НАШ ЦИТАТНИК: «Надо очень аккуратно подходить к частичному изменению фасадов, поскольку оно порой довольно серьёзно меняет здания. Можно удлинить нос Венере Милосской, талию усилить, ноги укоротить. Но Венеры Милосской мы уже тогда не получим...» Владимир Григорьев

13 апреля, 20:02

В Москве уже опубликован список пятиэтажек под снос. Пригоден ли столичный вариант для Петербурга? А сами вы жили в «хрущевке»?

7 мая 2017 в 21:05
6 679

В Москве уже опубликован список пятиэтажек под снос. Пригоден ли столичный вариант для Петербурга? А сами вы жили в «хрущевке»?

В Москве опубликован список домов, предназначенных под снос в рамках реновации, – около 4500 зданий. Уже понятно, что переселять граждан собираются в упрощенном и ускоренном порядке, а действующие (пока) градостроительные правила и ограничения будут работать выборочно – если не мешают процессу. Своим мнением с NSP поделились Любава Пряникова, Евгений Везен, Сергей Терентьев, Алексей Шаскольский, Юрий Добровольский и др.

Плитка-Знак-вопроса-NSP.RU

А у вас есть личный опыт жизни в «хрущевке»? И как оно вам? Пригоден ли столичный вариант реновации для Петербурга? И что все-таки делать с кварталами массовой застройки, а главное – за чей счет?

Любава Пряникова,
старший консультант департамента консалтинга Colliers International в Петербурге:
– Я и сейчас проживаю в «хрущевке». Просторные зеленые дворы, низкая плотность малоэтажной застройки, а также полное обеспечение социальной инфраструктурой – воплощение «мечты урбаниста». И хотя это панельные дома, качество строительства достаточно высокое: у большинства «хрущевок» нормативный срок эксплуатации истек, однако заметных дефектов конструкций не наблюдается. Дома с небольшим количеством квартир (как общим, так  и на отдельной лестничной площадке) сегодня называют «клубными». Планировки в «хрущевках» по сравнению с современными многоэтажками на окраинах тоже нередко выигрывают. Например, минимальный размер студии в Мурино – около 20 кв.м, тогда как самая маленькая квартира в «хрущевке» – 30 кв.м. Дополнительные плюсы – наличие кладовок при достаточно ограниченных метражах квартир, а также балконов. Устаревшие элементы – проходные комнаты и маленькие кухни. Понятный недостаток этих кварталов – небольшое количество парковочных мест, а также «стареющие» инженерные сети. Территории, которые требуют перестройки, уже внесены в программу реновации, которую осуществляет компания «СПб Реновация». Несмотря на затруднения, механизмы ее  реализации уже отработаны на пилотных кварталах. Однако применить эту схему ко всем «хрущевкам» в Петербурге невозможно. Хотя бы из-за того, что высотное строительство в таких зонах неизбежно испортит городские панорамы. «Хрущевки» можно поддерживать в хорошем состоянии и при помощи капремонта с заменой инженерных систем.

Лидия Пашнова,
директор по маркетингу и PR ИСГ «Сплав»:
– У меня был опыт жизни в так называемой брежневке (та же пятиэтажка, только кирпичная). С теплотой вспоминаю то время, но это была молодость и опыт отдельного проживания без родителей, поэтому нравилось все.

А так по друзьям знаю, что такое «хрущевки». Это квартиры, в которых страдающим клаустрофобией людям делать нечего. А сидячая ванна – вообще венец дизайнерской мысли.

Что касается реновации, в Петербурге уже была попытка сноса «хрущевок». Но закончилось все как обычно:  никого никуда не расселили, только воткнули новые высотные дома по соседству с «хрущевками» и распродали квартиры в них.

Надежда Калашникова,
директор по развитию компании «Л1»:
– Выборочные правила – это дикость и беззаконие. Самое богоугодное дело без понятных, равных для всех и несменяемых хотя бы на период строительного цикла правил может превратиться в полную противоположность. Ни один инвестор не захочет «играть» в это. Сама идея реновации «хрущевок», на мой взгляд, разумна. Но что на что мы меняем? «Хрущевки» на муравейники? Тогда это не реновация с целью улучшения. Ни москвичам, ни тем более петербуржцам такой «упрощенный и ускоренный» порядок не понравится.

Начинать надо с создания законодательной базы и разъяснительной работы, чтобы новые правила были прозрачны, понятны и экономически целесообразны, – как для инвесторов, так и для жителей.

Юрий Добровольский,
зам. руководителя петербургского филиала Московской государственной экспертизы:
– У меня есть небольшой опыт жизни в «хрущевке»: гостил у родственников в другом городе. Принципиальных отличий от 504-й, 606-й и похожих серий не вижу. Жить можно, тем более «хрущевки» тогда стали альтернативой коммуналкам.

Судить о пригодности столичного варианта для Петербурга сложно. Стоит все же посмотреть, как будут реализованы первые проекты в Москве.

