НАШ ЦИТАТНИК: «Буду отстаивать право и буду доказывать, что льготную ипотеку надо продлевать и дальше. Без этого развитие страны и реализация нацпроектов невозможны…» Марат Хуснуллин

30 ноября, 14:15

Выход из тупика

29 июня 2016 в 21:25
6 408

Выход из тупика

Проекты, нацеленные на замену морально и физически устаревших зданий новыми, — буксуют. Это относится и к историческим районам, и к хрущевской застройке, и к послевоенным кварталам, возведенным военнопленными. Мы попросили ведущих петербургских девелоперов ответить на несколько вопросов.

Возможно ли сегодня расселение исторических или просто ветхих кварталов без активного участия государства? Какие риски несет в себе такой подход? Как вы оцениваете ситуацию в Старопарголовском массиве и квалификацию застройщика — компании «Строительный трест»?

Михаил Зарубин, генеральный директор компании «47 трест»:


– На наших глазах идет длительный социально-экономический эксперимент. В кварталах, предназначенных под реновацию, люди живут, женятся, разводятся, рожают детей… А государство стоит в сторонке, смотрит, как инвестор бьется с этой темой, и говорит: «Что-то медленно у вас получается». В старых кварталах, в домах массовых серий государство — главный собственник! Там остались и коммуналки, и неприватизированные квартиры.
История Старопарголовского массива — немного другая. Там вроде получалось по экономике: расселить и построить новое. Но такие участки в городе редки. И конечно, нельзя менять условия, когда проект уже запущен и инвестор понес затраты.
«Строительный трест» — одна из лучших компаний в городе, основательная фирма, как и дома, которые они строят только из кирпича. Если уж у них не получилось с расселением, вряд ли кому-то еще стоит пытаться.

 

Алексей Белоусов, вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга»:


– Проект расселения стареющих кварталов без активного участия государства обречен на неудачу. Посмотрите, как это делается в Москве. Там в реновации задействованы частные компании, но основной двигатель процесса — мэрия Москвы, бюджетные средства.
На опыт «СПб Реновация», на опыт «Строительного треста» внимательно смотрели многие. И многих он насторожил. В этой теме гораздо больше вопросов, чем ответов. А теперь, после принятия новых ПЗЗ, еще и экономика проектов ухудшилась.

 

Эдуард Тиктинский, президент холдинга RBI:


– За редчайшим исключением без активного участия государства расселение домов, а уж тем более кварталов — невозможно. Особенно если речь идет об историческом центре. Лучшие места и объекты, где это могло получиться, уже в 1990-е разобрали.
Сегодня для этого процесса нет нормативной базы, а потому он сложен. Мы знаем это по собственному опыту — в рамках строительства дома у Черной речки «Новелла» мы занимались расселением, и это не самый быстрый процесс. Как правило, всегда появляются два-три собственника с неадекватными запросами, что не позволяет планировать размер затрат и сроки реализации проекта. Тем, кто берется за такие задачи, на мой взгляд, город должен оказывать максимальное содействие в рамках соответствующих городских программ. Если бы такие проекты были коммерчески привлекательными, инвесторы бы в очередь выстроились! Но пока этого нет.

 

Михаил Возиянов, генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:


– Отдельные примеры таких проектов есть. Например, в нашем «Смольном проспекте» три здания были расселены предыдущим собственником. Но это заняло несколько лет. Как система, как обычная практика это пока невозможно, по многим причинам.
Как правило, ветхое жилье находится в исторических районах, значит, начинает действовать весь набор ограничений. При этом городская администрация до сих пор не высказала ясно свою позицию, что мы хотим получить на выходе: реконструкцию или реставрацию. Нормативная база у нас носит скорее запретительный, чем разрешительный характер. (О стимулировании инвестиций и речи нет.) Отдельный фактор — люди, они хотят жить примерно здесь же, но просторнее и в лучших условиях. И еще одну группу рисков создают протестные группы.
Для таких строительных практик нужны специальные нормы, выработанные с участием общественности.
В США, например, муниципальные власти очерчивают зону, дома в которой подлежат регенерации. И в этой зоне действует другое регулирование, в этом есть общественная необходимость — ей подчиняются и девелопер, и собственник.
Расселение кварталов под реновацию не должно быть частным делом девелопера, это не совсем правильный подход.

