Ипотечные казусы

yle="text-align: justify;">Арбитраж рассмотрел несколько нетривиальных ипотечных конфликтов.

Например, суд отверг довод Росреестра, считавшего, что если обитатель коммуналки берет кредит на расселение, то под ипотеку подпадают только выкупаемые доли, а не вся квартира.

Гражданин С. владел долей 14/56 в коммунальной квартире на ул. Володи Ермака, 2. В прошлом году он договорился с соседями о выкупе их комнат. Для этого он взял заем в банке «ДельтаКредит». После заключения договоров купли-продажи банк потребовал зарегистрировать ипотеку в отношении всей квартиры. Управление Росреестра отказало, посчитав, что под обременение может попасть только та часть, на покупку которой выдавался кредит. Банк обратился в арбитраж, чтобы оспорить отказ, и суд согласился с его доводами. Предметом сделки является доля в собственности, и нет оснований полагать, что эту долю можно выделить в натуре. Если банку вдруг придется обращать взыскание на предмет залога, его интересы могут пострадать. К тому же ипотечный договор не содержит запрета на передачу в залог всего помещения. Суд обязал Росреестр зарегистрировать ипотеку, решение вступило в силу.

Недавно апелляционный суд поставил точку и в другом нетривиальном ипотечном деле.

Банк «Санкт-Петербург» выдал частнику кредит на покупку жилья на «первичке» уже после того, как тот заключил договор с застройщиком. После оформления собственности Росреестр не стал регистрировать ипотеку.

Две инстанции признали отказ законным. Случай нетипичный. Еще в январе 2007‑го Владимир К. решил купить квартиру площадью 86 кв.м в доме компании «ЛЭК» на пр. Юрия Гагарина, 75. Стороны заключили инвестдоговор, по которому гражданин обязался выплатить полную стоимость квартиры (168 222 у. е.) до 19 февраля того же года. А в начале марта дольщик заключил кредитный договор с банком «Санкт-Петербург». Он занял 4 320 000 рублей до 2027 года на покупку все той же квартиры. В залог банку гражданин передал свои права по заключенному ранее договору. Об участии застройщика в этой сделке ничего не говорится, банк перечислял деньги напрямую дольщику. Пару лет назад гражданин наконец-то принял по акту квартиру в сданном доме. Управление Росреестра зарегистрировало право собственности без всяких обременений. Узнав об этом, банк потребовал оформить ипотеку, представив кредитный договор и договор о залоге, однако ведомство отказало. Кредитор обратился в арбитраж, но потерпел фиаско. Из условий первоначального договора следует, что к марту 2007‑го гражданин уже должен был рассчитаться с застройщиком (и доказательств обратного нет). В решении говорится: поскольку документы, представленные для регистрации, не могли с определенностью подтвердить, что объект был приобретен третьим лицом за счет кредитных средств, Росреестр обоснованно отказал в регистрации ипотеки. То есть ничто не мешает гражданину перепродать квартиру.

Опрошенные эксперты называют ситуацию странной. Обычно банки переводят деньги напрямую застройщикам. А так получается некий вариант ломбардной ипотеки. В банке «Санкт-Петербург» на запрос «НП» не ответили.