Дома массовой застройки морально и физически устарели. Более того, через какое-то время они придут в состояние, когда будет трудно гарантировать безопасную эксплуатацию. Поэтому реновация – процесс необходимый и неизбежный. А проводить ее нужно за счет инвесторов.

В Петербурге еще в 2008-м был принят закон об адресной программе развития застроенных территорий. Работа по реновации уже идет несколько лет, хотя до московских масштабов нам очень и очень далеко.

Николай Вечер,
вице-президент GVA Sawyer:
– Честно говоря, у меня нет четкой позиции по московской схеме реновации «хрущевок». Но мне крайне не нравится склонность столичных, да и вообще российских властей действовать «массовым» методом. Оценку недвижимости провели «массовым» методом», переселять из «хрущевок» будем тоже «массовым» методом и т.д. А почему нельзя применить индивидуальный подход? Или внимательное отношение к людям у нас не рассматривается в принципе? Я вырос в «брежневке», это, конечно, не «хрущевка», но тоже «барак развивающегося типа», по выражению немецкого архитектора Эрнста Мая. Там и сейчас живет моя мама. И за все 52 года ее обитания в этой квартире никто так и не поинтересовался ее мнением о качестве жилья или перспективах дома. И если у нас решат осчастливить людей по московской схеме, то ведь никто и не спросит. И осчастливливать будут массово, то есть насильно. Как-то это обидно.  

Светлана Денисова,
начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Самой жить в «хрущевке» не доводилось, но я хорошо представляю, с каким невероятным «комфортом» там устраивается народ. В столичном варианте или в провинциальном, но вопросы реновации этих кварталов стоят во всей своей неотвратимости и перед Петербургом тоже.

Другое дело – за чей счет? Граждане, которые там проживают, – не самые успешные люди. Государство предоставляло эти квартиры под лозунгом «на 25 лет». Коль скоро мы остаемся социальным государством – надо расселять. Решается ведь не только проблема реновации домов, но и вопрос занятости компаний строительного комплекса, которые, как известно, обеспечивают порядка 7-9 рабочих мест в смежных отраслях.

Александр Орт,
президент ГК «ННЭ»:
– Еще при Юрии Лужкове представители администрации Петербурга ездили в Москву, чтобы перенимать успешный опыт реновации «хрущевок». Аналогичная программа появилась и в Петербурге. Были намечены кварталы под переустройство: сначала 40, потом их количество сократилось до 22, сейчас уже осталось, по-моему, восемь. Но это все равно точечное решение проблемы. Только при активной поддержке правительства и администраций всех уровней, при совершенствовании законодательной базы и более гибком подходе возможен сдвиг в ее реализации.

Я сам около 10 лет прожил в коммунальной «хрущевке» с кухней 6 метров, где помещались только два холодильника и два стола. Там родились двое моих детей. А в 12-метровой комнате была двухъярусная кровать для детишек. И все равно это было веселое и хорошее время.

В принципе, если рассматривать проблему «хрущевок», то и в Петербурге, и в Москве, и, например, в Оренбурге я большой разницы не вижу. Все зависит от федерального законодательства, а также желания и расторопности местных властей. Без компромиссов проблему не решить. Но в любом случае ответственность несет государство, которое призвано обеспечить безопасность проживания граждан. Пока у зданий есть запас прочности, но через 10-15 лет все может начать рушиться, и придется решать проблему «хрущевок» в авральном порядке.

Алексей Шаскольский,
заместитель руководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства:

– Я жил в хорошей кирпичной «хрущевке», и никаких проблем у нас с ней не было. Поклон Никите Сергеевичу – этот жилой фонд действительно стал большим прорывом и благом для многих. Я не уверен, что сносить эти дома – лучше, чем их ремонтировать. И в Бельгии, и во Франции, и в Германии до сих пор сохраняется массовая послевоенная застройка. На территории бывшей ГДР есть примеры реновации, выполненной весьма пристойно.

Надеюсь, что московская схема в Петербурге применена не будет. Да, в некоторых случаях нужна решимость. Люди понимают, что надо шевелиться и что-то менять, но уж слишком хорошо нагрето место, и все стало привычным.

Реновация по московскому типу – серьезное испытание власти и общества на зрелость. Не уверен, что власть проявит необходимый гуманизм, а жители – готовность к переменам. Мне кажется, стоило бы подождать еще несколько лет, до более благополучных для бюджета времен. Подозреваю, все это затеяно сейчас в интересах столичного строительного комплекса, у которого не слишком хорошо идут дела.

Николай Антонов,
генеральный директор и партнер «МТЛ. Управление недвижимостью»:
– Первая моя квартира была в панельной девятиэтажке, вторая – в пятиэтажной «хрущевке». Мы с женой были молоды, радовались возможности отделиться от родителей, и нас не очень смущало отсутствие лифта и то, что с соседкой по лестничной площадке можно было разговаривать через стенку, не выходя из квартиры.