 

Марк Окунь, генеральный директор компании «Отделстрой»:


– Лучше всего, конечно, если бы государство вообще не вмешивалось в процесс: от этого обычно только хуже. Но проблема с расселением в том, что нормы не позволяют в тех же кварталах строить новые дома, куда можно было бы переселять граждан.
И в этом случае участие власти необходимо: раз уж принято решение в отношении каких-то конкретных кварталов, значит, и расселять граждан нужно по нормативам или по себестоимости (и нанимателей, и собственников). А сейчас люди идут судиться, считая, что им недодали, и непонятно, что делать инвестору: сроки срываются, начинаются санкции и т. д. А государство устраняется, власть вообще не берет на себя никакой ответственности, только с испугом смотрит в рот псевдоградозащитникам.
Я бы на такой бизнес никогда не решился. Хотя потенциал стареющих кварталов очень высок, риски при сегодняшнем подходе еще выше. При этом в Москве «хрущевки» и расселяют, и сносят при той же законодательной базе — значит, дело не в законах, а в политической воле.
«Строительный трест» — очень уважаемый и весьма порядочный застройщик. Они возводят красивые и надежные дома, и сама фирма у них — как из кирпича. Долговечная. На мой взгляд, они-то и есть настоящие патриоты, а не те, кто громко кричит, но ничего для города не делает. Надеюсь, время расставит все по местам.

 

Александр Вахмистров, председатель совета директоров «Группы ЛСР»:


– Конечно, расселение жилых массивов — сложный вопрос, в котором должны сойтись интересы сразу трех сторон: города, жителей и застройщика. И решение должно быть принято совместно. Большинство квартир обычно находится в собственности, но часть может принадлежать городу и предоставляться на условиях социального найма. Поэтому без города этот вопрос не решить.
К сожалению, такой контакт наладить получается не всегда, и застройщикам приходится брать риски на себя. Я сталкивался с расселением квартир в инвестиционных проектах, когда работал вице-губернатором, и не понаслышке знаю, какой это долгий и непростой процесс. Особенно когда возникает «проблема последнего жильца», который может называть инвестору свои условия, зачастую совсем не обоснованные.
Одна из причин пробуксовки программы реновации как раз и состоит в отсутствии контакта между застройщиком, правительством города и жителями.
То, что «Строительный трест» взялся самостоятельно за такое масштабное расселение, — это вообще-то удивительно (в хорошем смысле). Это большое дело, с которым может справиться далеко не каждая компания.

 

Вячеслав Заренков, председатель Совета директоров ГК «Эталон»:


– У Группы компаний «Эталон» таких проектов нет.
Расселять старые дома необходимо. Все «хрущевки» нужно сносить и на их месте строить новые здания. Если серьезно этим не заниматься, то в будущем нас ждут обрушения с непредсказуемыми последствиями. Все эти дома сегодня находятся практически в аварийном состоянии. Однако без помощи государства и его поддержки, сделать это нереально.
Необходимо разработать специальную программу, оценить стоимость работ. Затем поэтапно, с участием правительства, инвесторов, строителей, монополистов и, что не менее важно, жителей — начать реализацию программы по расселению, сносу и новому строительству.
Но еще до запуска программы необходимо выпустить ряд законодательных актов и распоряжений, снимающих различные барьеры. Думаю, что самым эффективным способом решения этой задачи будет создание проектов государственно-частного партнерства для каждого квартала. С четким определением функций каждого участника: к примеру, город оплачивает социальную инфраструктуру и выделяет участки под строительство резервного жилья для расселения, монополисты обеспечивают инженерную составляющую, девелопер строит дома и занимается расселением жильцов, а сами жильцы с пониманием относятся ко всему этому процессу.
Сегодня девелоперу в одиночку решить эту проблему не под силу.