НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

22 мая, 10:45

Бюрократические игры

КГА предлагает изменить порядок проектирования, включив в него еще один этап. Цель, конечно, благая: облегчить жизнь инвесторам.

В Комитете по градостроительству и архитектуре поясняют: ТЭО – это документация, содержащая материалы в текстовой форме и в виде карт (схем). Она определяет основные архитектурные, конструктивные и технологические решения, укрупненную сметную стоимость объекта, требуемые мощности и т.п.  По убеждению чиновников, ТЭО  должно стать самостоятельной стадией проектирования. С помощью этого документа значительно упростится дальнейшая работа над проектом, что сократит затраты времени и денег.

Это новшество петербургские чиновники хотят узаконить на федеральном уровне через поправки в Градостроительный кодекс. Таким образом, вместо официально принятых сейчас двух стадий проектирования будет три: подготовка ТЭО, проектной документации и рабочей документации.

Проект закона проходит согласование в кабинетах Смольного. В нем обозначен состав и требования к содержанию технико-экономического обоснования, порядок утверждения ТЭО, а также процедура государственной экспертизы ТЭО.

Хочется верить, что с помощью ТЭО подготовка проекта для застройщиков упростится. В сущности, описание ТЭО во многом напоминает стадию предпроектных предложений (эскизного проекта или концепции). Хотя нынешнее законодательство и не требует согласовывать такую документацию, ее все равно готовят. Именно предпроект или концепцию приносят на обсуждение Градсовета или Совета по культурному наследию, чтобы заручиться одобрением и/или выслушать замечания. Видимо, скоро приносить будут ТЭО.

Кстати, именно на отсутствие ТЭО жалуются и градозащитники. Когда девелопер просит разрешения отступить от предельных параметров застройки и увеличить, например, этажность, он ссылается на то, что конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики участка неблагоприятны для застройки (статья 40 Градкодекса). А граждане резонно вопрошают, куда же застройщик смотрел, когда покупал или арендовал такой «неудобный» надел, и почему предварительно не оценил эффективность проекта, разработав его технико-экономическое обоснование.

Заместитель руководителя петербургского филиала Московской государственной экспертизы Юрий Добровольский говорит, что подобный механизм уже действует для компаний с госучастием и объемом федерального инвестирования от 5 млрд рублей или регионального – от 1 млрд. Для них обязателен публичный технологический и ценовой аудит. Он нужен, чтобы проверить обоснованность затрат (как на этапе реализации проекта, так и во время его полного жизненного цикла), а также соответствие проекта накопленному и систематизированному опыту. «Основная задача такого аудита – увеличение эффективности инвестиций, сокращение сроков и затрат при реализации. Что касается дополнительной стадии проектирования, на начальном этапе это добавит очередных сложностей. Ведь правила и требования и так регулярно меняются. Сегодня любой застройщик не начнет стройку без ТЭО. Вопросы о целесообразности запуска проекта решаются на стадии концепции и, безусловно, являются актуальными. Но необходимость выносить ТЭО в отдельный этап проектирования, тем более для частного инвестора, на мой взгляд, сомнительна»,– поясняет Юрий Добровольский.