Жилье с уходом

В России проживают более 30 млн пожилых людей. Это делает страну серьезным рынком как услуг по уходу, так и специальной недвижимости, предназначенной для проживания старшего поколения. Актуальный объем услуг по уходу за пожилыми внутри страны оценивается в 420–450 млрд рублей в год. Пока на частный сектор приходится не более 10% рынка. Но тенденция к старению населения стремительно улучшает перспективы бизнеса.
Неудивительно, что конференция «Российский рынок по уходу и недвижимости для пожилых», организованная в Петербурге в рамках форума «Старшее поколение», собрала полный зал. Первое специализированное мероприятие в российской отрасли housing and care было организовано НП «Объединение компаний индустрии услуг старшему поколению» (ОКИУСП) в партнерстве с РГУД и при поддержке НПФ «БЛАГОСОСТОЯНИЕ». В дискуссии участвовали девелоперы, операторы рынка, инвесторы из России, Финляндии, Германии, Нидерландов и Франции.

Спрос без спроса
В России предпринимаются первые попытки изучить этот рынок. По данным «КИТ Финанс», например, у нас в стране на 30 млн пожилых оборудовано всего 200 000 мест для проживания (для сравнения: в США на 50 млн — 3 млн). Примерно в трети российских семей есть старики, которые требуют постоянного ухода. Деменцией страдают, по версии World Alzheimer Report, около 1,3 млн человек. Однако даже в этом случае семьи предпочитают или вынуждены оставлять пожилых родственников дома.
В 94% семей за ними ухаживают самостоятельно, тратя на это в среднем 9587 рублей в месяц, сообщает Национальное агентство финансовых исследований (НАФИ). Услугами госучреждений социальной защиты пользуются лишь 4% россиян. Еще 2% опрошенных обращаются в частные патронажные службы (надомных сиделок).
Однако в четырех наиболее обеспеченных регионах России: Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях — частные стационары и пансионаты для престарелых исчисляются уже десятками. Причем они не жалуются на низкую заполняемость: 80–85% мест занимают постоянные жильцы. На оставшиеся существует высокий сезонный спрос от родственников, которые хотели бы устроить себе двухнедельный отпуск.

С миру по нитке
По данным компании «Опека», которая управляет семью частными стационарами для пожилых людей в Петербурге и Ленобласти, затраты на строительство и оборудование пансионата составляют порядка 100 000 рублей за кв.м. Чтобы выйти на доходность на уровне 10–15%, пребывание должно стоить около 2000 рублей в сутки. Хотя в Москве тариф на постоянное проживание может достигать и 200 000 рублей в месяц. При этом, по данным НАФИ, жители обеих столиц готовы в среднем платить за услуги этих заведений 28 125 рублей в месяц.
Как правило, оплата складывается из пенсии жильца и денег, собранных родственниками. Иногда к этому добавляются средства от сдачи в аренду квартиры, принадлежащей пожилому человеку. Создать собственные накопления «на старость» в России мало у кого получается, а страхования на случай долгосрочного ухода на пенсию на внутреннем рынке нет. Однако 77% людей полагают, что дети должны финансово заботиться о родителях, если собственных средств стариков для этого недостаточно.
По закону 442-ФЗ «Об основах социального обслуживания граждан РФ» можно рассчитывать и на частичную компенсацию расходов из бюджета — в пределах тарифа, установленного на содержание в госучреждениях такого типа. Для этого достаточно, чтобы частное заведение входило в региональный реестр поставщиков соцуслуг. В Москве тариф на содержание пожилых составляет от 600 до 1650 рублей в сутки, в Ленинградской области — от 600 до 996.
С 2014 года часть госзаказа передают частным пансионатам. Существенный минус: конкурс на размещение госзаказа согласно 44-ФЗ должен проводиться раз в год. А люди, особенно солидного возраста, хотят постоянно жить на одном месте.

Кто идет?
В НАФИ утверждают, что в частных пансионатах России сейчас содержится не более 1% стариков. Но каждая десятая семья, имеющая родственников, которым требуется уход, готова в будущем обратиться в такие учреждения. То есть рынок услуг стационаров может вырасти в 10–11 раз.
«Старение населения России требует огромных инвестиций в специализированную недвижимость и создания устойчивого операторского бизнеса, — поясняет Наталья Курачева, председатель совета НП «ОКИУСП». — Результаты первого же исследования показывают: спрос на качественный уход есть и будет расти. Людям нужны пенсионные, страховые и инвестиционные продукты, обеспечивающие старость». Недвижимость для пожилых, по оценке JLL, может быть интересна крупным жилищным девелоперам, основной бизнес которых страдает от высокой конкуренции, или девелоперам коммерческой недвижимости, если они ориентированы не на спекуляцию, а на устойчивые доходы от аренды.
Тем не менее отечественные инвесторы воздерживаются от входа в бизнес за неимением опыта. Иностранцев останавливает отсутствие адекватной оценки рынка. Европейские компании готовы консультировать российские проекты, но не брать на себя управление ими. Перспективнее, считает Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга JLL, иметь дело с интересантами из стран Азиатско-Тихоокеанского региона. Они приходят на рынок в комфортном тандеме «инвестор — оператор».
По мнению Ирины Митиной, старшего юриста практики по ГЧП и инфраструктуре компании «Качкин и Партнеры», толчком для развития сегмента может стать закон о ГЧП, который ввел понятие частной инициативы инвестора. Теперь бизнес вправе предложить государству сотрудничество на своих условиях, попытаться разделить с ним риски и получить землю без торгов и по льготной арендной ставке.