереса к новому для Петербурга виду недвижимости – апартаментам европейского формата в трёхэтажных домах на 3–4 семьи в сити-виллах. Это концепция проживания в загородном стиле, но в черте города.
Свободных привлекательных пятен под застройку в городе осталось мало. Далее развитие рынка апарт-отелей должно пойти по пути редевелопмента.
В 2020-м новых, ярких и интересных проектов в данном сегменте в Петербурге не будет. Рынок насыщен, что скажется на темпах продаж. Мы ожидаем повышенного интереса к проектам, объективно уникальным по расположению, занимающим новые ниши и привлекательным по иным критериям (экология, стиль жизни и пр.).
Марина Сторожева
директор по продажам комплекса VALO:
– Мы отмечаем несколько важных трендов. За последние пять лет доля инвесторов среди покупателей выросла до 80%. Они всё лучше понимают продукт, варианты доходности. Рассматривают покупку апартаментов как вход в готовый и ликвидный бизнес в сфере индустрии гостеприимства.
Предложение растёт, его структура меняется. На рынок выходят апарт-отели международных брендов: в комплексе апарт-отелей VALO появятся апартаменты 4 «звезды» от Mercure. Продолжается сегментация рынка, вызванная законом об обязательной классификации объектов временного проживания. Самоорганизация участников делает рынок апарт-отелей более логичным и прозрачным. Игроки пользуются единой терминологией, разделяют апарт-отели, сервисные апартаменты и псевдожильё.
Важный момент – увеличение турпотока в Петербурге. Комитет по развитию туризма прогнозирует до 9,9 млн гостей в 2020-м. Все эти люди будут нуждаться в комфортном временном размещении по адекватной цене. При этом в сегменте 3–4 «звезды» всё ещё сохраняется дефицит предложения.
Сергей Мохнарь
руководитель департамента развития ГК «ПСК»:
– В прошлом году мы утроили объёмы строительства, стали крупнейшим застройщиком апартаментов в Петербурге и вторыми в общероссийском рейтинге.
Из важных тенденций отмечу рост интереса к недорогим сервисным апартаментам возле метро.
Мы ожидаем, что рынок будет развиваться путём углубления сегментации апарт-комплексов. Предложения будут всё более индивидуализированными, а конкуренция среди апарт-проектов будет выражаться не только в стоимости и расположении, но и в количестве и качестве сервисов для арендаторов.
Владимир Фёдоров
заместитель генерального директора «Пулково Скай»:
– В этом году вырастет спрос. И за счёт малобюджетных покупателей, решающих свои жилищные вопросы. И за счёт частных инвесторов, причём по всему диапазону: от тех, кто покупает апарты блоками, до тех, кто приобретает доли.
Предложение будет расти количественно и качественно, ассортимент станет разнообразнее, возможности выбора – шире.
Наконец, очень важно, что уже в этом году начнётся серьёзная проверка обещаний – реальностью: несколько крупных комплексов будут введены в эксплуатацию. И станет понятно, насколько обоснованными были надежды клиентов.
Екатерина Титомир
директор управляющей компании Yard Group:
– 2020 год будет очень интересным с точки зрения развития апартаментов, в этом году на рынок аренды выводится большое количество новых юнитов. Думаю, мы будем наблюдать процесс перераспределения рынка: при правильно выбранной политике позиционирования апарт-отели могут оттянуть на себя значительную часть доли гостиничных объектов. А это не только иностранные и внутренние туристы, но и персонал, и управляющие компании. УК, научившись совмещать гостиничную и инвестиционную функции, сформируют новый рынок, на котором их роль в эксплуатации апартаментов будет существенно выше, чем у гостиничных операторов при управлении отелями.
Марина Павлюкевич
генеральный директор PLG:
– При стабильной макроэкономической ситуации в стране и мире продолжится рост туристического потока в Петербург. Также можно прогнозировать снижение ипотечных ставок и инвестиционной привлекательности жилого сегмента. Сокращается количество новостроек в локациях, подходящих для сдачи в аренду посуточно.
На рынок сильно повлияет результативность тех проектов, которые уже запущены в эксплуатацию, в руках наших коллег – репутация всего сегмента.
Важна позиция властей по отношению к апартаментам, в том числе – публичная: резкие высказывания и непоследовательные попытки урегулировать отрасль, безусловно, влияют на её состояние.
Евгений Межевикин
руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер»:
– Одним из определяющих факторов рынка сервисных апартаментов в 2020 году будет тренд, зародившийся ещё в 2019-м: это рост конкуренции и, как следствие, рост объёма предложения. На рынок будут выходить новые проекты, продукт будет трансформироваться. Возможно, активнее будут предлагаться новые форматы (например, продажа долей). Спрос на сервисные апартаменты тоже продолжит расти, потому что на сегодня это один из немногих понятных инструментов инвестирования.
Ольга Шарыгина
вице-президент Becar Asset Management:
– Рынок апартаментов взрослеет, но миф о том, что это универсальный формат для хорошего заработка любого девелопера, всё ещё существует. В том числе у компаний, которые не обладают опытом реализации таких проектов. Объектов в стройке очень много, что, конечно, влияет на рынок, конкуренцию, распределение спроса. Если застройщики продолжат ту же политику, которую ведут последние два года, мы увидим коллапсы, связанные с недостижимой доходностью некоторых проектов.