Позитив с перекосом

За первые три месяца года городские застройщики подписали с покупателями 16 386 ДДУ (год назад за тот же период — 11 379). Областные достижения куда скромнее: 7398 договоров долевого участия с января по март. Год назад — 8344. (Мы приводим предварительные цифры; официальная сводная статистика пока не опубликована.)
В целом по региону (город плюс область) продажи за год выросли на 15,4%: 20 083 ДДУ за три месяца 2017-го, 23 784 — в этом году. Весь прирост, естественно, обеспечили городские застройщики.
В Петербурге значительно увеличилось число сделок с использованием ипотеки. В первые три месяца прошлого года их было зарегистрировано 8993, а в первом квартале 2018-го на 82% больше — 16 386.
По отчетам застройщиков, в Петербурге и пригородах за этот период удалось реализовать около миллиона квадратных метров будущего жилья.
По сведениям экспертов Knight Frank SPb, в январе — марте продажи в городских ЖК и пригородных районах Ленобласти составили 1,08 млн кв.м (24 400 квартир).
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», за три месяца реализовано 24 100 квартир — примерно 1 млн кв.м.
Расхождение в цифрах совершенно не принципиальное; нюансы подсчётов могут зависеть от того, кто и как определяет границы агломерации.
В среднем по петербургской агломерации продажи за год поднялись на 18–20%.
При этом доля города увеличилась, а продажи в области пошли на спад. По сведениям Knight Frank, прибавка проданной площади в Петербурге составила 68% (если считать в квартирах — плюс 85%), в Ленобласти зафиксировали минус 26% в метрах и минус 23% — в штуках.
И это может свидетельствовать о возникновении серьёзного перекоса в структуре спроса и предложения.
Сейчас в Ленобласти действуют разрешения на строительство 9,1 млн кв.м жилья, в Петербурге — не менее 10 млн кв.м. Однако с января по март в Петербурге строители получили новые разрешения на 0,98 млн кв.м, в области — на 1,55 млн кв.м. То есть областные девелоперы притормаживать не собираются, несмотря на очевидное смещение спроса в город. Значит, будут конкурировать по цене. Что приятно для потребителя, но несёт в себе определённые риски.

Мнения экспертов

Вячеслав Заренков, генеральный директор Группы «Эталон»:

– Отток спроса из Ленобласти в город мы наблюдаем давно. Покупателям сегодня более интересна недвижимость в развитых районах, особенно в тех, что граничат с историческим центром. Нужно непрерывно диверсифицировать портфель проектов, чтобы предлагать востребованный на рынке продукт. 
Тогда продажи будут расти.
У нас по итогам первого квартала рост продаж составил 18% в площадях и 33% в деньгах. При этом мы в начале года вывели на рынок только один новый проект, впереди будут еще несколько, по большей части в классах «комфорт-плюс» и «бизнес».
Диспропорция в числе полученных застройщиками разрешений на строительство в городе и в Ленобласти обусловлена не покупательским спросом. Хороших участков с готовой документацией в городе почти не найти. А редевелопмент бывших промзон для многих — слишком сложная задача, требующая внушительных инвестиций. Поэтому взгляд падает на область: земля там дешевле, ее больше, вот и запасаются.

Максим Жабин, генеральный директор компании «Лиговский канал»:

– Итоги первого квартала нас радуют. Объем продаж растет как в нашей компании, так и по рынку в целом. В сложившейся ситуации некорректно делать долгосрочные прогнозы, но без них невозможно заниматься планированием. Мы строим модель развития наших проектов без оглядки на политическую и экономическую ситуацию, как бы это странно ни звучало. Меняется мир, меняется рынок, меняется потребитель, меняемся и мы. Тенденция смещения спроса в город очевидна, и она сохранится в ближайшие год-два, но это не означает, что проекты в ЗаКАДье не могут быть успешными. Необходимо лишь переформатировать их, внести корректировки. Я думаю, в ближайшее время эти трансформации мы увидим, часть покупателей вернется в область, но коснется это лишь некоторых объектов.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

