Маневры в узком ущелье спроса

Дмитрий Сидоренко, начальник отдела продаж ГК «ЦДС»:

– Экономия на проектах в нашем случае возможна только посредством переговоров с поставщиками и поиском нетрадиционных управленческих решений. Другого выхода нет. Если в компании выстроена система работы, то, сохраняя объемы строительства, невозможно сокращать персонал или зарплаты. На материалах мы не привыкли экономить, это не выгодно ни покупателям, ни нам: как говорится, скупой платит дважды. Мы ведь даем гарантию на построенные дома и отделку квартир. Нельзя забывать и о крупных репутационных рисках.

Для анализа качества материалов используем специальную лабораторию и приборы.

Пересматривать квартирографию в ближайшее время не планируем. Сейчас возвращается интерес к квартирам небольших площадей, а в наших проектах они занимают от 50 до 70%. Новые ЖК будем выводить на рынок в зависимости от конъюнктуры, но пока кардинально планы не меняем.

Михаил Духовный, директор департамента корпоративных коммуникаций Группы компаний «Эталон»:

– Наши будущие проекты остаются неизменными. Снижение расходов и увеличение прибыли — первоочередные задачи любого бизнеса в любое время. Важно помнить, что грань между сокращением затрат и падением качества продукта очень тонка. Экономить можно по-разному: кто-то делает это за счет качества строительных работ или материалов, а кто-то постоянно разрабатывает новые решения, позволяющие уменьшить стоимость строительства. Мы относим себя ко второму типу компаний.

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development:

– Реалии таковы, что свободных денег у покупателей становится меньше, а кредит брать не все готовы из-за опасений лишиться постоянного источника дохода. Соответственно, бОльшим спросом пользуется более дешевое жилье, а это при прочих равных связано с размерами квартир. Значит, площади будут уменьшаться, а в квартирографии будут преобладать квартиры c меньшим количеством комнат.

Размеры очередей в проектах тоже могут измениться. Ведь чем меньше их объем, тем более гибко застройщик может регулировать темпы строительства. При условии, что у него нет обязательств ввести определенный объем к установленному сроку. Разбивка проекта на фазы — один из аспектов управления рисками.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:

– Даже в кризис мы не уменьшаем площади квартир, а в пятой очереди «Нового Оккервиля», которая поступила в продажу в декабре 2015-го, студий вовсе не проектировали, делая основной упор на «двушки». Мы наблюдаем следующую тенденцию: многие из тех, кто приобрел студии и «единички» в первых очередях «Нового Оккервиля», продают их и покупают более просторное жилье в следующих корпусах. Мы ориентируемся именно на таких клиентов, которые ищут квартиру для своей семьи.

Размеры квартир уменьшаются в проектах, ориентированных на инвесторов и тех, кто ищет временное жилье. Поэтому в таких комплексах зашкаливает число студий и малометражных «единичек» и «двушек».

На качестве материалов, отделке, лифтах и т. п. не сэкономить — это неотъемлемая часть продукта, за который платят наши покупатели. Такая экономия даст обратный эффект: негативные отзывы от уже получивших квартиру клиентов напрямую повлияют на объем продаж.

Леонид Кузнецов, директор по строительству ЗАО «Строительный трест»:

– Себестоимость строительства выросла за последние полтора года. Причина — значительно подорожали многие материалы и оборудование. Мы ищем способы снижения затрат. Если до кризиса доля импорта в инженерных системах составляла 20–30%, то сегодня она снизилась до 15%. Выбираем не самые раскрученные бренды с характеристиками не менее, а то и более высокого уровня, чем у известных западных производителей. Ведем переговоры о снижении стоимости материалов и оборудования с партнерами, с которыми сотрудничаем уже давно.

Кардинальных изменений в квартирографии в наших текущих и будущих проектах не предполагается. Как правило, доля двух- и трехкомнатных квартир в наших комплексах превышает 50%, а студий вообще нет. Сокращать объемы строительства и откладывать вывод новых очередей тоже не планируем, считаем, что все проектные решения были экономически взвешенными.

Если в проект необходимо внести корректировки, застройщик идет на повторную экспертизу, что не особо затратно. Кроме того, в России и в Петербурге с завидной регулярностью меняются нормы проектирования. Учитывая последние нововведения, касающиеся высотности застройки, пожарных норм и т. д., повторная экспертиза может потребовать дополнительных серьезных изменений в сам проект. Поэтому к любым коррективам необходимо подходить взвешенно.

Юрий Добровольский, заместитель руководителя Санкт-Петербургского филиала «Мосгосэкспертизы»:

– Можно предположить, что сокращение затрат в первую очередь повлияет на качество строительства. Наиболее уязвимыми будут элементы систем инженерного обеспечения, внутренняя отделка и фасадные решения. Изменения, не влияющие на безопасность и конструктивную надежность, не требуют повторной экспертизы. При существенных корректировках проекта, приводящих к значительной экономии, повторная его оценка будет экономически целесообразной, ее стоимость составляет сотые доли процента от себестоимости всего строительства.

