Ущербная высота

yle="text-align: justify;">Компания «Строй Холдинг» взыскала с КУГИ свыше 158 млн рублей. Она собиралась строить гостинично-офисный комплекс на Васильевском острове, но из-за решения Городского суда по делу о высотках не смогла реализовать проект в изначальном виде.

Высоту домов пришлось бы уменьшить на 40%. КУГИ пытался доказать, что это не повод безнаказанно отказываться от участка. Город дошел до Верховного суда, но в марте потерпел поражение. Теперь комитет должен возместить внесенные арендные платежи в размере 158 118 567 рублей. Возможно, у инвестора появятся и требования о взыскании штрафных санкций.

Еще в 2008‑м «Строй Холдинг» получил под изыскания два участка (в общей сложности 2,5 га) западнее пересечения улицы Кораблестроителей и Новосмоленской набережной. В СМИ сообщали, что эта фирма подконтрольна австрийской DIE CEE Holding.

В том же году был утвержден проект планировки и межевания. Максимальную высоту зданий ограничили 70 метрами. Компания собиралась построить порядка 110 000 кв.м офисных и гостиничных площадей (с подземной стоянкой на 450 машин), инвестировав в проект до $350 млн. В 2010‑м с КУГИ был заключен договор аренды на инвестусловиях. За пять с половиной лет компания должна была перечислить в бюджет 260 млн рублей. Деньги она исправно вносила, но приступить к стройке так и не успела (хотя приняла участок по акту и обнесла забором).

В 2012‑м, в результате скандала с «Охта-центром», суд вынес пресловутое решение по делу о высотках и признал недействительными градрегламенты для охранных зон. А участок австрийцев попадает в одну из них. Возник вопрос, как теперь определять допустимую этажность. Инвестор посчитал: раз местные акты недействительны, значит, в силе остаются документы Росохранкультуры. А это ведомство еще в 2008 году согласовало (письмом № 05–4-274) режимы использования земель в границах зон охраны памятников. Для участков «Строй Холдинга» была установлена предельная высота — 40 метров.

То ли компания действительно подсчитала возможные убытки, то ли искала повод без ущерба выйти из проекта — сейчас установить сложно.

Фирма перестала оплачивать аренду. В 2013‑м город попытался взыскать недоимку. Чиновники настаивали на том, что чехарда с высотностью — еще не повод отказываться от проекта. В него можно внести коррективы. Суд не согласился с доводами комитета. Точку в этом споре поставил Верховный суд. Не дожидаясь решения ВС, компания «Строй Холдинг» подала встречный иск. Она требует расторгнуть договор и вернуть перечисленные за аренду средства. К настоящему времени фирма добилась успеха в двух инстанциях. Суд признал, что реализовать проект, сохраняя общую площадь застройки, компания не может, и вариантов для мирного решения спора не видно.

С точки зрения арбитражной практики нынешнее дело можно назвать прецедентным. От решения по делу о высотках пострадали десятки других инвесторов. Но многие из них продолжали цепляться за свои проекты и отстаивать высотность. Зато нынешняя история — на руку компаниям, которые из-за кризиса могли охладеть к своим проектам в охранных зонах.

Дело о высотках — не единственное разорительное для казны судебное решение. Турецкий холдинг Renaissance Development продолжает судиться из-за решения госстройнадзора: фирме незаконно отказали в согласовании проекта бизнес-центра на Введенском канале, а пока тянулось дело — вступили в силу новые ограничения для охранных зон (летом 2014‑го — см. «НП», №44 за 2014 год).

Из-за принятых в 2014 году поправок в городской закон № 820–7  может возникнуть целая серия дел: только редакции «НП» известно несколько случаев, когда инвесторы были вынуждены или полностью менять проект, или отказываться от него и нести ущерб. Сейчас раздумывают: судиться или подождать.

«НП» Мнение

Проблема имеет два решения. И оба бьют по карману горожан. Если инвестор проигрывает, он фиксирует убытки, город теряет налоги, а в будущих проектах закладывается более высокий уровень рисков. Если выигрывает — выплаты идут из казны, то есть опять-таки из наших налогов. Вариант, при котором законодатель принимает взвешенные, прошедшие юридическую экспертизу решения, не имеющиеобратной силы и не ухудшающие положение инвесторов, не рассматривается как заведомо фантастический.