Сибирская история

yle="text-align:justify">На Рождественском саммите РГУД в Омске девелоперы говорили не только о разгорающемся кризисе, но и о вечном: как сохранить исторический облик Омска и сделать город удобным и интересным для горожан. Саммит собрал около 200 специалистов из крупнейших региональных центров Сибири, а также Москвы, Петербурга, Нижнего Новгорода и Екатеринбурга.

Осознание того, что история — это интересно и даже выгодно, пришло к региональным властям и бизнесу спустя 20 лет стихийного инвестиционного процесса, когда старинные деревянные постройки либо сносили, либо они тихо ветшали в окружении новых торговых комплексов и бизнес-центров. В «миллионниках» задумались, в каком виде и на какие деньги сохранить городу его лицо и культурный ресурс. Все понимают, что просто законсервировать уцелевшее к XXI веку уже не выйдет. Однако четкого представления о том, как может сосуществовать в живой среде города новое и старое, нет почти ни у кого. Промышленным сибирским городам, которым важно стать привлекательными, чтобы прекратить отток людей, решать эту задачу предстоит быстро.

В поисках утраченного

Гость омского саммита, полномочный представитель РГУД в Екатеринбурге Андрей Бриль сформулировал проблему так: «Мы все — на пороге жесткой необходимости тотальной реконструкции центров. Памятники есть, и они хорошо охраняются. Вопрос состоит в том, как создавать новые. Как из наших городов сделать памятники архитектуры XXI века, дав дорогу новому архитектурному стилю?»

Неизбежную конфликтность этого процесса отметил председатель омского Союза архитекторов Владимир Проскурнин: «Как правило, все недовольны. Бизнес — тем, что не получил прибыль. Власть — тем, что недовольно общество. А общество получает неудовлетворительный продукт. Мы ушли от уютных городских пространств. Потеряно понимание, как создавать среду для человека».

За расчистку старого частного сектора в Омске уже взялись. Как сообщила зам. главного архитектора Светлана Шевченко, подписаны соглашения о реновации 101 ветхого квартала в Центральном административном округе. Их предстоит застроить современными жилыми комплексами. В 44 кварталах уже идет расселение. В планах администрации также редевелопмент территорий бывших Сибзавода, судоремонтного завода и мясокомбината.

Впрочем, формированию индивидуального облика города такой подход может и не способствовать. Особенно если учесть, что платежеспособный спрос на новое жилье в Омске редко выходит за пределы эконом-класса. «У нас доминирует секционное домостроение, ограниченное по организации пространства, — напомнил присутствующим омский архитектор Никита Шалмин. — Идет чистый «выгон» квадратных метров. В новых комплексах не предусмотрено озеленения, общественно-деловых зон, магазинов».

«Город теряет лицо, — поддержал тему директор по развитию компании «МИАРД» Павел Кручинский. — Мы переживаем «болезнь роста», когда пытаемся развиваться, но не знаем, в каком направлении».

То, насколько серьезно в Омске работают над проблемами сохранения и развития исторического центра, показала серия докладов «Стратегии омских улиц». Техническим подспорьем в работе градостроителей и девелоперов станет недавно разработанная в Омске Региональная геоинформационная система (РГИС). Единая база содержит данные муниципалитетов, позволяя в режиме онлайн работать с инвестиционной электронной картой, а также десятками приложений, например, получать информацию о ценовом зонировании недвижимости в Омске.

Устойчивая экспозиция

В дискуссии о рыночной конъюнктуре все местные девелоперы отмечали удачные итоги 2014‑го, но в предстоящем спаде не сомневается практически никто. «Тот, кто сейчас берется делать прогнозы, — профессиональная гадалка на кофейной гуще, — высказался Андрей Бриль. — Но, безусловно, нас ждет спад спроса. По крайней мере, в первом полугодии. Девелоперам и региональным администрациям важно координировать действия и попытаться просчитать, какой объем новостроек реально нужен рынку. Ждать в 2015‑м, что жилье подешевеет, не стоит. Шок от девальвации и падения спроса продлится не больше года. А у девелоперов нет той катастрофической закредитованности, как в 2008‑м, поэтому основные игроки смогут в течение года удерживать цены. Их неконтролируемое падение так же плохо, как и подъем. Ведь за этим всегда следуют банкротство и уменьшение объемов строительства».

Актуальная проблема для Омска — коммерческие помещения в новых жилых микрорайонах. Застройщикам не хватает грамотного маркетинга, чтобы рассчитать, сколько нужно таких площадей на тысячу жителей, сформировать пул арендаторов и т. п. Между тем, по мнению руководителя ГК «ОМЭКС» Максима Репина, сбалансированная коммерция способна сделать «спальники» привлекательными, обеспечив застройке архитектурное и функциональное разнообразие.

Жизнь на проценты

По данным аналитика Светланы Таруты, в среднем крупные торговые и торгово‑развлекательные объекты Омска в декабре 2014‑го были заполнены на 78%. Основная проблема — неравномерная обеспеченность города качественными площадями. Ставка аренды в течение прошлого года почти не менялась, а владельцы ТЦ добивались роста поступлений, сдавая крупные помещения по частям. По данным ГК «ОМЭКС», средняя цена предложения увеличилась не более чем на 2,5%. Заметно ослаб интерес арендаторов к помещениям street-retail: в 2014‑м ставки в этом сегменте снизились на 11%. Одна из причин — отказ от торговых площадей в пользу небольших пунктов выдачи заказов.

О том, куда двигаться дальше, чтобы сохранить арендаторов, рассказала Екатерина Гресс, генеральный директор компании IDEM (Нижний Новгород): «В первую очередь надо сохранить «якорей», которые дают трафик лояльных покупателей. Какой бы красивый центр мы ни построили, какие бы праздники ни проводили, люди все-таки идут в магазины. Во‑вторых, падающий рынок надо стимулировать активным брокериджем. Вы всегда должны быть в переговорах на случай, если кто-то выпадет из обоймы. Может, кого-то имеет смысл «сократить», но сохранить. А кто-то может «расшириться» с меньшей ставкой, но закрыть собой дыру, образовавшуюся в ТЦ. В Самаре есть объекты, где витрины закрытых в данный момент магазинов заклеены репродукциями картин известных художников. По крайней мере, торговый центр не выглядит уныло. Пустота очень плохо влияет на покупателей». Очевидно, что многим владельцам региональных ТЦ предстоит перейти с фиксированной арендной ставки на процент от оборота или на комбинированную систему расчетов.

Что касается омских офисов, то в среднем ставки в 2014 году выросли на 21%. Еще одна хорошая новость, которую принес саммит: 35 городских бизнес-центров прошли классификацию РГУД и получили сертификаты.