НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

24 мая, 05:02
9 февраля 2015 в 14:05

Азия по вертикали

Сингапур — впечатляющий пример того, как на крохотном клочке земли, не обладая никакими ресурсами, можно создать современный город, притягательный для людей с разных континентов. Азиатские урбанисты ищут гармонию, характерную для Востока, не отказываясь от обмена идеями с западными коллегами. В этом убедились участники бизнес-тура «Вертикальный девелопмент Юго-Восточной Азии — энциклопедия урбанизма», организованного PROEstate Events при поддержке РГУД.

Под вертикалью организаторы подразумевали не только небоскребы, но и административно-правовую среду, в которой воплощаются девелоперские проекты в Сингапуре и в Малайзии. «Мы решили, что сейчас это особенно интересный для нас рынок. Российский бизнес поворачивается к Востоку», — говорят в PROEstate Events.

Запад — Восток

Правда, Восток, как сразу же выяснилось, отнюдь не склонен замыкаться на самом себе. Российские девелоперы смогли пообщаться с представителями как азиатских компаний WOHA, RSP Architects Planners&Engineers, архитектурной студии Hijjas Kasturi Associates, так и пришедших с Запада Ove Arup, Aedas, JLL, в сингапурских офисах которых, впрочем, работают индусы, китайцы, малазийцы. Так что границу между Востоком и Западом провести оказалось непросто.

Административная вертикаль здесь имеет несколько иной смысл, чем привычный для нас. Она была создана для борьбы с коррупцией и превращения нищей территории, импортировавшей даже питьевую воду, в финансовый и торговый центр Юго-Восточной Азии. Последнее должно было состояться с помощью иностранных инвестиций. Правительство Ли Куан Ю преуспело в обоих начинаниях. «Мы приветствовали каждого инвестора… Просто из шкуры вон лезли, чтобы помочь ему начать производство», — писал бывший премьер-министр Ли Куан Ю. Сингапур сумел воспользоваться лучшим из британского колониального наследия: законодательной системой, принципом равенства всех перед законом и английским языком, который стал государственным и обязательным для изучения в школах и университетах. Результатом оказалось одно из наименее коррумпированных государств в мире с высокотехнологичной промышленностью, благоприятным инвестиционным климатом, низкими налогами, конкурентной бизнес-средой и большой экономической свободой.

Для архитекторов и девелоперов все это означает существование строгих, но простых и вполне определенных рамок, в которых можно самовыражаться в соответствии со своими возможностями.

Верх архитектуры

Компактной исторической застройки в Сингапуре нет, а оставшиеся от британцев образцы колониальной архитектуры в облике города погоды не делают. Хотя и ценятся. Одним из первых впечатлений делегации был отель The Fullerton Bay, расположенный в отреставрированном здании почтамта с башней, некогда служившей маяком.

Сингапур — вторая в мире по плотности населения страна. На 715 кв.км проживает около 5,5 млн человек. В таких условиях волей-неволей приходится использовать современные технологические достижения для покорения высоты. В городе 49 небоскребов. Местные и западные архитектурные студии научились мастерски обыгрывать виды на городской и природный ландшафты, открывающиеся с террас и кровель.

В первый же день участники бизнес-тура получили возможность подняться на SkyPark Observation Deck. Недавно открытая, но уже знаменитая площадка с бассейном на высоте 200 м венчает три башни гигантского отеля Marina Bay Sands, рассчитанного на 2500 номеров. Компания Las Vegas Sands вложила в проект $5,7 млрд. Комплекс высотой в 55 этажей, здания которого расположены наклонно к поверхности земли, спроектирован израильской студией Safdie Architects и компанией Arup. Он считается новой достопримечательностью Сингапура и в инженерном отношении пока не имеет аналогов. Верхняя площадка в форме океанского лайнера — не только пляж, но и ботанический сад. На территории в три футбольных поля по проекту Peter Walker & Partners высажено 250 сортов деревьев и 650 вариантов кустарников, цветов и трав.

Впрочем, видами на город, порт, набережные и парки можно наслаждаться, и не снимая номер в дорогом отеле. Например, компания RSP Architects объединила несколько жилых высоток в комплексе The Pinnacle@Duxton мостами, которые связали крыши в прогулочную зону для жильцов.

Гуманизм на высоте

Жилищное строительство — тот сегмент недвижимости в Сингапуре, где особенно ощущается руководящая и направляющая роль государства. Ипотека здесь развивается с 1960‑х, и правительство всеми силами поощряет приобретение квартир в собственность. Однако прямое взаимодействие будущего собственника жилья с девелопером возникает сравнительно редко. Большая часть жилых домов строится по заказу государства и затем выкупается у него с привлечением кредита. Граждане пользуются при этом существенными льготами. За право проектировать и строить многоквартирные дома конкурируют ведущие компании, включая WOHA и RSP.

Есть и ограничения, причем довольно своеобразные. Хотя в Сингапуре, как в любом из глобальных городов, имеются свой Чайнатаун, арабская улица, малайский квартал и «Маленькая Индия» близ одноименной станции метро, однако в современных жилых комплексах власти не поощряют расселения по национальному признаку. Если людей одной этнической принадлежности где-нибудь станет слишком много, это послужит причиной дискомфорта для тех, кто со своими традициями и бытовыми привычками окажется в меньшинстве. Поэтому при продаже квартир действуют национальные квоты.

