Пузырь с господдержкой

Российские БАНКИ за первую половину года выдали заемщикам 389 800 рублевых жилищных кредитов на общую сумму 664,5 млрд. По сравнению с первым полугодием 2015¬го денежный прирост составил 44,2%. Средневзвешенная ставка по ипотеке — 12,99% годовых.
Всего на 1 июля население России задолжало банкам по жилищным кредитам 4,8 трлн рублей. За полгода суммарная задолженность выросла на 6%.

БЕССИМПТОМНАЯ ОПУХОЛЬ
Растет, конечно, и просроченная задолженность. По данным ЦБ, она достигла отметки 45,5 млрд рублей. По сведениям Объединенного кредитного бюро (ОКБ), объем просрочки намного выше: порядка 157 млрд рублей. И это неудивительно: реальные доходы населения снижаются второй год подряд. Удивляет, скорее, довольно плавный на этом фоне рост просроченной задолженности.
«В июне было отмечено даже небольшое снижение просрочки в банках, — прокомментировал Даниэль Зеленский, генеральный директор ОКБ. — Но, скорее всего, это связано не с внезапным улучшением платежной дисциплины, а со списанием проблемных долгов или продажей портфелей коллекторам».
Тем не менее недавно президент РФ Владимир Путин и глава Сбербанка Герман Греф одновременно призвали граждан брать ипотеку в этом году. Г¬н Греф сообщил, что дальнейшее снижение ипотечных ставок в 2017-м может привести к росту цен на жилье. Президент же считает, что снижения ставок до 11% лучше не ждать, поскольку «инфляционные процессы развиваются».
С ипотекой активно работают преимущественно банки с государственным участием в капитале: Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк, ВТБ, Банк Москвы, Газпромбанк, Связь¬банк, Глобэкс¬банк. По данным аналитического центра «Русипотека», доля госбанков в выдаче ипотечных кредитов в денежном выражении поднялась с 72,75% в 2013 году до 81,34% в середине 2016¬го. Около 95% рынка ипотеки сосредоточено в руках десяти крупнейших игроков. Правда, доля Сбербанка на рынке за полгода понизилась с 58 до 51%.

РОСТ С ПОДДЕРЖКОЙ
В Петербурге рынок рос даже энергичнее, чем во всей России. По данным Первого ипотечного агентства, за первое полугодие 2016¬го в городе было выдано 20 650 кредитов в общей сложности на 43,72 млрд рублей. По отношению к первым шести месяцам 2015¬го рост составил 54% в штуках и 46% — в деньгах. Собственно, объем выдачи оказался на 11% больше, чем в рекордном первом полугодии 2014¬го.
В Ленобласти банки предоставили 5480 займов на 9,78 млрд рублей: по числу ссуд плюс 44% к первой половине 2015¬го, а по сумме — плюс 39%.
Доля просроченной задолженности по жилищным кредитам растет постепенно. В Петербурге — с 0,82% в первом полугодии 2014¬го до 1,02% в настоящий момент, а в Ленобласти — с 0,91 до 0,98% (соответственно).
Эксперты констатируют повышение спроса и на кредиты для вторичного рынка недвижимости, но основным драйвером первого полугодия оставалась программа «Ипотека с господдержкой», предназначенная для новостроек. Благодаря задумчивости государства, которое до конца февраля не могло определиться, оставлять программу или нет, нормальная динамика рынка перевернулась. Первый квартал, обычно наиболее вялый, в 2016¬м оказался ажиотажным, второй, напротив, получился более спокойным. Насколько осознанно принимаются решения в такой ситуации, оставим за кадром.

ДЕНЬГИ ИДУТ НА СТРОЙКУ
Лидер рынка Сбербанк на Северо­Западе за последние полгода выдал почти 20 000 жилищных кредитов на 34,4 млрд рублей, большинство которых (12 805 штук) пришлось на Петербург и еще 1908 — на Ленинградскую область. Средний чек ипотеки в Петербурге составляет почти 2 млн рублей. При этом 53% займов выдаются на приобретение строящегося жилья.
Разработанный Сбербанком «Индекс Иванова» показывает, что среднестатистический клиент банка на Северо­-Западе 38% своих доходов тратит на еду. Подавляющее большинство граждан экономит на повседневных товарах, а 39% клиентов опасаются потерять работу. Но ипотеку клиенты Сбербанка все­таки берут. И снижения спроса на жилищное кредитование во второй половине года не предвидится. Просроченная задолженность по ипотеке в Сбербанке пока не превышает 0,75%.
ВТБ24, главный конкурент «Сбера», предоставил в Петербурге за первое полугодие вдвое меньше жилищных кредитов (6024 штуки почти на 13,3 млрд рублей), зато показал прирост по сравнению с 2015¬м аж на 101%. Годом ранее банк смог выдать только 2952 ипотечных займа примерно на 6,6 млрд рублей. Доля ипотеки, оформленной по программе с субсидированной ставкой, составляет 65%. Доля кредитов, направляемых в стройку, достигает 77%, причем с первой половины 2015 года она увеличилась приблизительно на 13%. Средний чек ипотеки в ВТБ24 — 2,2 млн рублей. Средняя ставка в первом полугодии 2016¬го — 12,9% годовых. Доля просрочки остается ниже 1% от совокупного объема ипотечного портфеля.
Банки, находящиеся на более низких строчках рейтинга, наращивали выдачу в Петербурге еще динамичнее. Например, банк «АК БАРС» выдал 520 ипотечных кредитов — в 6,3 раза больше, чем за аналогичный период 2015¬го. И опять¬таки за счет первичного рынка, на который в «АК БАРС» приходится 92–95% ипотечных сделок.
ПАО «Промсвязьбанк» нарастило ипотечное кредитование в Петербурге в четыре раза, предоставив 482 кредита. Основной объем приходится на программу «Ипотека с господдержкой».
Данные банка «ДельтаКредит» также подтверждают, что рынок ипотеки растет благодаря спросу на новостройки.

