Не выше сосен

У ближних границ российских мегаполисов, там, где земля подешевле, но и спрос еще есть, малоэтажные комплексы появляются, как грибы на опушке. Сейчас малоэтажка — на пике популярности. Дома и домики в три-четыре этажа — что тут сложного? Их возводят и скромные загородные застройщики, и международные девелоперы, и компании, у которых оказалось 3–4 гектара в активе. Но эта легкость обманчива. В малоэтажных проектах могут скрываться специфические риски.

Малоэтажные противоречия

В Подмосковье, по расчетам аналитиков, девелоперы реализуют 118 малоэтажных проектов — 1234 отдельных дома, около 53 000 квартир, порядка 3 млн кв. м.

В Ленинградской области малоэтажные проекты составляют около 5,3% общего объема застройки: более ста домов и домиков, 470 629 кв.м, 8679 квартир.

В петербургских пригородах, по данным КЦ «Петербургская Недвижимость», 29 малоэтажных квартирных комплексов, 191 400 кв.м, около 3800 квартир, 3% в общей структуре жилой застройки.

Точных цифр по объему предложения и доле рынка нет и в ближайшее время не будет. Специалисты спорят, к какой категории относить пятиэтажки. Столичные аналитики считают малоэтажкой и семиэтажные корпуса тоже. Таун-хаузы могут как числиться по разряду индивидуальных сблокированных домов, так и попадать в перечень многоквартирных.

Мы взяли за основу формальный признак: проекты до четырех этажей (включительно). Потому что их не обязательно проводить через экспертизу.

Но в целом тенденция понятна: сегмент развивается, ассортимент растет, спрос есть.

«Я не хочу строить высотные дома, — поддерживает скандинавский подход Николай Былинин, руководитель проекта ЖК «Азбука». — Сам вырос в хрущевской пятиэтажке, потом купил квартиру в одном из малоэтажных комплексов. Три-четыре этажа — это более человечный, более удобный для жизни формат. Есть где поставить машину, где погулять с собакой; ребенка во двор можно выпустить без опаски. Ведь это важно, когда соседей знаешь в лицо и по имени, когда с каждым здороваешься».

Все так. При прочих равных малоэтажка в ближнем пригороде имеет уйму преимуществ. Если бы не одно НО. «Сейчас покупатели более, чем когда-либо, чувствительны к стоимости «квадрата» и к общей сумме сделки, — напоминает Алексей Баринов, коммерческий директор ГК «АйДаДом». — А с каждым следующим этажом себестоимость строительства снижается».

Здесь возникает двойное искушение. Во‑первых, застройщик оказывается перед непростым выбором: строить 12 этажей (если ПЗЗ позволяют) или три-четыре (потому что так симпатичнее)? Тем более что в 12‑этажке квадратный метр будет чуть дешевле.

Во‑вторых, и покупателю приходится выбирать между комфортом и экономией. (Собственно, вся история нашего относительно юного рынка — борьба жадности с осторожностью.)

Важное следствие: малоэтажные застройщики не могут себе позволить задирать цены. Потому что тогда покупатель уйдет к конкуренту в «муравейник».

Так что наиболее успешные и органичные малоэтажные проекты возникают в дворцово‑парковых зонах, где высотность и так ограничена.

Опережая рынок

Перспективы малоэтажного формата лучше видны в динамике: даже если этот сегмент не растет — значит, он падает медленнее, чем рынок в целом.

За первые пять месяцев прошлого года муниципальные власти выдали 59 разрешений на строительство многоквартирных домов, в сумме — на 609 483 кв.м, 15 283 квартиры. В конце года правила игры изменились, право оформлять разрешения перешло к региону; в начале 2015‑го по всем известным причинам рынок свалился в штопор. Результат: общее количество запущенных новостроек сократилось вдвое, их общая площадь уменьшилась в 3,8 раза. А вот малоэтажный сегмент оказался надежнее. Если мерить проекты в штуках — этот формат сохранил позиции (см. табл.1), по площади новых комплексов — просел на 35%, по количеству квартир — на 24%.

И если с января по май 2014‑го доля малоэтажки в общем объеме новых проектов составила 5,4% по площадям и 7,4% — по числу квартир, то за тот же период 2015‑го — 18,3 и 20,8% соответственно. То есть доля рынка увеличилась в разы.

На фоне общего спада многие малоэтажные комплексы выглядят вполне благополучно. В ЖК «Азбука» (поселок Щеглово) в трех домах выведены стены первого этажа, еще в двух — цоколь; в мае застройщик продал здесь более двух десятков квартир, в июне рассчитывает реализовать минимум 15.

В комплексе «Ванино» на Ропшинском шоссе первая очередь сдана, вторая готовится к вводу, в третьей продано 30% квартир. Всего комплекс из 100 квартирных домов и 140 коттеджей будет насчитывать более четырех тысяч жителей.