Но по нашим временам это жилье неудовлетворительно по всем параметрам. Даже для молодых семей нужен более современный эконом-класс. И вместо того, чтобы осваивать Мурино, Кудрово и другие локации за КАД, лучше перестроить кварталы, например, рядом с метро «Ленинский проспект». Это можно делать точечно или комплексно, в зависимости от того, в каком состоянии находится инфраструктура квартала. И конечно, не только за счет бизнеса. Коль скоро в бюджет идут доходы от продажи сырья на мировом рынке, он должен тратиться не только на международные проекты, но и на обустройство внутри страны. Государству нужна внятная урбанистическая политика.

Весь вопрос в том, как уговорить людей на расселение. Они боятся обмана и принудительного выселения. Если Москва сможет реализовать хоть один красивый и экономически сбалансированный проект реновации без серьезных социальных конфликтов, в Петербурге дело тоже пойдет.

Сергей Терентьев,
директор департамента недвижимости ГК «ЦДС»:
– Я сторонник программ реновации жилого фонда. Не вижу смысла ждать, пока «хрущевки» начнут разрушаться, и придется переселять людей в авральном режиме.

Реновация выгодна и жителям, и застройщикам. На самом деле кварталы пятиэтажек не особо богаты инфраструктурой: там почти ничего нет, кроме маленьких магазинчиков. А в ходе реновации будут созданы современные кварталы, новые инженерные сети, и появятся разнообразные объекты коммерческой и социальной инфраструктуры. Территории, застроенные «хрущевками», привлекательны для девелоперов еще и потому, что они расположены в городской черте. Мы с интересом наблюдаем за разработкой программы в Москве. В Петербурге реновация пока движется медленно и сложно. Для ее успеха необходимы консолидированные усилия.

Реализация программы должна лечь на плечи строителей, а от властей потребуется помощь в урегулировании законодательных моментов. Очень важно корректно переселять людей. Ведь в «хрущевках» есть как очень «плачевные» квартиры, так и вполне приличные. Нельзя оценивать их по среднему, предлагая всем лишь один вариант расселения. Кроме того, нужно законодательно решить проблему «последнего жильца», который зачастую становится камнем преткновения в расселении дома. Вопросов еще много, и заниматься ими нужно сейчас, а не через 10-15 лет.

Сергей Костанда,
вице-президент ГК «КрашМаш»:
– Считалось, что «хрущевки» простоят 25 лет. Потом срок «продлили» еще на 25. Сегодня эти дома не удовлетворяют современным требованиям, да и эксплуатировать их уже небезопасно и экономически не оправдывается.

О столичном варианте реновации можно делать какие-то выводы лишь по итогам года. Как известно, подписание местного закона отложено в Москве до июня 2017-го, когда будут результаты опроса жителей домов, входящих в планируемую территорию реновации. Уже одно хорошо, что мнение граждан хотят по максимуму учесть.

Реновация в Петербурге, безусловно, должна происходить уже сейчас. В этом плане хорошо бы учесть московский опыт. Пока петербургскую практику удачной не назовешь. Мы сами столкнулись с проблемами при реализации программы, принятой еще в 2008-м. За без малого 10 лет удалось выполнить лишь ее небольшую часть.

Михаил Голубев,
девелопер и инвестор проекта «Прибрежный квартал»:
– Переселение из ветхого жилья – это благо. Я на личном опыте узнал, что такое жить в «хрущевке» с проходными комнатами и сидячими ванными. А что касается возможности применения столичного опыта, нет никакой разницы, где расселять людей. Важно, чтобы это была качественная модель, которая учитывала бы несколько основных аспектов: юридический, урбанистический и технологический.

Евгений Везен,
директор по развитию компании A-Invest:
– Личного опыта жизни в «хрущевке» нет, но видеть приходилось, хорошего мало. Совсем не факт, что жителей будут переселять в упрощенном порядке, поскольку закон отправлен на системную доработку, а в следующем году выборы Президента РФ. И есть риск, что общественность будет возмущена.

В Петербурге уже есть опыт реновации более десяти кварталов через компанию «СПб Реновация», но и у них процесс затянулся на много лет. Без сомнения, на ситуацию повлиял кризис 2008 года.

Масштаб московских «игр» совсем иной, и, скорее, этот опыт распространят по всей России. Сама идея хорошая, но важна детальная проработка такого закона. Рентабельность этого бизнеса будет понятной только тогда, когда найдется механизм передачи гражданам жилья не равнозначного, а равноценного. В противном случае сроки воплощения проекта сложно прогнозируемы, а риск скандалов высок. Тут нужен механизм «золотой середины», когда переселенец получает столько же или больше. В этом вопросе важен консенсус и комплексность подхода.

Более того, процесс реновации жилых кварталов нужно жестко контролировать, чтобы избежать непредвиденных бюджетных расходов.