Точка отталкивания

Могут ли всерьёз навредить строительной отрасли неаккуратные действия регуляторов? Многие аналитики (и NSP в том числе) считали, что малоэтажные проекты более устойчивы к кризисным явлениям: они не требуют масштабного финансирования, в них ниже риск недостроя и пр. Оправдаются ли эти прогнозы в ближайшие год-полтора?

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation:

– По динамике продаж в нашем проекте «Триумф Парк» мы не можем сказать, что спрос сильно падал. Небольшое снижение активности наблюдалось в начале года, весной все восстановилось, и сейчас продажи соответствуют нашим ожиданиям. Ажиотажа нет, но нет и проседания. Безусловно, есть проекты, где снижение было. По поводу дна сказать сложно, слишком много факторов влияют на ситуацию со спросом. Это и колебания валют, и ставки по ипотеке, и возможные изменения в законодательстве, которые сейчас обсуждаются.

Конечно, сейчас покупатель более всего опасается того, что проект не будет достроен вовремя. Здесь надо обращать внимание на опыт компании, на ход работ. Хорошим показателем и гарантией завершения стройки в срок служит наличие проектного финансирования от банка.

Из перечисленных опасностей более всего может навредить рынку увеличение ставок по ипотеке: сейчас до 80% сделок в сегменте масс-маркет осуществляется с использованием ипотечных схем.

Екатерина Запорожченко, директор по продажам ООО «Проспект КИМа, 19» (застройщик МФК Docklands):

– Мы считаем, что дно достигнуто. Когда ситуация исправится, трудно сказать: рынок в стадии затухания.

Покупатели выбирают качественные проекты, более совершенные по техническому и инженерному наполнению, дома из экологичных материалов. Конкуренция слишком велика, чтобы реализовывать «голые стены». Цены не будут снижаться, качественный продукт не может быть дешевым, но сделок станет меньше.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

– Для первичного рынка недвижимости Петербурга девять месяцев этого года выдались непростыми. Ситуация была предсказуема, сказался ажиотаж конца 2014‑го. За активным периодом обязательно следует коррекция.

Одна из главных тенденций первого полугодия — снижение объема продаж, который эксперты оценивают в 25–40%. Цифры разнятся в зависимости от того, выводила ли компания на рынок новый объект. Обычно это сопровождается пиком продаж: покупатели стараются приобрести жилье по самым низким ценам. На таких объектах снижение спроса оказалось минимальным.

Наши комплексы практически готовы к сдаче, и мы в первом полугодии даже повысили цены. На прежнем уровне стоимость «квадрата» поддержит еще одно важное обстоятельство: вывод в продажу новых объектов сократился почти на 40% по отношению к прошлому году. Так что в конце текущего года даже возможен рост цен в пределах 5–7%.

В списке предпочтений при выборе застройщика на первый план выходит надежность. Некоторые большие компании не пережили предыдущий кризис. Как правило, средние фирмы в «бурю и шторм» оказываются более мобильными, управляемыми, а значит, более устойчивыми. Следует выбирать не самое дешевое предложение, а жилье высокой степени готовности. Низкая стоимость на ранней стадии строительства связана с высоким риском.

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:

– В текущем году снижение покупательской активности наблюдалось в марте-апреле. После запуска программы господдержки ипотеки объем продаж в нашей компании восстановился до уровня 2014 года. Сегодня покупатели обращают особое внимание на опыт застройщика, его репутацию на рынке, ход строительства выбранного объекта и наличие разрешительной документации.

Значительно снизилась доля инвестиционных сделок. Те, кто покупает жилье для себя, обращают особое внимание на качество микрорайона, сбалансированность квартирографии, наличие инфраструктуры, паркингов.

Изменение условий страхования привело к остановке регистрации договоров по объектам, продажи в которых начались в этом году. Я полагаю, программу господдержки не продлят, если в ходе естественных экономических процессов будет снижена ключевая ставка ЦБ. Это позволит уменьшить и базовые ставки по ипотеке до текущего уровня субсидированных.

Юрий Добровольский, заместитель руководителя СПб филиала «Московской государственной экспертизы»:

– Спрос продолжает падать. Основными рисками для покупателей можно назвать срыв сроков сдачи объекта или банкротство застройщика.

Действия регуляторов, конечно, могут навредить. Многие застройщики столкнулись с проблемой страхования ДДУ, что привело к невозможности регистрации таких договоров в Росреестре. Разумеется, на продажи это влияет негативно.

Снижение спроса и покупательской способности в целом негативно скажется и на малоэтажном строительстве. И смогут ли девелоперы, работающие в этом сегменте рынка, реализовать свои преимущества, под большим вопросом.

Ольга Иванова, менеджер отдела недвижимости ООО «Дибуновская»:

– На примере нашего проекта на Дибуновской ул., 30 могу сказать, что спрос активизировался в конце сентября, стало больше звонков и просмотров. Покупателей более всего интересуют сроки сдачи и форма договора (ДДУ имеет преимущество). Многие также обращают внимание на статус участка и объем кредитов застройщика.