В ЖК «Счастье» (поселок Федоровское) продажи начались в сентябре 2013‑го; сейчас реализована почти половина из 829 квартир. Двадцать домов (84 квартиры) сданы, причем досрочно; в некоторых уже живут. Кстати, в экспертном рейтинге малоэтажных квартирных комплексов ЖК «Счастье» — не самый известный бренд — получил высокие баллы за качество проекта и надежность. «На стартовой стадии проекта у нас был выбор: оформлять строящееся жилье как таун-хаузы или как квартиры, — говорит Константин Новиков, руководитель отдела продаж компании «ЛенСтройГрад» (девелопера проекта). — В формате таун-хаузов есть неясности (как оформлять права на землю, как управлять общей собственностью и пр.). Мы решили, что квартиры — более понятный товар, в нем меньше рисков для покупателя. Продаем по 214‑ФЗ, используя стандартный, понятный клиенту договор».

Это, кстати, важная особенность. В проекте «Петергофские кварталы» (застройщик — УК «Теорема») 73 секции (9300 кв.м) таун-хаузов тоже оформлены как квартирная застройка и реализуются по 214‑ФЗ.

Еще один момент: среди покупателей жилья в малоэтажных комплексах существенно меньше инвесторов, чем в «муравейниках». Ровно по той же причине: в них практически не бывает студий, сами квартиры — просторнее (табл. 1), значит, и бюджет покупки несколько выше.

«Аналитики считают, что в малоэтажном сегменте ниже доля инвестиционного спроса, — отмечает Денис Вястрик, руководитель компании «Тареал» (застройщика ЖК «Ванино»). — Граждане реже вкладывают средства в более просторные и комфортные квартиры в малоэтажных комплексах по двум основным причинам. Зачастую у них просто нет достаточной суммы (за 1,5 млн можно купить студию в Мурино). Кроме того, рынок жилой аренды еще не развит, инвесторы не привыкли думать о качестве жизни будущих арендаторов. Но мобильность населения повышается,  требования и покупателей, и арендаторов к качественным характеристикам жилья растут. И я уверен, что уже через несколько лет хорошая квартира в зеленой зоне сможет приносить приличный арендный доход. А вот потенциал студий в густонаселенных кварталах, на мой взгляд, практически исчерпан».

Специфические риски малоэтажной застройки — оборотная сторона ее же преимуществ. Здесь низкий порог входа для девелопера, этот формат любят малоопытные фирмы. Значит, возрастает важность правильного выбора.

Мнения экспертов

Игорь Креславский, 
председатель правления ГК «Росстройинвест»:

– Малоэтажные комплексы — это вовсе не единый по основным параметрам сегмент, как принято считать. Есть разные проекты, в которых, кроме этажности,  ничего общего. Одна компания строит несколько домов в три — пять этажей на доставшемся по случаю клочке земли, на окраине пустеющего поселка. Другая вкладывает средства в комплексное развитие территории, включая строительство социальных и коммерческих объектов. Конечно, «на выходе» получится разное качество среды обитания…

Артем Корзеев, 
специалист по связям с общественностью компании «СДС»:

– Как правило, реализацией малоэтажных комплексов занимаются молодые компании, которые только начинают путь девелопера. Это обусловлено (в том числе) необязательностью экспертизы. И целый пакет рисков связан с возможной неопытностью компании и ее сотрудников. Их можно снизить, нанимая опытных специалистов.

Самая большая проблема, препятствующая распространению малоэтажной застройки, — высокая цена на землю, которая неизбежно закладывается в себестоимость квадратного метра жилья. Для малоэтажек необходимы большие площади, много свободного пространства, так как они изначально нацелены на аудиторию, желающую покинуть тесный город и жить в более комфортной среде.

Михаил Зарубин, 
генеральный директор компании «47 Трест»:

– В городе препятствие для малоэтажной застройки практически одно — стоимость участка, приобретаемого для строительства. На сельских территориях — инженерные сети.

Местная администрация не занимается ППТ; монополисты, дав технические условия на подключение, могут их поменять или просто не подключить, найдя «объективные» причины; власть в этот процесс не вмешивается.

К сожалению, строители работают не благодаря законам, которые по сути своей неплохи, а вопреки преградам и ловушкам, которые устраивают чиновники. Уверен, делают они это не специально, просто по-другому не могут.

Алексей Баринов, 
коммерческий директор ГК «АйДаДом»:

– В малоэтажном сегменте особенно важно учитывать репутацию, опыт предыдущих проектов компании. «ПулЭкспресс» успешно занимался коттеджными поселками — и к малоэтажным проектам фирмы есть доверие. УК «Теорема» реализовала несколько проектов в городе, это также сказывается на отношении покупателей к новым проектам застройщика.

Малоэтажные дома, как правило, строятся на недорогой земле. Это может создавать проблемы с транспортной доступностью. Сейчас трудный рынок. Предпочтения покупателей определяют не столько потребительские качества проекта, сколько цена квадратного метра и общая сумма сделки.