Трудная малоэтажная доля

Сейчас в границах петербургской агломерации малоэтажная застройка (до пяти этажей включительно) составляет примерно 800 000 кв.м — около 8% в общем объеме предложения.

Разнобой

В Ленинградской области в 2014 году по выданным разрешениям на строительство доля малоэтажки по площади составляла 8,6%, по числу квартир — 6,4%. А в 2017-м — соответственно 6,6 и 5%. Не то чтобы малоэтажных кварталов стало меньше. Просто за динамикой появления «спальных» проектов в Мурино и Кудрово, в Новоселье и Янино им не угнаться. Общий рост предложения опережает развитие малоэтажки.
По данным областной администрации, в регионе выданы разрешения на 135 малоэтажных объектов. В рейтинге портала Novostroy.su эксперты оценивали 120 малоэтажных комплексов. Много это или мало? Сравнить ситуацию с положением дел в других регионах мы не можем: в Москве и Подмосковье аналитики считают малоэтажной застройкой дома до семи этажей включительно.
Данные официальной статистики могут серьезно расходиться с цифрами аналитиков: госорганы учитывают все, на что выдано разрешение. Если оно имеется по комплексу таун-хаузов — он попадет в малоэтажку. Если те же таун-хаузы стихийно возведены на «сельхозке», а потом каким-то образом легализованы — пойдут по разряду индивидуального жилья…
В малоэтажных жилых комплексах (МЖК) царит редкое разнообразие: в эту категорию попадают и элитный проект в Озерках, и комплекс бизнес-класса в Пушкине, и небольшие скромные домики от, например, компании «Викинг-Строй»: они появляются почти во всех крупных областных поселках — в Сосново, Красноозерном, Петровском и т. д.
Тем не менее этот сегмент принципиально важен для рынка. В нем меньше роль частных инвесторов и иногородних покупателей; квартиры в МЖК не играют роль «альтернативной формы накоплений» (как студии). Спрос на малоэтажку, со всеми поправками на разнобой в цифрах, более точно отражает потребности и предпочтения петербуржцев.

Лозунги и факты

Десять лет назад скандинавский концерн NСС пришел в Петербург под замечательным лозунгом: «Строим не выше сосен!» Потенциальные покупатели обрадовались, пока не увидели в реальности очертания комплекса «Эланд»: корпуса в 25 этажей, в критической близости друг от друга. Потому что принципы хороши, пока они не мешают извлекать прибыль. И симпатии граждан к МЖК превращаются в сделки, если стоимость «квадрата» в много- и малоэтажном вариантах различается не слишком радикально.
Переоценка рыночного потенциала МЖК приводит девелоперов к грустным последствиям так же часто, как и в многоэтажной застройке. Остановлены работы в ЖК «Азбука» (в Щегловском СП), есть проблемы на объектах «АСЭРП» в Горбунках. Неясной и запутанной остается ситуация в малоэтажном ЖК «Ванино». (См. материал на стр. 5). 
В целом долгострой из малоэтажки получается ничуть не хуже, чем из высотных проектов. 
И примерно по тем же причинам. 
По сведениям аналитиков КЦ «Петербургская Недвижимость», на объекты класса «масс-маркет» в малоэтажке приходится 87%; 13% — жилье более высоких ценовых категорий.
58% МЖК строится на пригородных территориях Ленинградской области. Еще 24% –в административно подчиненных районах Петербурга (Колпинском, Пушкинском, Курортном). Еще 18% — в обжитых городских районах.
По данным аналитиков «ПН», за прошлый год на рынке появилось около 290 000 кв.м в новых малоэтажных проектах (138 500 кв.м — в городе, 151 700 кв.м — в пригородах). За этот же период девелоперам удалось продать примерно 170 000 кв.м в МЖК. Рост предложения существенно опережает спрос.

Южный вектор

По экспертным оценкам, в ближайшей перспективе основной интерес застройщиков МЖК будет реализован на южном направлении. Отчасти это связано с избыточной застройкой земель во Всеволожском районе. Огромный объем новых проектов создает серьезные транспортные и инфраструктурные проблемы, и малоэтажку они также затрагивают. Кроме того, в феврале губернатор Ленобласти Александр Дрозденко недвусмысленно заявил о намерении областных властей сдерживать многоэтажную застройку на северном направлении. Приоритетом станет рекреация — это дает шанс апарт-отелям, но не многоэтажкам. Конечно, уже согласованных пятен хватит на несколько лет интенсивной стройки. Но все же вектор смещается к югу. В конце 2016-го в южной части Московского района началось строительство масштабного малоэтажного жилого комплекса «Планетоград» от компании Setl City (всего в этом проекте запланировано около 1 млн кв.м жилья). Активно осваивается территория «На Царскосельских холмах» (здесь строят Центр развития, «Красная стрела», «Лидер Групп», «ИСК Вита», «Аквилон-Инвест» и другие).

