Взыскания ведут к банкротству

Проблема в том, что в указанные в договорах сроки сдают не более половины новостроек. По разным причинам. А взыскание компенсаций, изначально имевшее целью «восстановление справедливости» (люди тратят нервные клетки и деньги на аренду другого жилья, меняют планы и т. д.), стало доходным бизнесом. По экспертным оценкам, если претензиями за просрочку по конкретному объекту озаботились 10% дольщиков и более — под угрозой оказываются следующие проекты компании-застройщика.
По закону, если дольщик пропустил платеж, он должен компании неустойку за каждый день просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования (0,033%). Застройщик за несвоевременную передачу квартиры обязан выплатить дольщику вдвое больше (0,066%). Проще говоря: за квартиру стоимостью 5 млн рублей каждый год набегает неустойка в 1,2 млн. Это если без штрафов и морального ущерба.
В январе 2017-го один из депутатов внес в Думу поправки, которые позволяли уменьшать неустойки «с учетом конкретных обстоятельств дела» и препятствовали случаям «злоупотребления правом». Дума отклонила законопроект.
Мы попросили ньюсмейкеров «НП» поделиться с читателями собственным опытом в этой сфере, оценить серьезность проблемы. Спрашивали мы и о том, как быть, если нарушение сроков происходит не по вине компании, а, например, из-за нерасторопности чиновников и монополистов.
Половина опрошенных нами руководителей отвечать на вопросы отказалась, некоторые прокомментировали проблему анонимно.
Мы обязательно будем развивать эту тему и, конечно, спросим мнение юристов, специализирующихся на таких делах.

Мнения экспертов

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Мы пока не сталкивались с деятельностью таких консультантов, наша компания неукоснительно соблюдает обязательства по передаче квартир дольщикам. Три очереди ЖК «Академ-Парк» передали досрочно. Но просрочку может допустить даже самый благонадежный застройщик. Девелопмент настолько зависим от городских властей, монополистов, что никто не может полностью управлять сроками в своем проекте.
Сегодня санкции в отношении застройщика прописаны так, что дело может принять угрожающий оборот в любой момент. И ни к чему хорошему это не приведет. Разорение строительной компании — огромная социальная проблема. Большинство дольщиков демонстрируют лояльность по отношению к застройщику. Но даже несколько сутяг в силах создать ситуацию, когда компания не сможет выполнить обязательства. Эта угроза реальна, особенно в условиях кризиса, когда финансовые потоки обмелели. В первую очередь это касается небольших компаний.
214-ФЗ, если говорить прямо, нарушает принцип симметрии в договоре. На застройщика возлагается несоразмерная ответственность по обязательствам, а у дольщика единственная обязанность по договору — это оплата, но и она может нарушаться безнаказанно и долго. Только через два месяца застройщик может инициировать расторжение договора. Эта процедура занимает не менее полугода. Десять — двадцать неаккуратных плательщиков на ранней стадии строительства — и у застройщика в итоге отсутствует финансовый поток, на который он рассчитывал, на руках связанные обязательствами квартиры, которые он сможет предложить на рынок только по истечении длительного времени, и т. д.
Застройщики все чаще говорят о «потребительском экстремизме». В последнее время участились случаи, когда покупатели предъявляют завышенные требования при передаче квартир.
Дольщики могут безнаказанно уклоняться от приемки квартиры. Например, акт осмотра подписан в июне, в декабре истекает срок передачи квартиры, но история с приемкой тянется до последнего момента.
Компромисс, худой мир, конечно, лучше, чем добрая ссора. Но рассчитывать на то, что застройщик всегда «подвинется», наивно. Большинство случаев, когда застройщик отказывается от компромисса, означает, что он уверен в своей позиции.

Девелопер, пожелавший остаться анонимным:
– О проблеме знаем не понаслышке. О ее серьезности можно судить по нескольким почившим в бозе строительным компаниям, в чей гроб последние гвозди забивали именно юристы. При этом больше всего пострадали дольщики, оставшиеся без квартир. По существу, 214-ФЗ, целью которого была заявлена защита дольщиков, больше всего защитил интересы юристов. Они сколотили себе приличные состояния, обанкротив несколько застройщиков и оставив тысячи граждан без квартир.
Как правило, никого не волнует, по чьей вине задержались сроки ввода. На одном из объектов мы вынуждены были проложить за свой счет несколько десятков метров городского водопровода из-за образовавшегося контруклона. Это не наша зона ответственности, но именно застройщик был вынужден эту задачу решать. Расходуя дополнительный ресурс — и временной, и финансовый. Учитывая подобные риски, каждый девелопер стремится обезопасить стройку. Наиболее эффективным законным форматом, как-то решающим эту задачу, долгое время была схема ЖСК. Но последние законодательные новации практически не оставляют застройщикам иного выбора, кроме как «слушать любимую песню «Валенки», то есть — работать по усугубленному 214- ФЗ, который смело можно причислить к одному из самых ярких примеров несовершенства российского законотворчества.

