Покупка с сюрпризом

yle="text-align:justify">Предварительная оценка объектов, которые приватизируют представители малого и среднего бизнеса, теперь не будет учитываться при определении стоимости целевого выкупа по 159‑ФЗ. Арендаторы недовольны.

На самом деле так называемая предварительная оценка никогда не входила в официальную процедуру выкупа. Однако многие предприниматели охотно шли на дополнительные траты (как правило, 10 000–25 000 руб.). Дело в том, что, подавая заявку на приватизацию, арендатор не знает цены вопроса, а по закону «передумать» после запуска процедуры нельзя. Если покупатель в течение месяца не подпишет договор купли-продажи, помещение выставят на аукцион.

Получив же предварительную сумму, покупатель прикидывал свои финансовые возможности и принимал окончательное решение. Главный же нюанс заключался в том, что отчеты независимых экспертов изучали и в ГУИОН, который устанавливает рыночную стоимость встроек, выкупаемых в рамках 159‑ФЗ. Причем специалисты этой госструктуры относились к труду коллег весьма лояльно. Естественно, речь не шла о точных цифрах. Согласовывался некий диапазон — в пределах 10 000 руб./кв. м. И в течение полугода, пока отчет сохранял актуальность, эти данные имели решающее значение.

Однако в начале 2015‑го КУГИ выпустил предписание прекратить такую практику. «Выкуп идет уже почти семь лет, приватизировано более 4000 объектов, порядок оценки и цен установлен. Так что необходимость в предварительной оценке отпала», — говорят в комитете.

Естественно, никто не запрещает арендатору обращаться к независимому оценщику. Однако в ГУИОН теперь его отчет не увидят. То есть никаких гарантий, что итоговая стоимость встройки хотя бы примерно совпадет с предварительной, нет. Как известно, результаты оценки могут серьезно варьироваться в зависимости от выбора объектов‑аналогов, используемых методик и т. п.

«Процедура оценки недвижимости жестко регламентирована. В 2014 году Минэкономразвития утвердило федеральный стандарт ФСО № 7, где описаны методы, правила анализа рынка недвижимости и т. п. Этот стандарт не предусматривает, что оценщик как-то связан отчетом об оценке, подготовленным СРО. Поэтому никаких правовых оснований для описываемой схемы взаимодействия ГУИОН и СРО оценщиков не было и нет. ГУИОН обязан руководствоваться только ФСО № 7, поэтому предписание КУГИ правомерно», — полагает Алексей Калинкин, юрист практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры».

Отмена предварительной оценки сделает приватизацию более рискованной. Ведь знать примерные цены предпринимателям особенно важно сейчас, когда стоимость кредитов выросла, а условия их выдачи ужесточились.