НАШ ЦИТАТНИК: «"Потребительский терроризм" из-за двойного прочтения законодательства усугубляет просрочку по сдаче и устранению проблем объекта. Нужен прозрачный механизм, чтобы компании, нацеленные на зарабатывание денег, поняли: лазеек в законах не будет...» Никита Стасишин

7 июля, 16:24
14 сентября 2017 в 21:00

Элитная неустойка

Дольщик элитного ЖК «Леонтьевский Мыс» получит квартиру почти за половину стоимости. Таким образом он «наказал» застройщика за срыв срока сдачи дома в эксплуатацию.

Дольщик элитного ЖК «Леонтьевский Мыс» получит квартиру почти за половину стоимости. Таким образом он «наказал» застройщика за срыв срока сдачи дома в эксплуатацию. 

Весной 2014 года дольщик заключил с компанией «Леонтьевский Мыс» договор долевого участия (ДДУ) на покупку квартиры в одноименном строящемся ЖК на Петроградке и внес часть стоимости жилья – 8 млн рублей. Документ зарегистрировали в Росреестре. По нему застройщик должен был сдать объект в эксплуатацию и передать квартиру покупателю по акту приема-передачи не позднее 30 апреля 2015-го. В случае нарушения срока застройщик уплачивает неустойку (пени) – 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Причем по 214-ФЗ, если участником ДДУ является гражданин, пени начисляются в двойном размере. 
Однако компания «Леонтьевский Мыс» не передала объект дольщику ни к указанному в контракте сроку, ни через год.
В октябре 2016 года покупатель уступил ООО «Лиговка» право требования на взыскание неустойки с застройщика. Стороны подписали соответствующее соглашение цессии и подали на регистрацию. Однако Росреестр отказал им, посчитав, что «уступка права требования законной неустойки не является сделкой, подлежащей госрегистрации». Мол, данное соглашение является заключенным и так. «Лиговка» пошла в суд, требуя признать незаконным отказ ведомства. 
Арбитраж предписал Управлению Росреестра по Петербургу зарегистрировать соглашение об уступке прав требования на взыскание штрафа с застройщика. В своих аргументах суд ссылается на статью 389 ГК РФ, где указано, что сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.
Почти одновременно с этим фирма подала еще один иск, на этот раз о взыскании неустойки с «Леонтьевского Мыса». Денежные притязания начинались с суммы чуть более 0,5 млн рублей. Однако в ходе заседания в марте этого года истец уточнил требования и просил уже свыше 7,2 млн рублей за период с мая 2015-го по конец февраля 2017-го (без малого два года) «и до даты фактического исполнения решения суда». Застройщик тщетно пытался убедить судей, что соглашение о цессии между дольщиком и ООО «Лиговка» не заключено, так как документ не зарегистрирован в Росреестре.
Фемида приостановила рассмотрение данного дела до вступления в законную силу решения суда по иску к Росреестру. Управление не стало оспаривать вердикт, и суд возобновил производство по второй жалобе «Лиговки».
В ходе заседания истец опять заявил об увеличении размера иска и просил взыскать с «Леонтьевского Мыса» уже свыше 8 млн рублей (срок неисполнения обязательств увеличился).
Первая инстанция полностью удовлетворила иск. Застройщик подал апелляцию, посчитав наказание несоразмерным. На днях вторая инстанция оставила в силе решение арбитража, мотивировочная часть пока не опубликована.  
Полная стоимость квартиры в материалах дела не указана. В 2014 году цены на квартиры в ЖК «Леонтьевский Мыс» начинались от 10 млн рублей. Таким образом в данном споре покупателю квартира может достаться за полцены или даже дешевле. 

Как сообщили в компании «Леонтьевский Мыс», говорить об окончательном размере неустойки еще рано. Точка в данном деле не поставлена. Компания намерена в ближайшее время обжаловать решение в кассационной инстанции, а при необходимости обратиться за разъяснениями в Пленум Верховного Суда РФ.

«Как показывает существующая судебная практика по вопросам выплаты неустойки по ДДУ, нет единого механизма определения «соразмерности» таких выплат. Каждый суд принимает решение о размере компенсации на свое усмотрение.  Ситуация, когда размер неустойки может доходить  до 2/3 от стоимости квартиры – ненормальная. На законодательном уровне должен быть установлен некий предел максимального размера компенсационных требований. К примеру, вкладчикам банка государство гарантирует  возврат до 1,4 млн рублей. Почему бы не предусмотреть такой «потолок» и для строительного рынка? Нужен разумный баланс интересов и дольщиков, и застройщика, чтобы закон не превращался в орудие наживы для недобросовестных юридических компаний, которые строят на этом свой бизнес.  А сейчас складывается именно такая ситуация на рынке. При этом под удар подпадают как раз законопослушные компании, которые выполняют обязательства перед дольщиками», - отметили представители компании «Леонтьевский Мыс».

В компании также подчеркнули, что  в настоящее время в жилом комплексе «Леонтьевский Мыс» (введен в эксплуатацию в феврале 2017 года) идет передача ключей, передано около 200 квартир, владельцы  ведут ремонтные работы и оформляют права собственности – дом поставлен на кадастровый учет. Завершается благоустройство придомовой территории, отделка входных групп и мест общего пользования.   «Мы выполняем все обязательства перед дольщиками. Практически со всеми клиентами достигнут консенсус и подписаны соответствующие документы. Мы уверены, что по любому вопросу можно найти компромиссное решение», - считают в «Леонтьевском Мысе».

По сведениям NSP, соглашения, подписанные с большинством дольщиков проекта, предусматривают отказ от выплаты неустоек. Детали договоренностей не разглашаются.

Напомним, реализация элитного ЖК «Леонтьевский Мыс» началась в 2007-м (накануне одного кризиса) и завершилась через десять лет (в период очередного кризиса) в феврале этого года.

На участке 2,7 га возведен комплекс из 19 секций общей площадью 126 100 кв.м. В них 399 квартир – от «единичек» (48 кв.м) до семикомнатных пентхаусов по 500 метров. К февралю было реализовано 80% жилья. Цена квадратного метра варьируется от 290 000 до 700 000 рублей.
Дизайн фасадов, внутреннего двора и главных лобби комплекса разработали специалисты международной студии YOO Inspired by Starck под руководством Филиппа Старка. В нескольких секциях предлагают отделку и меблировку по дизайну студии Старка, в одном из четырех стилей – Classic, Culture, Nature, Minimal.
Первые этажи (общей площадью 16 700 кв.м) отданы под коммерцию. Здесь предусмотрен физкультурно-оздоровительный центр, детсад для 50 малышей, а также объекты торговли и сферы услуг. Под зданиями – трехуровневый подземный паркинг на 700 машин. На прилегающей территории сейчас начинается обустройство 600-метровой прогулочной зоны, оборудованной спусками к воде, причалом и мариной.