Что касается квартирографии, то, на мой взгляд, соотношение площадей и числа квартир с разным количеством комнат уже исчерпало свой потенциал оптимизации. В эконом-классе площадь комнат и кухонь тоже близка к допустимым минимумам. Застройщики уже сократили объемы вывода новых площадей на рынок, проекты дробятся на небольшие очереди. Стремление властей ограничить высоту новостроек дополнительно снизит экономическую эффективность проектов, и застройщикам придется еще больше экономить.

Петр Буслов, руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб»:

– Если сокращать издержки уже в процессе строительства, без кардинальных изменений проекта, придется экономить на отделке квартир, мест общего пользования или же благоустройстве. Девелоперы часто экономят на материале фасадов, а это приводит к эстетическому дисбалансу. Прибегают и к замене не основных материалов (межкомнатных перегородок, утеплителя, фурнитуры окон) на более дешевые. Мы считаем, что все это может привести к очень неприятным последствиям. Более адекватный и рациональный способ, позволяющий снизить стоимость квартиры, — оптимизация планировочных решений. Надеемся, что большинство компаний выберут именно его и выйдут на рынок с жильем меньшей площади, но с более функциональной организацией внутреннего пространства.

Речь не только о студиях и «единичках», доля которых вряд ли существенно изменится, но и о трехкомнатных вариантах, метраж которых снизится с 77 до 68 кв.м. То же произойдет с «двушками». Их средняя площадь будет около 49 кв.м в отличие от прежних 60 кв.м. В результате в ближайшие годы средний размер квартир в петербургских новостройках составит 42–43 кв.м.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

– Нынешнее положение заставит застройщиков пересмотреть свои проекты, чтобы удешевить их, сократить затраты. Контроль издержек — вечная тема, но в условиях ограниченного спроса она выдвигается на первый план. Разумеется, сокращение расходов в первую очередь приведет к пересмотру крупных контрактов по основным позициям, к снижению нормы прибыли всех участников: застройщика, подрядчиков, поставщиков.

Люди хотят покупать просторное жилье, в окружении постоянных соседей, чтобы на площадке было не много квартир. Эта тенденция прослеживается на постепенном увеличении размера квартир. Вместе с тем любые кризисные явления отбрасывают рынок в сторону малометражек: чтобы уменьшить бюджет покупки, застройщик прежде всего сокращает площадь. Опять появится много объектов, где преобладают студии и однокомнатные.

Регион просто наводнили проекты-миллионники. Но в ближайшем будущем в фавориты выйдут небольшие локальные стройки, а крупные станут дробить на очереди. Это позволит снизить риски и оптимизировать параметры проектов. Что касается их корректировок, то повторная экспертиза затратна не столько по деньгам, сколько по времени. Хотя в условиях серьезного кризиса, когда становятся очевидны маркетинговые просчеты, такой путь возможен, и кто-то выберет именно его.

Денис Лола, директор по маркетингу ГК «Пионер», направление «Санкт-Петербург»:

– На квартирографию проектируемого комплекса влияет текущий и прогнозируемый спрос. Тенденция последних двух-трех лет — сокращение общей площади квартир вследствие динамичного роста стоимости. Так что изменение квартирографии и размера квартир вряд ли позволит сократить затраты на строительство. В дальнейшем будут востребованы варианты с полной отделкой, а также с большой площадью кухни, позволяющей использовать ее и как столовую-гостиную. За счет этого «двушка» бережливому покупателю может служить аналогом традиционной трешки.

Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»:

– Каждый девелопер сейчас думает не только о сокращении затрат на строительство, но и об оптимизации бизнеса в целом: купить землю дешевле, сократить накладные расходы, сделать более эффективной работу офиса. Даже минимальная экономия на каждой из составляющих сложится в общую выгоду в 5000–10 000 рублей на 1 кв.м, что в нынешних условиях сопоставимо с прибылью. При этом нужно четко понимать, на чем можно экономить, а на чем нельзя. Если удешевить стройку, например, на 20 000 рублей с 1 кв.м, жить в таком доме будет невозможно. Экономия без ухудшения качества — это какие-то элементы импортозамещения в сфере отделочных материалов и инженерных систем. Для изменения фасадных решений, отделки мест общего пользования, окон, дверей, лифтов проходить заново экспертизу не нужно, но здесь многое зависит от того, что застройщик уже заявил покупателю в рекламе и договорах. Но и пройти повторную экспертизу значительно выгоднее, чем построить квартиры, которые невозможно продать. И это не зависит от того, кризис на дворе или нет.

Тенденция максимального сокращения площади квартиры уходит в прошлое. Рынок из инвестиционно-спекулятивного превращается в рынок базовой потребности в жилье. Я вижу новую тенденцию в предельной оптимизации площадей: каждый метр должен быть максимально полезным. Небольшие, но комфортные — вот ключевые характеристики будущих успешных квартир.

Андрей Козодаев, генеральный директор «Первого кадастрового бюро»:

– Я полагаю, что будет расти объем жилья эконом-класса. В этом сегменте увеличится доля однокомнатных квартир и студий.

Кредитные деньги для застройщиков сейчас безумно дороги. Это, естественно, отразится на размерах проектов, равно как и на использовании застройщиками определенных строительных материалов, технологий, уровне отделки и т. д.