– Первый квартал показал позитивную динамику продаж. В январе — марте общий объем реализации недвижимости в нашей компании увеличился 
до 2,6 млрд рублей — на 18% больше, чем в первом квартале 2017-го. Если считать по реализованной площади, продано на 17% больше.
Во многом рост обусловлен низкими ставками по ипотеке: доля ипотечных сделок выросла с 54 до 66%. Апрель показывает, что положительная динамика продаж сохранится и во втором квартале. Этому способствуют два фактора. Во-первых, банковские ставки находятся на историческом минимуме. Начинает работать семейная ипотека под 6%. Во-вторых, вывод новых объектов на рынок. Предложение становится более разнообразным.
Сегодняшний тренд — это не смещение покупательской активности из области в город, это движение спроса в пользу более качественных проектов. Разделение проектов на «городские» и «областные» становится все более условным: они расположены в одной агломерации. Но в объектах, административно относящихся к Ленобласти, цена «квадрата» традиционно ниже. Это создает определенный синергетический эффект и обеспечивает высокий уровень спроса на квартиры в жилых комплексах на границе города и области.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой»:

– Увеличение продаж по городу обусловлено несколькими факторами. Во-первых, еще в прошлом году интерес застройщиков к областным проектам стал снижаться, начало появляться большое число жилых комплексов, расположенных в черте Петербурга. Многие застройщики постарались вывести в продажу новые проекты и новые очереди, чтобы успеть до 1 июля 2018-го, когда вступят в силу поправки в 214-ФЗ.
При этом на рынок выходят новостройки с улучшенными характеристиками и привлекательными ценами на старте продаж.
По нашим объектам динамика продаж также позитивная. Мы достроили четвертую очередь ЖК «Новый Оккервиль», завершаем пятую, приступили к интенсивному строительству шестой.
Полагаю, что такая динамика сохранится в течение всего года. Изменения, которые вносят в законодательство, приведут к тому, что жилье будет только дорожать. Пока еще есть возможность выбрать квартиру по приемлемым ценам.

Петр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС:

– Текущий рост рынка, на мой взгляд, — временное явление. Он закончится, как только появится ясность по ценообразованию в проектах, возводимых по новым правилам.
Высокие показатели продаж обусловлены умеренными ставками по ипотечным кредитам, низкой инфляцией и эффектом «низкой базы»: первый квартал 2017-го был не очень успешным для первичного рынка недвижимости.
Снижение продаж в Ленинградской области связано с небольшим объемом вывода новых проектов в 47-м регионе. В Мурино, Кудрово, Буграх и других локациях доля предложения на начальном этапе сейчас незначительна. Преобладают объекты высокой стадии готовности. Это обусловливает и более высокие цены. В такой ситуации многие покупатели переориентировались на предложение в городской черте, где в последний год было выведено много проектов с доступными ценами. Определенную роль сыграл фактор транспортной доступности, однако он не является решающим. Если покупатель не может приобрести квартиру по 100 000 руб./кв.м, он будет выбирать в рамках имеющегося бюджета. Как только в области увеличится объем недорогого предложения, объем сделок снова возрастет.

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

– Объем спроса в первом квартале — а это традиционно не самый активный период в году — оказался выше, чем мы предполагали. Далеко не всегда за три месяца продается 1 млн кв.м строящегося жилья. Свою роль сыграла ипотека с действительно низкими ставками, а также тот факт, что на рынке появилось много интересных объектов, причем в тех локациях, где сформировался отложенный спрос. Традиционно именно то, что выходит на рынок, привлекает внимание покупателей. Многие ожидали начала строительства в уже знакомых и любимых местах, причем в Петербурге. Другое дело, что такие проекты недешевы: это как минимум комфорт-класс. Но благодаря ипотеке они стали более доступными.