Сколько можно взыскать с застройщика за просрочку передачи квартиры

Для начала попытаемся выяснить, что закон подразумевает под термином «передача».
Что это такое?

С юридической точки зрения – это момент подписания обеими сторонами акта приёма-передачи. Впрочем, есть ещё и резервный вариант на тот случай, если дольщик вдруг решит злоупотребить своим правом и откажется принимать квартиру. Тогда застройщик имеет право в течение двух месяцев с той даты, когда акт должен был быть подписан дольщиком, направить ему по почте заказным письмом с уведомлением односторонне подписанный акт. Когда письмо дойдёт, считается, что жильё принято.

Но есть ещё и фактическая часть передачи. Под этим подразумевается, что на момент подписания акта или его одностороннего направления дольщику у последнего есть полномочия по владению и пользованию квартирой. Если говорить проще, это значит, что у вас есть физический доступ в жильё, то есть условно ключ от него – это и есть владение. Пользование же означает, что как только вы открыли дверь заветной квартиры, вы можете там делать ремонт, жить самому, сдавать в аренду, а можете и ничего не делать. То есть если застройщик отправил вам односторонний акт, но в квартиру не пускает, то она считается непереданной.

Теперь давайте разберёмся со вторым термином, который указан в законе о долевом строительстве, - это просрочка. Это попросту нарушение сроков выполнения застройщиком своих обязательств. Здесь мы сразу уходим в следующий термин – «срок». Как он определяется? Это может быть либо указание конкретной даты, или период, в течение которого должна произойти передача жилплощади.

В первом случае это может быть, к примеру, 1 марта 2019 года. Если к этому времени он не смог получить разрешение на ввод дома, следовательно, он не передаст вам в срок квартиру, и просрочка начинает свой отсчёт со 2 марта 2019 года.

Во втором случае формулировка обычно другая. Скажем, «передача квартиры должна быть произведена не позднее трёх месяцев со времени ввода дома в эксплуатацию». В свою очередь, «ввод в эксплуатацию ожидается в I квартале 2019 года». Все эти сведения должны содержаться в договоре долевого участия. Тогда просрочка, а точнее пеня, начинает «капать» с 1 июня 2019 года. (первый файл, 00:01 – 4:24).

Как рассчитать компенсацию

Теперь следующий вопрос: а как рассчитывается та пеня, на которую вы имеете право? Показываю формулу расчёта на примере из моей недавней практики.

Берёте уплаченную цену договора, в моём случае это было 7,5 млн руб. Умножаете на период просрочки – 210 дней. Затем умножаем на ставку рефинансирования ЦБ, действующую на момент начала просрочки, – 7,5%. И, наконец, производим ещё одно умножение – на 1/500. Произведя эти вычисления получим сумму примерно 1,2 млн руб.

Мой клиент заявил досудебное требование застройщику о выплате данной суммы и получил отказ. Теперь в дело вступает ещё и закон о правах потребителя, гласящий, что в случае подобного отказа застройщика могут оштрафовать на сумму, равную 50% от невыплаченной неустойки. Итого: получаем 1,8 млн руб. финансовых претензий, с ними мы и обратились в суд.

Я думаю, вы уже замечтались и почувствовали, что сможете неплохо заработать, но придётся спустить вас с небес на землю. Я смог взыскать только 900 тыс. руб. Объясню почему. В моём случае суд воспользовался двумя опциями. Во-первых, сократил период просрочки. Судья посчитал, что он закончился, когда моему клиенту передали ключи от квартиры, а было это примерно через 140 дней от начала просрочки. Во-вторых, судья сократил размер неустойки и штраф за счёт применения 233-й статьи Гражданского кодекса.

Она говорит, что у суда есть особые полномочия снижать штрафные санкции, если судья посчитает последствия не столь существенными для потерпевшей стороны. Для этого застройщик должен заявить в письменной форме или под протокол в судебном заседании мотивированное обоснование применения данной статьи.

Кроме того, ответчик обязан предоставить существенные основания для того, чтобы суд мог снизить неустойку. Например, это могло произойти из-за того, что застройщику незаконно не выдавали длительное время разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Скажем, он судился, выиграл дело – и тогда это признаётся исключительным обстоятельством. Одна голословная ссылка на 233-ю статью не должна приниматься во внимание – об этом постоянно напоминает Верховный суд.

К сожалению, далеко не все судьи в Москве и Московской области его слышат, и многие из них беспощадно снижают и неустойку, и штраф. В Петербурге же судьи относятся гораздо лояльнее к потребителям и часто снижают финансовые претензии только на 10-20%, а иногда вообще её не снижают.

Нельзя не упомянуть и о таком довольно частом явлении, как допсоглашения к ДДУ, где устанавливается пролонгация сроков сдачи объекта. Порой застройщики не предлагают, а едва ли не заставляют такие сообщения подписывать. Хотя на самом деле делать это дольщик совершенно не обязан. Никаких законных оснований для этого нет. И я настоятельно рекомендую такие соглашения не подписывать.

Иван Васюков, адвокат, управляющий партнёр юридического бюро «Артилекс» https://artilex.ru