Вита Бланк, руководитель отдела продаж группы «Ярд»:
– В случае небольшой задержки застройщики стараются не доводить дело до суда: с дольщиками подписывают мировые соглашения, по которым компании либо выплачивают пропорциональную компенсацию, либо, например, уменьшают платеж, если квартира была взята в рассрочку. Обеим сторонам это интересно. Если же застройщик заранее понимает, что срок ввода объекта будет существенно перенесен, с гражданами подписывают допсоглашения о продлении срока, что исключает возможность обращения в суд.
Сама природа штрафов, рассчитываемых из ставки рефинансирования, мне непонятна. Кредитование населения — банковский бизнес, в эти ставки заложена деятельность банков по управлению деньгами вкладчиков. Бизнес строительных компаний — возведение домов; привлечение средств дольщиков не предполагает управления их деньгами, закон разрешает направлять их только на строительство. Почему застройщики должны платить штрафы по повышенной ставке, учитывая и без того увеличивающуюся нагрузку на их деятельность: налоги, страхование, компенсационный фонд, социнфраструктура и т. д.? В итоге это все равно ляжет на плечи покупателей.

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– По закону ответственность наступает не за задержку ввода дома, а за нарушение сроков передачи ключей дольщикам.
Мы нарушений сроков не допускаем, сдаем дома в срок и оперативно передаем ключи.
Что касается других застройщиков, то известно, что некоторым в судебном порядке удалось переложить ответственность за нарушение сроков на монополистов, которые не смогли вовремя обеспечить подключение к коммуникациям. Кому-то удалось снизить требования дольщиков по компенсациям.
Массовая практика судебных взысканий, конечно, нарушает стабильность работы застройщика. Как правило, все средства у него вложены либо в строительство, либо в участки. Когда дом сдан и все квартиры в нем проданы, застройщику будет сложно изъять деньги на удовлетворение требований дольщиков.

Елизавета Яковлева, руководитель отдела маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ»:
– Мы можем сравнить опыт строительства по договорам ЖСК и ДДУ на собственной практике. Объекты компании Navis Development Group ранее возводились по договорам ЖСК. При таком формате застройщик может сколько угодно сдвигать сроки без каких-либо санкций. Однако в новых проектах компания перешла на ДДУ, которые в большей степени защищают интересы покупателей и гарантируют сохранность вложенных средств.
Действительно, на рынке появилось много юристов, навязчиво предлагающих гражданам услуги по взысканию убытков с застройщиков. Чтобы убедить покупателей жилья идти в суд, юристы активно распространяют негативную информацию, в том числе и не соответствующую действительности.

Аркадий Скоров, генеральный директор СК «Дальпитерстрой»:
– Эта проблема вышла сегодня на первый план. Воспользовавшись кризисным положением, в которое попали многие российские застройщики, юридические фирмы и частные адвокаты набросились на строителей с тысячами исков. К несчастью для ответчиков, такие дела выиграть практически невозможно. Десять из десяти решаются в пользу истца. Это, естественно, привлекает еще больше юристов, в том числе с незначительным опытом, с низким профессиональным уровнем и даже с сомнительной репутацией. Исковые заявления пишутся под копирку. Работа строится на одном законе (214-ФЗ), на одной статье. Беспроигрышное дело — так все чаще называют законоведы этот канал обогащения.
Явную выгоду увидели не только адвокаты, но и граждане. Некоторым удается отсуживать суммы, превышающие стоимость купленной квартиры. Появились даже случаи намеренной покупки (по переуступке прав) жилья в домах с просроченными сроками сдачи. Можно без преувеличения констатировать: запущен механизм выкачивания денег из строительного сектора. Реклама с призывом подавать в суд на строительные компании буквально заполонила интернет-пространство. В суды провоцируют обращаться даже самых лояльных покупателей.
Чем это оборачивается для нас? Учитывая резкий спад покупательной способности населения, застройщик все чаще вынужден достраивать дома за счет собственных средств. Однако многомиллионные претензии вынуждают тратить деньги не на стройку, а на покрытие судебных решений, на привлечение профессиональных адвокатов, на создание претензионных отделов. Это вновь вынуждает снижать темпы строительства, вызывая новую волну социальной напряженности и открывая еще больше возможностей для юридических компаний. Получается замкнутый круг, разорвать который в силах, пожалуй, только законодатель.
Речь сегодня идет не о просто замораживании текущих строек и сворачивании новых проектов, а о банкротстве организаций, в том числе до сего дня считавшихся устойчивыми, и о сотнях тысяч людей, которые могут остаться и без жилья, и без денег.

Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:
– Проблема, которую поднимает «НП», — более чем серьезная. Она порождена изначальной путаницей в исходных терминах. Покупатель квартиры — он кто? Потребитель, пайщик, вкладчик, частный инвестор? Жилой дом — слишком сложный товар, чтобы приравнивать его к серийному телевизору. С телевизором проще: обнаружил дефект — вернул продавцу. И тебе либо принесут замену со склада, либо вернут деньги. Строительство — долгий и сложный процесс, и застройщик далеко не все в нем может контролировать. А отвечает, получается, за все.
Кроме того, у чиновников и судей в головах крепко засели советские представления о предпринимателе: для них бизнесмен — это хапуга, «акула капитализма», а то и мошенник. В споре гражданина с предпринимателем все шансы — на стороне гражданина. Такой подход и такой судебный уклон приводят к печальным последствиям. Полагаю, довольно скоро компании в массовом порядке начнут разоряться. Для этого достаточно, чтобы 10–15% дольщиков конкретного объекта подали на взыскание. Строительный бизнес, обремененный социалкой, дорожным проектированием и пр., и так балансирует на грани рентабельности.
Когда банкротства станут системными — проблему, наверное, увидят и законодатели. Начнут, возможно, ограничивать размер санкций, учитывать вину согласующих инстанций и монополистов…