Нарисованные взносы

«Серые» схемы активно применяются в тех банках, которые позволяют проводить расчёты наличными через ячейки. У кредитной организации нет обязанности проверять фактическое наличие денег у покупателя, которые он закладывает в ячейку. Завышение стоимости квартиры, а значит, и размера ипотечного кредита позволяет быстрее приобрести жильё, не тратя время на накопление первоначального взноса. Однако это приводит к увеличению общих платежей по ипотеке.

Основные признаки «виртуальности» первоначального взноса, требуемого банками для ипотечных займов: расчёты наличными через банковскую ячейку, привлечение к рыночной оценке квартиры стороннего специалиста и агентов по недвижимости, помогающих скорректировать ценовые параметры сделки, говорят аналитки коллекторского агентства «Долговой консультант».

«Допустим, продавец квартиры хочет на руки получить за неё максимально приближённые к реальной рыночной цене 2,7 млн рублей. При ипотечной сделке покупатель всегда должен иметь не менее 10% собственных денег, в данном примере 270 000 рублей, – поясняет Денис Аксёнов, генеральный директор «Долгового консультанта». – При такой схеме банк фактически может выдать кредит максимум на 2,43 млн рублей, что не устраивает продавца, которому нужны 2,7 млн рублей. Завышение рыночной стоимости квартиры необходимо, чтобы взять кредит равный цене квартиры. Для этого квартиру нужно оценить в 3 млн рублей, банк одобрит кредит в размере 2,7 млн рублей, и покупатель аккумулирует полную стоимость квартиры, не обладая ни копейкой собственных денег на первоначальный взнос».

Схема даёт возможность получить часть кредита наличными: «После «договорной» оценки квартиры её рыночная цена на бумаге увеличивается до 3,3 млн рублей, следовательно, можно нарастить размер кредита с 2,43 млн не до 2,7 млн рублей, а до 2,97 млн. В итоге после регистрации договора купли-продажи квартиры продавец получает свои 2,7 млн, а покупатель – квартиру и дополнительно 270 000 рублей наличными».

Подобные схемы появились из-за снижения ипотечных ставок. Они востребованы заёмщиками, у которых нет денег на первоначальный взнос. Если рыночная стоимость предмета залога станет меньше размера кредита, по требованиям ЦБ РФ банк обязан потребовать у клиента доплатить разницу, но пока банки такое право массово не применяли, говорит г-н Аксёнов.