НАШ ЦИТАТНИК: «Для реализации новых проектов апарт-отелей сейчас требуется смелость и даже бесстрашие. Для бизнеса это не очень хорошо. Актуальные версии законопроекта об апартаментах непрерывно меняются, и мы не понимаем, как будет выглядеть финишный вариант...» Марина Павлюкевич

17 января, 04:46

Культурная программа для инвестора

14 марта 2016 в 09:40
6 531

Культурная программа для инвестора

Российский аукционный дом назначил на 30 марта торги по усадьбе Гребнево в Подмосковье.

Гребнево находится в 21 км от МКАД по Щелковскому шоссе. История усадьбы началась в XVI веке, когда она принадлежала одному из придворных Ивана Грозного. На протяжении веков поместье переходило из рук в руки, тут жили Трубецкие, Голицыны. Именно при Голицыных усадьба приобрела тот вид, в каком ее предстоит реконструировать. В 1845 году княжеская семья продала Гребнево. После этого в разное время здесь размещались винокуренный и купоросный заводы, во флигелях работали шелкоткацкие фабрики, которые сменила «фабрика мелкого барашка» купцов Федотовых, где производили искусственный каракуль. В 1913‑м усадьбу приобрел врач Федор Гриневский и организовал в ней престижный санаторий. После революции комплекс национализировали и устроили в его стенах санаторий им. Н. Семашко для туберкулезных больных. Потом долгое время здесь располагался Щелковский техникум электровакуумных приборов, затем подсобное хозяйство НИИ «Платан». В конце 1980‑х в восточном флигеле работал Историко-культурный центр.

Усадьбу несколько раз реставрировали. Но в 1991 году произошел пожар, практически уничтоживший отреставрированные строения. В 2007‑м случился еще один. С 2008-го начались разговоры о восстановлении исторического комплекса, с территории вывезли мусор, но к реставрационным работам так и не приступили.

Через некоторое время Гребнево перешло в собственность Распорядительной дирекции Министерства культуры. В 2014 году в числе семи подмосковных усадеб его решено было передать в частную собственность по программе «Зеленый коридор».

За усадьбой — в коридор

К аукциону дирекция провела комплексную оценку объектов, собрала информацию о зонах охраны участков, а также подготовила предварительную финансовую модель. По условиям торгов победитель сначала получит усадьбу в пользование на правах арендатора. Пока идут реставрационные работы, собственником останется дирекция, которая вместе с инвестором будет готовить проект. Переход права собственности произойдет только после ввода объекта в эксплуатацию и оформления охранного обязательства (в нем среди прочего пропишут условия доступа к памятнику для общественности). Распорядительная дирекция по программе «Зеленый коридор» обязуется получить все необходимые разрешительные документы «в максимально короткие сроки» и обещает помогать на всех этапах, в том числе при разработке и согласовании проектов реставрации. «Работы должны продлиться не более семи лет. Если инвестор справится раньше, значит, объект перейдет в его собственность сразу после подписания акта приемки восстановительно-реставрационных работ», — говорит Мария Конопицкая, заместитель генерального директора Распорядительной дирекции. Условия оплаты: 20% от общей стоимости усадьбы после подписания договора, остальное — равными частями во время проведения работ, до получения права собственности.

«Зеленый коридор» призван отсечь от аукционов спекулянтов, не заинтересованных в возрождении исторических комплексов. Право собственности, пусть даже и отсроченное, делает проект более привлекательным с финансовой точки зрения, уверены в Минкульте. Кстати, в основном региональные власти сдают такие усадьбы в долгосрочную аренду, прописывая в договорах обязательства инвесторов по реконструкции. Арендная ставка на время реставрации определяется на аукционе, но после ввода в эксплуатацию она пересчитывается по программе «Один рубль за квадратный метр».

Дворцы для туристов

В имущественный состав комплекса Гребнево сегодня входят восемь разрушенных зданий и участок. Это господский дом (дворец) с двумя флигелями, два служебных дома, конный двор, каретный сарай, ворота с оградой. Общая площадь зданий — 4200 кв.м, прилегающего участка — 47,8 га.

Начальная цена лота — 152,4 млн рублей. По данным Минкульта, ремонтно-реставрационные работы стоят около 594 млн. Однако в эту смету не включены затраты на подготовку площадок, инженерию, благо­устройство территории и пр.

В Российском аукционном доме, привлеченном дирекцией к продаже, гребневскую усадьбу предлагают под отель, spa- и лечебно-восстановительный центр или под административно-коммерческие цели. Можно вернуться и к историческому назначению — для проживания, говорит продавец. «Арендаторы могут использовать усадьбу по своему усмотрению, точное функциональное назначение в договоре не прописано, — комментирует генеральный директор РАД Андрей Степаненко. — Но основное направление — рекреационное, поместья идеально подходят для камерных бутиковых отелей. Спрос на них гарантируют не только исторический контекст, но и близость к Москве, а также рост внутреннего туризма. Соотечественники постепенно открывают для себя российские достопримечательности, но мест для отдыха с уровнем сервиса, к которому мы привыкли за последние годы за рубежом, пока мало. На опыте Сочи видно, что с появлением современной инфраструктуры возникает и спрос на нее. Уверен, усадебные отели быстро соберут постояльцев».

Действительно, гостиничная функция сегодня наиболее популярна у инвесторов, занимающихся реставрацией подмосковных усадеб. Первый подобный проект реализует инвестиционная группа компаний ASG из Татарстана. В конце 2013 года она выиграла аукцион по усадьбе Аигиных в деревне Талицы Пушкинского районе Подмосковья. Тогда на торгах, которые продолжались несколько дней, стартовая цена поднялась со 159 000 рублей примерно до 2,6 млн. Уже через год инвестор завершил основные работы на объекте, отреставрировав фасады и обустроив интерьеры (в том числе использовал антиквариат из собственной коллекции). По планам ASG, здесь будет работать апарт-отель на шесть номеров с собственным натуральным хозяйством. Домики для постояльцев откроются в бывших хозяйственных постройках. Чтобы обеспечить доходность проекта, инвестор намерен возвести дополнительные строения за пределами охраняемой территории и сдавать их в аренду. В Пущино-на-Наре эта же компания планирует открыть отель на 60 номеров, «фишкой» которого станет производство экологически чистых продуктов на животноводческой ферме. «Базэл девелопмент» собирается создать в усадьбе Апраксиных пятизвездочный гостиничный комплекс «Ольгово» на 160 номеров. Все проекты подразумевают комплексную реставрацию исторических ансамблей, приведение в порядок парков, цветников, аллей, водоемов и пр.

«В сегодняшних условиях найти инвестора, а по сути — мецената, который готов вкладываться в возрождение русских усадеб, — большая удача, — признает Елена Гайдай, директор Московского филиала РАД. — Проект требует серьезных долгосрочных инвестиций, его окупаемость — вопрос десятилетий. В то же время историческая аура этих объектов придаст уникальность любому бизнесу, сделает его привлекательным для потенциальных клиентов».