Рынок выживает на старых запасах

Андрей Амосов, глава офиса компании JLL в Санкт-Петербурге:
– Есть ощущение, что рынок во всех сегментах если не нащупал дно, то уже почти на нем. Правда, динамика различается. В офисном и складском секторах падение ставок остановилось, и, хотя в долларах они снизились сильно, рублевые цифры уже практически не меняются. Однако и подъема нет.
С конца прошлой весны оживилась активность в стрит-ритейле. Бума нет, но мы видим неплохой уровень спроса. Хотя периодические скачки курса рубля могут влиять на локальные спады, эти колебания кратковременны, и в целом сегмент достаточно стабилен.
Называть конкретные объекты с антирекордами не совсем этично. Ведь отрицательная динамика может быть связана не с качеством конкретных проектов, а с обстоятельствами конкретных арендаторов. Да и показатели ротации не свидетельствуют об антирекордах. Можно привести в пример ситуацию на рынке торговой недвижимости: большинство ТЦ с высоким уровнем заполняемости поддерживают его даже в текущих условиях. Хотя они и использовали период экономических сложностей для ротации арендаторов. Так, она наблюдалась в ТРЦ «Галерея», но это было сознательное решение управляющих. Причем уровень свободных площадей в комплексе не превышал 5%.
А вот у ТЦ, где много свободных помещений, возможности для активной ротации нет, так как потенциальные арендаторы тщательно анализируют целесообразность открытия магазинов в таких комплексах.
В офисном сегменте рекордов и антирекордов практически не зафиксировано. Увеличение объема пустующих площадей, которое происходило в некоторых деловых комплексах, было плавным. А резкое снижение заполняемости в отдельных БЦ, возможно, спровоцировано ожиданием конкретного «якорного» арендатора (Газпрома). Можно отметить неплохие темпы арендной кампании в БЦ «Мезон Плаза», а также высокую загрузку «Невской Ратуши». Деловые комплексы в зоне Пулково чувствуют себя хорошо из-за активности того же Газпрома.
В складском сегменте заметны успехи компании «А Плюс Девелопмент» в заполнении парка «А Плюс Парк Шушары».

Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St. Petersburg:
– Почему анти? Просто рекорды. Например, один БЦ класса В+, желая получить арендатора на давно пустующие площади, предложил снизить ставки на 35%. Однако это было сделано ради конкретного клиента, причем совсем недавно. Но ставки в среднем по рынку с начала года практически не изменились.
В целом ситуация в офисном секторе стабильная и даже наблюдается локальный дефицит предложения, когда речь идет о конкретных местах и помещениях с определенными характеристиками. Например, компаниям, которые ищут большие площади в БЦ класса А, очень сложно подобрать подходящие варианты.
В первом квартале мы наблюдали снижение доли вакантных площадей. Самой масштабной из заключенных сделок стала аренда БЦ «Фландрия Плаза» компанией «Стройгазконсалтинг». Тем не менее суммарное поглощение за первый квартал 2016-го на 19% меньше, чем за тот же период 2015 года.
Наибольшее оживление на рынке стрит-ритейла наблюдается в сегменте общепита. Видимо, связано это с популярностью нашего города у туристов, как российских (поскольку мы дешевле, чем Европа, а ощущения похожие), так и зарубежных, так как мы, в принципе, дешевы для них.

Юрий Борисов, управляющий партнер «АйБи ГРУПП»:
– Первые пять месяцев этого года в ритейле хоть и были очень нервозными для арендодателей, но в среднем вполне соответствовали прогнозам, сделанным в конце 2015-го. Все, что можно было зафиксировать, зафиксировано, и все скидки, какие можно было дать, — даны. Наступил период неопределенного равновесия, когда арендаторы осознают, что просить больше уже бессмысленно, а арендодатели понимают, что требовать большего «в никуда». Некоторые считают, что это и есть дно.
Отдельные позитивные новости никоим образом не улучшают общей картины выживания на прежних запасах. Ведь каждое открытие нового магазина сегодня требует и от арендодателя больше затрат, чем прежде.
При этом концепция торговых точек становится важнее концепции самого ТЦ. Иными словами: операционная деятельность арендаторов и их маркетинговые бюджеты не могут и дальше быть закрытыми от арендодателей. Рынок ритейла ждут серьезные перемены.

Наталия Киреева, руководитель отдела исследований рынка недвижимости компании MARIS в ассоциации с CBRE:
– Офисный рынок в нынешний кризис ведет себя разнонаправленно. В то время как одни здания стремительно пустеют, другие достигают максимальной заполняемости. Например, бизнес-центр «Оскар» в конце 2014-го был загружен на 100%, через год опустел наполовину, а к середине 2016-го вышел на уровень 92%.
Самый высокий в городе офисный центр, сданный в 2013 году, по-прежнему не может похвастаться приличной загрузкой, там вакантно не менее 10 000 кв.м (более 30%) площадей. БЦ «Невский Плаза», открытый семь лет назад, в этом году достиг максимальных показателей по заполняемости — 95%. Деловые комплексы «Фландрия Плаза» и «Фабрика» заняты целиком, каждый из них сдан одной компании (брокер — Maris). Довольно быстро заполняется БЦ «Энерго» на Киевской ул., 5.
Причины успеха одних проектов и неудачи других кроются не только в местоположении, но и в качественных характеристиках зданий, в профессионализме УК и гибкости собственника при обсуждении условий аренды.
В среднем вакансия по рынку могла бы вырасти значительно, так как спрос в течение последних двух лет минимален, а объем предложения продолжает расти. Но ситуацию спасает Газпром и его контрагенты, которые активно переезжают в Петербург и продолжают искать новые офисы.