Мнения экспертов

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:
– Квартиры в малоэтажных комплексах чаще приобретают для себя. По данным застройщиков, большинство клиентов — петербуржцы. Как правило, это молодые пары, которым необходимо просторное жилье за приемлемую стоимость, а также взрослые люди, для которых на первый план выходит удобство и комфорт. Важными пунктами для принятия решения о покупке квартир в МЖК (учитывая отдаленность от городской инфраструктуры) является транспортная доступность комплекса, а также своевременное возведение коммерческих объектов и «социалки».
Потенциальный покупатель квартиры в МЖК, как правило, владеет автотранспортом. Поэтому некоторое увеличение времени в пути не критично. В классе «масс-маркет» одним из ключевых моментов остается бюджет покупки. И сейчас на первичном рынке жилья сложилась ситуация, в которой покупатель может выбирать: или приобрести квартиру большей площади и даже с большим числом комнат в МЖК в пригородной зоне — или небольшую в многоэтажном доме на границе агломерации.

Елизавета Яковлева, руководитель отдела маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ»:
– Малоэтажный формат довольно динамично развивается. Причем новые проекты выходят не только во Всеволожском районе, но и в южных районах Ленобласти, и в пределах городской черты. Компания Navis Development Group также рассматривает несколько участков под строительство на южном направлении.
Серьезные ошибки в малоэтажном формате, как правило, связаны с завышенными ожиданиями по спросу. (Это, например, стало одной из главных причин проблем в ЖК «Азбука».) В успешных проектах — тщательно продуманная квартирография, мало студий. В комплексах Navis Development Group, например, доля частных инвесторов не превышает 10%. Большинство покупателей приобретают жилье для себя. Однако стоит отметить, что число инвестиционных покупок зависит от локации. Например, в проекте «Шотландия» (Агалатовское СП) инвесторов гораздо больше, чем в МЖК «Итальянский квартал» в Романовке. Агалатово ближе, и инвестиционные ожидания здесь выше. За год цены в «Шотландии» выросли на 30%.
И кстати, миф о дешевой малоэтажке действительно весьма распространен, но не столько среди покупателей, сколько в профессиональном сообществе. Клиенты ищут жилье по соотношению цены, площади и местоположения. А потом уже из нескольких вариантов начинают выбирать наиболее комфортный. При этом как раз в малоэтажном сегменте ассортимент очень разнообразен: есть и квартиры по очень демократичным ценам, и более дорогие объекты, по характеристикам приближающиеся к бизнес-классу. Все очень индивидуально.

Николай Урусов, генеральный директор УК «Красная стрела»:
– В малоэтажных проектах действительно меньше частных инвесторов. В черте Петербурга такие комплексы, как правило, относятся к бизнес-классу или даже к «элите», а в них инвестиционные покупки — редкость. Но и в ближних пригородах аудитория многоэтажек и малоэтажных проектов различаются. МЖК — это некий дополнительный комфорт: меньше соседей, просторнее дворы, нет проблем с парковкой. Но «бесплатных завтраков не бывает»: плюсы малоэтажки, как правило, неразрывно связаны с удаленностью объекта, дополнительными затратами времени.
Для покупателя квартира в МЖК — это не транзитное жилье, не первый шаг на рынок, а вполне обдуманный, взвешенный выбор.
Кстати, и для застройщика тоже. При прочих равных, имея участок, на котором можно построить и четырехэтажный комплекс, и 12-этажный, девелопер, конечно, выберет второй вариант. Исходя из сугубо коммерческих интересов. Но есть зоны, где высотное строительство невозможно в силу градостроительных ограничений (Пушкин, Павловск). Есть территории, где такие решения неуместны и не найдут спроса (Зеленогорск, Энколово, Токсово, Сосново). Поэтому каждый раз решение о высотности — сложный, но рациональный выбор.

Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:
– Малоэтажные комплексы уместны там, где для этого есть определенный набор условий: относительно недорогая земля, наличие поблизости объектов инженерной инфраструктуры, не слишком далеко от мегаполиса… Мы в прошлом году сдали малоэтажный проект «Коломяги-Эко», в этом планируем начать строительство небольшого МЖК в поселке Лебяжье. Там нет нужды громоздить высотку: курортное место, ограниченный спрос. Мы рассчитываем на местных покупателей, на клиентов из Соснового Бора, отчасти — на петербуржцев, которые ценят именно это место. И формат «четыре этажа плюс мансарда», на полторы сотни квартир, — вполне здесь органичен.

Динамика областных новостроек, Табл.1

Проекты малоэтажных жилых комплексов и новые очереди, выведенные на рынок в 2016 году (выборочно), Табл.2