мнения экспертов

Максим Ельцов, генеральный директор Первого ипотечного агентства:
– В первом квартале на пользу рынку сыграла неопределенность с программой господдержки, особенно когда к ее освещению подключились федеральные каналы. С марта­-апреля начался устойчивый рост кредитования вторичного рынка. Если в этом сегменте снизят ставки — пойдут сделки, «цепочки», и, даже если господдержка будет свернута, рынок новостроек получит приток клиентов в виде новых покупателей с деньгами от продаж жилья на вторичном рынке.
На активность заемщиков отчетливо влияло укрепление рубля против доллара и евро. Вроде бы брать рублевые кредиты в таких условиях не очень логично. Скорее всего, люди продавали слабеющую валюту и, добавив кредитные средства, покупали квартиры. Кроме того, уже понятно, что дешеветь недвижимость больше не будет, а у наемных сотрудников появилось больше уверенности в стабильном доходе.
Лучшие ставки по рынку сейчас на уровне 11,2% (это без учета маркетинговых ставок под 7%), большинство банков предлагают расценки в диапазоне 11,8–12%. Изменения с начала года очень заметные. В январе лучшие предложения были под 13,25–14% годовых. Роль программы с господдержкой остается высокой и для банков, и для застройщиков. Доля продаж новостроек с ипотекой держится на стабильно высоком уровне — от 50%. Хотя стоит отметить, что все чаще появляются покупатели с «прямыми» 
деньгами.
Полагаю, во втором полугодии спрос на ипотеку останется стабильно высоким. Основной прирост будет достигаться за счет вторичного рынка, средний чек кредита станет постепенно расти. По итогам года выдача ипотеки будет не намного ниже рекордного 2014 года, а результаты 2015-го превысит примерно на 50%.
Ставки наверняка будут снижаться до 11–11,5%. И помогут этому не столько ипотечные облигации АИЖК, сколько реальное уменьшение стоимости капитала, которое отражает ключевая ставка ЦБ.

Андрей Михно, заместитель управляющего по развитию розничного бизнеса 
Санкт¬Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк»:

– Драйвером ипотечного спроса остается программа «Новостройка с господдержкой» со ставкой 11,4–11,9% годовых. По итогам первого квартала 2016 года на нее в нашем ипотечном портфеле пришлось более 60% заявок. В марте ставки по ней вернулись к 12%, но с начала лета они опять снижаются.
На вторичном рынке проценты уже понизились, и в ближайшие месяцы этот тренд сохранится. Поведение потребителей тоже меняется. В начале года разрыв между ставками по кредитам на покупку новостроек и вторичного жилья составлял 2–3%, а то и больше. На «вторичке» ипотеку брали вынужденно. Сейчас предложения сближаются, разрыв уже не превышает 1,5%. Вторым драйвером ипотеки в нашем банке становится программа «Вторичный рынок» с клиентской ставкой 13,35% годовых.
Осенью мы ожидаем сезонного оживления ипотечного кредитования. Новостройки продолжат пользоваться спросом, интерес к вторичному рынку жилья, по нашим оценкам, должен вырасти. Мы фиксируем ежемесячное увеличение спроса на «вторичку» на 10–15%.

Ирина Зуева, управляющий директор по ипотеке филиала ВТБ24 в Санкт¬Петербурге:

– Во втором квартале (по сравнению с первым) объем выдачи ипотечных кредитов снизился на 19%. С учетом февральского пика это вполне ожидаемый результат. Гораздо важнее то, что во втором квартале спрос на ипотеку оказался стабильным. Это позволяет рассчитывать на традиционный рост ипотечных продаж нынешней осенью.

Ирина Илясова, региональный директор банка «ДельтаКредит» в Санкт¬Петербурге:

– За первое полугодие 2016¬го «ДельтаКредит» в Петербурге выдал более 2,3 млрд рублей на приобретение жилья. За тот же период 2015 года — около 1,4 млрд. Доля кредитов с субсидированной ставкой у нас сейчас не превышает 20%.
Средний размер ипотечного кредита в Петербурге за год вырос и составляет сейчас около 2,2 млн рублей (год назад — примерно 1,8 млн). Кредит заемщики запрашивают в среднем на 15 лет, но гасят его (также в среднем) за семь.

Выдача ипотеки в России за два квартала 2016 года

Распределение мест в ТОП-10 ипотечных кредиторов по итогам первого полугодия 2016 года