Мария Хомич, исполнительный директор Tellus group:
– С апреля-мая заметно активизировался индустриальный сегмент. Причем в этом году обращений со стороны российских производителей стало гораздо больше, чем прежде. Похоже, бизнес устал ждать. Наиболее активны пищевики и представители легкого сборочного производства. Они рассматривают участки от 0,5 до 10 га. Сейчас мы ведем переговоры с несколькими клиентами, которые в ближайшее время могут стать нашими резидентами. Сегмент ИП определенно достиг дна.
Наверное, то же можно сказать и об офисном секторе, который довольно бодро шевелится. Есть даже дефицит просторных офисов в БЦ.

Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Антирекордом в индустриальном сегменте в этом году станут минимальные объемы строительства спекулятивных складов. По итогам 2016-го их ожидаемая суммарная площадь слегка превысит 80 000 кв.м. При этом большинство строящихся терминалов — это небольшие объекты площадью до 7000 кв.м. И пожалуй, нынешний год станет самым слабым по уровню активности в этом сегменте.
Офисный рынок, напротив, явно восстанавливается, хотя и в прошлом году активность была высокой. Многие крупные компании наконец-то решили перебраться в новые офисы для консолидации подразделений, расширения бизнеса или его оптимизации. Кроме того, наблюдается активность структур, связанных с Газпромом. По этой причине крупные свободные блоки в качественных объектах довольно динамично заполняются. Полагаю, своеобразным рекордом этого года станет недостаток крупных офисных площадей в качественных зданиях. Ввод новых объектов стремительно замедляется, а спрос — весьма активен. Некоторые компании с запросом на 5000–10 000 кв.м и более уже сейчас вынуждены обратить внимание на нестандартные варианты: покупку бизнес-центра с расселением либо реконструкцией, built-to-suit с реконструкцией либо достройкой и т. п. Новое строительство тем не менее пока рассматривают считанные единицы.
Рекордсменом со знаком «минус» стал Василеостровский район, где в 2015-м были самые низкие ставки аренды в современных БЦ — от 600 рублей за 1 кв.м в месяц. Однако падение цен было связано не только с кризисом, но и с закрытием станции метро «Василеостровская», а также общими транспортными сложностями района. Но эта мера была временной, сейчас таких низких ставок здесь уже нет.
Антирекордом можно назвать и значительное снижение заявленной ставки в БЦ Leader Tower — до 40% за год.
Позитивную динамику показал Петроградский район, который стал одним из лидеров по объему поглощения офисов (16 600 кв.м за 2015-й). Здесь продолжает формироваться зона компаний IT-сферы. Фирмы AdVisual, Plato Engineering, Network-G арендовали офисы в БЦ сети «Сенатор». Кроме того, в начале прошлого года Балтийский банк снял 5000 кв.м в «Сенаторе» на ул. Профессора Попова, 37, заняв место «Газпром экспорта», переехавшего в собственное здание.
В торговой сфере наблюдается второй с 2009 года спад по вводу проектов. С начала года не открылось ни одного нового комплекса, а до конца года ожидается запуск лишь двух качественных ТК: второй очереди ТРК «Порт Находка» (GLA — 10 860 кв.м) и ТРЦ «Охта Молл» (GLA — 73 000 кв.м). Отсутствие новых проектов, падение оборота розничной торговли и отрицательная динамика покупательной способности стали стимулами для усиления ротации в качественных ТЦ. Сегодня она варьируется от 10 до 25%. При этом число новых брендов, вышедших на петербургский рынок в прошлом году, не превысило и десятка.
Вопреки неблагоприятным для ритейла факторам наиболее успешные проекты демонстрируют рост операционных показателей. Например, чистый операционный доход ТРК «Лето» за прошлый год вырос на 15%, посещаемость — на 7%.

Александр Паршуков, директор по инвестициям компании «ВТБ Девелопмент»:
– Индустриальный сегмент нащупал дно еще в прошлом году. Тогда многие попросту ждали общей стабилизации в экономике. С апреля этого года мы наблюдаем небывалую активность. Так, число звонков, переговоров и просмотров по индустриальному парку «Марьино» достигло докризисного уровня 2008 года. До реальных сделок пока не дошло, но некоторые наметки уже есть. Наиболее активны представители пищевой и фармацевтической отрасли, они чувствуют себя сегодня лучше других. Отчасти это объясняется тем, что из-за санкций с рынка ушло много иностранных фирм, на их место приходят отечественные производители. Пищевики запрашивают небольшие (в среднем 2000 кв.м) площади. У нас нет таких вариантов, но есть крупные фирмы из других сфер, которые интересуются несколькими гектарами.
Определенно жива обрабатывающая промышленность; есть интерес со стороны продуктового ритейла (под распределительные центры).
Сохраняется спрос и на офисы. Мы целиком и без демпинга заполнили бизнес-центр в «Невской Ратуше».