НАШ ЦИТАТНИК: «С федеральным законом о реновации все понятно. Это набор заготовок. Субъект РФ берет ту, которая ему больше нравится, и напильником делает из подводной лодки самолет. Логику местного закона я понять затрудняюсь. В недоумении и урбанисты...» Виталий Никифоровский

11 августа, 09:39
7 декабря 2015 в 05:40

Бизнес на проблемах

На виртуальной площадке Российского аукционного дома «Все залоги» сегодня представлено почти 11 000 активов. Значительная их часть — объекты Сбербанка, Агентства страхования вкладов (АСВ) и Агентства финансирования жилищного строительства (АФЖС). Ресурс претендует на статус федерального и рассчитывает в перспективе собрать данные по всем проблемным активам в стране.

Общая стоимость выставленных лотов превышает 276 млрд рублей. Руководитель проекта Дмитрий Екимов говорит, что «Все залоги» — крупнейшая площадка для реализации непрофильного и проблемного имущества в РФ. Здесь размещены активы Сбербанка, АСВ, АФЖС, дочерних структур Газпрома, ВТБ24, Уралсиба, Ханты-Мансийского банка, Сов­комбанка и др. Объекты расположены по всей стране и даже за ее пределами, например, есть лоты из Украины или Белоруссии.

Проект запущен в 2014 году, изначально он был связан только со Сбербанком, тогда еще одним из основных акционеров РАД. Позже были привлечены другие крупные держатели проблемного имущества, такие как АСВ. Оператор собирает информацию о заложенном и непрофильном имуществе, собственности предприятий-банкротов и пр. независимо от процедуры их продажи. Объекты систематизированы по группам, сведения о каждом открыты для незарегистрированных пользователей — здесь есть фотографии и описания, контакты для обратной связи, предложения банков по кредитованию возможной сделки.

Ассортимент портала весьма широк: от мелких канцелярских принадлежностей и оргтехники до крупных имущественных комплексов и прав требования на суммы более 1 млрд рублей. После прихода на площадку АСВ с имуществом банков, у которых отозвана лицензия, у потенциальных покупателей, например, появилась возможность на одном ресурсе «собрать» полноценное банковское отделение, утверждает оператор. Большинство объектов (почти 4000) относится к недвижимости: жилой (квартиры), коммерческой, складской, промышленной и пр. Еще примерно треть — долги компаний. Остальное — готовая продукция, оборудование, автомобили, предметы искусства, акции и доли компаний и т. д.

По данным на начало декабря, через ресурс реализовано порядка 3500 лотов, рассказывает г-н Екимов. Точную цифру назвать невозможно, говорит он, ведь РАД напрямую не занимается продажей, отвечая только за экспонирование объектов. Те, кого заинтересовали активы, должны оставить на сайте заявку, и ее передадут собственнику.

Большинство проданного имущества — относительно недорогие квартиры, машины, спецтехника, небольшие коммерческие помещения и здания. Для успешной реализации дорогих лотов (от 200 млн рублей) требуется более серьезная проработка, говорит Дмитрий Екимов: «Мы обычно рекомендуем не только разместить объект на ресурсе «Все залоги», но и воспользоваться услугами и сервисами Российского аукционного дома. Но решение, естественно, принимает собственник».

Имидж — ничто

«Проблемное имущество сегодня становится если не главным, то одним из основных предметов рыночного оборота в России. Причина понятна: неисполнение кредитных обязательств — типичная ситуация уже не только для бизнеса, но и для физических лиц, недаром в октябре этого года вступил в силу закон о персональном банкротстве, — комментирует первый заместитель генерального директора РАД и директор НП «Профессионалы электронного рынка» Константин Раев. — Поэтому объемы рынка, и без того немаленькие, будут только расти». Чтобы спрос соответствовал столь обширному предложению, необходимо привлечь как можно больше покупателей, сделав порядок реализации имущества понятным и прозрачным.

«Постепенно отношение к понятию «проблемный актив» меняется. Для клиентов, заинтересованных в покупке, не важны происхождение и процедура реализации объектов, будь то банкротство, исполнительное производство, приватизация и пр. Имеют значение сам лот и его цена. Это иллюзия, что есть отдельные инвесторы, ориентированные на «проблемные» или «токсичные» активы. На самом деле такой целевой группы нет. Покупатели делятся по другому принципу, например, строительные компании интересуются участками под застройку, а дилерские центры — машинами», — рассуждает Константин Раев.

В качестве примера он приводит торги за территорию бывшего Петербургского трамвайно-механического завода, состоявшиеся в 2014 году. В рамках процедуры банкротства РАД продавал 18,6 га под проект редевелопмента. На участие в аукционе поступили три заявки, все — от девелоперов. Победитель заплатил за лот 992,4 млн рублей, на 165,4 млн больше начальной цены. «Разумеется, юристы компаний-участников запрашивали у нас документы по объекту, его обременениям в связи с банкротством собственника, уточняли нюансы процедуры торгов. Но в основном клиенты интересовались градостроительными аспектами и потенциалом участка, — поясняет г-н Раев. — Никто не отказался от участия в аукционе из-за того, что предприятие признали несостоятельным».

Почти с двойным превышением стартовой цены на торгах был реализован участок ЗАО «Первая проектная компания» на набережной Невы. При начальной стоимости в 171 млн рублей победитель предложил за него 299,7 млн. В рамках процедуры банкротства площадку приобрела компания «Садовое кольцо», планирующая построить здесь жилой комплекс.

Аналогичная ситуация — и с продажей прав требований кредиторов к заемщикам, недвижимости под залогом, арестованных объектов и пр., говорит г-н Раев.

Проблемы на потоке

«Все залоги» сейчас ведут переговоры о подключении к площадке еще нескольких крупных держателей проблемного имущества, сообщил г-н Екимов. Договоры с ними рассчитывают заключить до конца года.

«Мы ставили цель создать единую платформу для всех проблемных активов в стране и даже в СНГ. Нам очень важно объединить усилия участников рынка, — говорит г-н Екимов. — Сейчас каждый собственник работает со своими объектами самостоятельно. Для этого создаются дочерние общества или подразделения внутри компаний. Некоторые из них ведут собственные реестры объектов. Но такой подход можно назвать формальным, особенно если речь идет о крупных предприятиях с сотнями лотов. В результате информация даже об относительно ликвидном имуществе с рыночной ценой не доходит до потенциальных покупателей. И тем более не возникает конкуренция между инвесторами, которая способствовала бы росту стоимости и, как следствие, сокращению потерь кредиторов».

«По статистике портала и работы РАД в целом, мы видим, что, несмотря на экономическую ситуацию, на рынке есть инвесторы. Они стали более требовательными, активно торгуются, требуют рассрочки платежей и пр., но не прекращают работу. Чтобы сократить издержки, эти игроки отказываются от лишних звеньев, таких как брокеры или консультанты, — добавляет г-н Раев. — Нужно создать для них комфортные условия и предложить понятные механизмы поиска и выбора объектов. Тогда число сделок начнет расти. Пример — Единый федеральный реестр сведений о банкротстве, созданный для структурирования и хранения информации по продаже имущества несостоятельных должников. Минимальные затраты на публикацию данных дают существенный эффект и помогают арбитражным управляющим, а значит, и кредиторам продавать имущество и рассчитываться с долгами».