Изменение требований по страхованию ДДУ может навредить, по моему мнению, только недобросовестным застройщикам. Тем не менее считаю, что регуляторам к этому вопросу стоило подходить предельно осторожно и ответственно, чтобы не пострадали дольщики, уже купившие строящуюся недвижимость и оформляющие, а также регистрирующие ДДУ. Механизм ЖСК для «первички» не отлажен, однозначно необходимы меры по сокращению рисков. Отмена льготной ипотеки негативно скажется на продажах и может всерьез навредить рынку.

По поводу малоэтажных проектов: они действительно более устойчивы к кризисным условиям. Такой формат жилья становится все более востребованным.

Вячеслав Заренков, председатель совета директоров Etalon Group:

– Основной спад продаж позади. Уже по результатам третьего квартала число контрактов у нас заметно увеличилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, который для многих застройщиков считается рекордным. Мы надеемся на дальнейший рост покупательской активности в связи с расширением линейки предложения: до конца года планируется выход новых очередей в наших петербургских и московских проектах.

ГК «Эталон» — публичная компания, мы обязаны отчитываться по каждому контракту и за каждый рубль, который нам доверяют клиенты. Любой желающий может ознакомиться с нашей отчетностью на сайте ГК «Эталон»: в третьем квартале контрактов стало больше на 29%, проданных площадей — на 15%, а в денежном выражении поступления выросли на 20%.

Думаю, главная задача регуляторов, как бы банально это ни звучало, — регулировать рынок, а не препятствовать его развитию.

Елена Беседина, генеральный директор компании «О2 Недвижимость»:

– Дна спрос на новостройки достиг еще в июне-июле. Падение в целом по рынку составило 40–45%. Мы ожидаем, что до конца года спрос останется на этом уровне, возможно, традиционно увеличившись в течение осени. Рост числа обращений в компанию наблюдаем с августа. У многих потенциальных покупателей закончились сроки по депозитам. Сделки, несомненно, будут, но покупатели сейчас принимают решения не за пару недель, а за 1–1,5 месяца.

Необдуманные действия регулятора, несомненно, наносят урон рынку. На ипотеку приходится 40–50% сделок на «первичке», а у некоторых застройщиков этот показатель достигает 60%. Если исключить субсидированную ставку — продажи рухнут.

В ближайшие год-два малоэтажные проекты будут занимать весьма узкую долю рынка. Они дороже и хуже обеспечены инфраструктурой.

Александр Ульянов, генеральный директор ООО «Росинжиниринг Проект»:

– Сейчас на первичном рынке наметилась стабильность. Мы все научены кризисом 2008 года, когда на какое-то время были заморожены продажи, потому что предлагать квадратные метры ниже себестоимости никто не будет. Сегодня корректировка по цене возможна, но не более 10%.

По поводу регулирования: в любом бизнесе отсутствие четких правил игры не позволяет просчитать экономику проекта. Малоэтажное строительство — это очень эффективный формат, но при любом кризисе или катаклизме это наиболее уязвимый бизнес.

Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам группы компаний «Лидер Групп» в Санкт-Петербурге:

– По сравнению с началом года спрос на недвижимость вышел из крутого пике и держится ровно. Иными словами, «полет нормальный». Наблюдаются незначительные колебания спроса, однако это скорее в плюс, чем в минус. В среднем по массовому сегменту по сравнению с аналогичным периодом 2014‑го сокращение спроса за девять текущих месяцев составило около 20%.

Покупатели обращают внимание на срок работы компании на рынке, число реализованных проектов, репутацию и известность застройщика, финансовое положение и объем кредитной нагрузки. Например, наша кредитная нагрузка снизилась по сравнению с прошлым годом в два раза.

К сожалению, многие инициативы в области регулирования строительной отрасли заставляют вспомнить известную фразу: хотели как лучше, а получилось как всегда. И если изменение условий страхования, понижение этажности или мораторий на перевод земель под жилую застройку в Ленобласти рынок еще может как-то пережить, хотя удорожание квадратного метра в этом случае очевидно, то прекращение программы ипотеки с господдержкой и возвращение банковских ставок на уровень 15–16% — это уже намного серьезнее. 40–50% тех, кто приобретает сегодня жилье в ипотеку, скорее всего, отложат покупку до возобновления действия программы, и рынок опять встанет.

В малоэтажке основные риски связаны с подключением инженерии, расходы на которую, как правило, значительно выше, чем в городе. Что касается недостроя, то темпы реализации проекта зависят не от числа этажей, а от финансовой устойчивости застройщика.

Вера Сережина, директор управления аналитического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI:

– Несмотря на нестабильную экономическую ситуацию, спрос на жилье в Петербурге остается устойчивым. В массовом сегменте по итогам девяти месяцев он снизился на 18% (по сравнению с аналогичным периодом 2014‑го). Вывод новых объектов сократился на 28%.

Элита и бизнес-класс более устойчивы к внешним влияниям. Здесь зафиксировано снижение спроса на 5%. За три квартала выведено в продажу 248 700 кв. м. Завершены продажи в 15 объектах бизнес-класса, одновременно запущено 15 новых проектов.