Елена Пальчевская, коммерческий директор ИСГ «МАВИС»:

– Сокращение затрат означает удешевление материалов и технологий, снижение оплаты труда. Подобные меры обычно приводят к ухудшению качества строительства, что для нас недопустимо. Наша компания сосредоточилась на построении максимально эффективных отношений с подрядчиками: стараемся получить лучшие цены на материалы и работы, а также ищем оптимальные схемы сотрудничества. Например, предлагаем подрядчикам стабильные отношения на долгосрочной основе, взамен получаем наиболее выгодные цены.

Екатерина Запорожченко, директор по продажам компании Docklands:

– Качество будет основным конкурентным преимуществом. Сейчас есть возможность воспользоваться ситуацией и купить материалы дешевле, чем до кризиса: многие поставщики делают большие скидки застройщикам, обеспечивающим их крупным заказом, подрядчики уменьшают свои запросы. Это позволяет им выжить в кризис, а нас обеспечивает качественными материалами и работами по хорошим ценам.

Общий тренд — уменьшение площади квартир и бюджета покупки, к чему стремятся и застройщики, и покупатели. Вряд ли в ближайшем будущем ситуация изменится.

Объемы проектов или их очередей однозначно будут уменьшаться. Что касается пересмотра их параметров, то мы уже сделали это, пройдя повторную экспертизу. Проект апарт-отеля предполагал его наполнение студиями и апартаментами с одной спальней. Но первые месяцы продаж показали, что покупателям нужны апартаменты больших площадей от 90 кв.м, и мы полностью изменили проект. Это окупилось, больших апартаментов в продаже осталось не более 15%.

Дмитрий Панов, генеральный директор ГК «Доверие»:

– Изменения в проектах в первую очередь будут связаны с замещением импортных материалов. В большей степени это коснется объектов эконом- и комфорт-класса. В сегментах «бизнес» и «элита» девелоперы, скорее всего, пойдут лишь на сокращение доли зарубежных компонентов.

Вполне вероятен рост интереса к панельному домостроению — по сравнению с кирпично-монолитной технологией это позволит сэкономить до 15%. Девелоперы все чаще задумываются о создании апарт-отелей на промышленных землях, пока законотворцы сосредоточились на классическом жилищном строительстве, где и происходит основное «закручивание гаек».

В проектах бизнес-класса могут появиться квартиры со свободными планировками. Меньше перегородок — это не только интересный маркетинговый ход, но и экономия строительных материалов. Тип «нарезки» квартир вряд ли кардинально изменится: дальнейшее их уменьшение уже чревато потерей спроса.

Вносить кардинальные изменения в проекты, которые получили разрешительную документацию, экономически нецелесообразно. Прохождение согласований по новому кругу может оттянуть реализацию на несколько лет. Но притормозить выход новых очередей в крупных комплексах до стабилизации экономической ситуации — вполне логичный шаг, и многие застройщики уже на это пошли.

Необходимость экономить повлекла за собой весьма позитивные для отрасли процессы. Многие проекты реализовывались «с колес» — в проектно-сметной документации их бюджету почти не уделяли внимания. Новые реалии приучают девелоперов к финансовому планированию.

Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам «Лидер Групп» в Петербурге:

– Сокращение затрат в строительстве вряд ли обернется изменением концепций, квартирографии, повальным снижением качества проектов. Покупатель уже привык к определенному уровню, и застройщики будут вынуждены держать марку, чтобы сохранить спрос. К тому же, чтобы изменить проект, по 214-ФЗ нужно согласие всех дольщиков. Полагаю, крупные и устойчивые компании будут строить с тем же качеством, просто меньше.

В кризис 2008 года некоторые игроки меняли квартирографию, сокращали площади, увеличивали число студий и «единичек». Большинство научилось на своих ошибках, качество планировок выросло. Поэтому если площади будут ужиматься, то только в единичных непродуманных проектах с нерациональными планировками. К тому же текущий кризис имеет отличия: сильно сократилось число инвесторов, покупатель стал более требовательным и вкладывается преимущественно в продукт для постоянного проживания.

Дмитрий Астафьев, президент ГК «ЛенСпецСтрой»:

– Если не изменится ситуация в стране, будут строить малобюджетные небольшие дома с маленькими квартирками. Возможны «хрущевские» варианты «трешек» с пятиметровой кухней и комнатами по 8 кв.м. Застройщики поумнее будут делать варианты с большими кухнями-гостиными (метров по 12–13) и крохотными кельями-спальнями. Квартиры брежневского периода будут считаться большими и просторными. Экономить станут на всем, появится еще больше студий и однокомнатных квартир, панельных домов и дешевой отделки. Вместо качественного — кирпич похуже или вообще пенобетон, вместо лифтов OTIS — продукция Щербинского завода и т. д. И даже повторная экспертиза полностью оправдается.

Другая крайность — все более роскошные квартиры площадью 170–300 кв.м. И разрыв между этими полюсами будет только расти. Во втором варианте затраты только увеличатся: во время любого кризиса кто-то богатеет.