Что касается качества жизни в высотках, по мнению участников поездки, оно не имеет ничего общего с огромными жилыми комплексами на окраинах Москвы и Петербурга. В муниципальных высотках Сингапура гуманизация пространства достигается построением небольших соседских сообществ. Такая возможность обеспечена конструктивными и планировочными решениями. Каждые два-три этажа объединены с помощью системы лифтов и обеспечены общими пространствами: холлом, открытой террасой, предназначенной для отдыха, общения, прогулок, в том числе с детьми, комнатами для приема гостей, которые можно забронировать на определенное время. Благодаря возникающим между соседями контактам выше становится и дисциплина жителей, и управляемость комплексом.

Облагороженная коммерция

Пространство, которое удается сэкономить благодаря высотной застройке, используется для создания парков. С размахом, который российские девелоперы определили как «безумные вложения». Общественные парки грамотно интегрированы в городскую ткань, ухожены и предоставляют уйму возможностей для развлечения, спорта и отдыха. Такие проекты, как «Сады у залива» (Gardens by the Bay), выполненные специалистами архитектурных компаний Grant Associates и Wilkinson Eyre, Atelier Ten, Atelier One и Land Design Studio, становятся симбиозом природы и цивилизации. Бывшую промзону в гавани превратили в зеленую территорию, которая совмещает задачи ботанического сада, лаборатории, центра развлечений и современного садового искусства.

Интересно, что застройщики, даже участвуя в облагораживании, например, участка набережной, не получают никаких эксклюзивных прав на использование этого куска земли. У воды, в небольших парках девелоперы охотно строят клубное жилье и деловые комплексы для бизнес-элиты. В последнее время появилась тенденция объединять в одном проекте апартаменты для тех, кто приезжает в Сингапур работать по контракту или в командировки, и бизнес-центры. Однако уверенности, что такой формат приживется, у девелоперов пока нет.

Иностранные инвесторы решаются и на более рискованные эксперименты, такие как бизнес-центр Sandcrawler, построенный по проекту компании Aedas для Джорджа Лукаса. Он разместил там свою студию, а оставшиеся площади предпочел заполнить арендаторами, занятыми в креативных индустриях. Та же Aedas спроектировала МФК The Star, инвестором которой является одна из протестантских христианских сект США. Пространство для церковной службы время от времени трансформируется в концертный зал или выставочные площади. В составе того же МФК действует и библиотека, хотя ведущей функцией остается торговля.

На рынке коммерческой недвижимости бдительное око государства следит за тем, чтобы новые многофункциональные комплексы непременно содержали развлекательно-культурную составляющую. Ну а семейный шопинг и отдых здесь просто в моде. До такой степени, что возникают проекты с чисто семейной концепцией: два-три этажа ритейла с огромной детской зоной на крыше, где помещаются игровые площадки, бассейны для детей разного возраста, арт-студии и т. п. Чтобы добраться сюда с детьми, машина не нужна. Выходы из метро исключительно удобны для людей с колясками.

Сингапур — вообще отличное место для передвижения пешком или общественным транспортом: на метро или по легкорельсу. Содержать личный автомобиль здесь — довольно дорогая затея, соответственно автовладельцев немного, а основной поток движения по автомагистралям составляют такси. По той же причине нет желающих тратить драгоценный земельный ресурс на строительство паркингов: невыгодно.

Экспериментальный интерес

После цветущего во всех смыслах Сингапура очевидно догоняющее развитие малазийской столицы. Конкуренция двух городов налицо. Пока Куала-Лумпур представляет собой тяжелую смесь стройплощадок и транспортных пробок, которые возникают на каждом шагу, хотя в городе есть монорельс и наземное метро. Но посетить этот мегаполис девелоперу и урбанисту стоит по меньшей мере по трем причинам. Первая — краски, вкусы и запахи Востока, которые здесь проявляются гораздо ярче, чем в глобальном и стерильном Синге. Вторая — проект AECOM по преображению городских территорий вдоль рек Кланг и Гомбак. Третья — город-спутник Путраджайя, несбывшаяся мечта российских чиновников о жизни, автономной от народа.

Проект «Река жизни» стоимостью $1,3 млрд, который наши девелоперы охарактеризовали как «здоровый редевелопмент без гигантизма», подразумевает очистку двух рек, в устье которых и возник некогда Куала-Лумпур. В традициях Востока реки использовали для сброса стоков, а берега были обильно застроены опиокурильнями и трущобами. По мастер-плану, составленному AECOM, столица разворачивается лицом к воде: появляются набережные, рестораны, магазины, более 1 млн кв.м коммерческих площадей и тысячи рабочих мест. Реализация проекта продолжится до 2020 года, так что сейчас — самое время увидеть, как даются городу кардинальные перемены в застройке и традиционном образе жизни.

Путраджайя — новый административный центр Малайзии, придуманный властями страны в 1995 году. В конце 1999‑го сюда переехали резиденция премьер-министра и правительство. Все 55 000 жителей города — чиновники, сотрудники аппарата, обслуживающий персонал. Как все города, возникшие искусственным образом, Путраджайя величественна и безжизненна. Однако в качестве эксперимента по созданию города-спутника весьма любопытна, не говоря уже об образчиках современной мусульманской архитектуры: мечети «Путра», мосте «Путра», монументе Тысячелетия.

Полезные контакты, завязанные в ходе поездки РГУД и PROEstate Events с профессиональными сообществами в Юго-Восточной Азии, могут быть использованы российскими девелоперами в ознакомительных и деловых целях.