Не в деньгах счастье?

Алексей Белоусов, генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб»:

– Когда сжимается рынок, сокращается денежная масса, находящаяся в обороте, это рано или поздно ведет к увеличению неплатежей. И один из способов борьбы — передача в качестве оплаты квартир в недостроенных домах. Но это ударяет по первичному рынку жилья, на который выходят подрядчики и начинают демпинговать. То есть, решая проблему неплатежей, застройщики одновременно вредят собственным продажам. Все знают о негативных последствиях, но, к сожалению, не все выдерживают. Первыми начинают демпинговать и переходить на такие формы расчетов мелкие застройщики.
Есть и второй способ — привлечь заемные средства. Но компании не готовы брать деньги по высоким ставкам, а банки не готовы кредитовать под неликвидные залоги. А Центробанк, в свою очередь, все увеличивает требования к собственным капиталам банков и к ликвидности залогов. Такое «закручивание гаек» сужает и без того небольшие возможности застройщиков пополнить денежные ресурсы. Так что этот механизм не работает так, как работал в предыдущий кризис.
Кстати, тогда компаниям очень помогли городские власти, объявив налоговые каникулы и дав рассрочки по платежам в бюджет. Подобные меры сегодня были бы как никогда своевременны и полезны. Этот кризис тянется уже четвертый год. Все понимали, что грядут тяжелые времена, готовились затянуть пояса, снизить темпы развития. Но рассчитывали, что восстановление начнется через год-два. А нынешний кризис осложняется еще и из-за политических рисков, которые просчитать вообще невозможно. Любой «жирок», любой запас прочности со временем заканчивается, а улучшений мы пока не видим. Зато видим постоянное увеличение социальной нагрузки на застройщиков, а ведь последующие трудности затронут и власти: застройщики будут банкротиться, а проблемы обманутых дольщиков придется решать чиновникам.
Я беседовал с руководителями компаний, которые строили один-два дома в год, а то и меньше. Один из них сказал, что завершит объекты и новые как инвестор начинать не будет — станет генподрядчиком, чем и занимался до того, как стать девелопером. Они подсчитали, что им надо заложить, чтобы 10% от стоимости строительства держать на счетах. Пытались понять, сколько денег надо отложить на страхование — 1,2% от стоимости договора или в 2019 году тариф поднимется до 5%? Но эти же проблемы, только в большем масштабе, коснутся и крупных застройщиков. Например, при строительстве комплекса на 100 000 кв.м надо в течение трех лет иметь на счете примерно 650 млн рублей. Замораживать собственные средства — это тоже не бесплатно, примерно 20% в год, за три года почти 400 млн. А это около 5% к стоимости проекта, как минимум. Примерно так же увеличится себестоимость, если брать деньги в кредит, только банку еще и в залог надо что-то отдать. Так что удорожание в 5% получается с ходу, без глубокого анализа затрат.

Лев Марголин, директор по строительству Mirland Developemnt:

– Выполнение обязательств по контракту — это краеугольный камень любого бизнеса. Бизнесмен не может быть успешным, его бизнес-стратегия не может быть прибыльной, если не выполняется главное правило: «Обещал — выполни». Продажи в нашем ЖК «Триумф Парк» идут в соответствии с планом, но мы идем на дополнительные расходы (причем значительные) на оплату процентов за кредит. Именно чтобы обеспечить выполнение своих обязательств.
Недобросовестные заказчики рано или поздно потеряют пул подрядчиков, субподрядчиков и поставщиков, потеряют реноме и в конечном счете — дольщиков и возможность существовать как бизнес-структура. Честное и порядочное ведение бизнеса, а это в том числе и финансовые отношения с контрагентами, всегда оправдано и приносит плоды.

Георгий Богачев, президент «ЛенОблСоюзСтроя»:

– Представители среднего и малого бизнеса говорят, что, находясь на конце этой цепочки, сегодня очень сложно выживать. Причина — в сложной ситуации на рынке в целом. Продажи падают, а проект должен сам себя окупать. Например, в месяц продается 100 квартир, а чтобы стройка шла нормально, надо продавать 120. Чтобы закрыть эти дыры, приходится увеличивать кредиторскую задолженность, удлинять сроки расчетов с подрядчиками. Альтернативный вариант — взять заем в банке, но это дорого, да и дают их неохотно.
С другой стороны, пока находятся фирмы, готовые работать на таких условиях, это можно назвать рыночными механизмами. К сожалению здесь, так же как и вообще в природе, маленькие умирают чаще и быстрее. В дорожном строительстве это происходит сплошь и рядом — массово банкротятся подрядчики, и это уже никого не удивляет. Здесь многие компании представляют собой «пирамиды», на конце которых — мелкие подрядчики и поставщики фактически играют в рулетку.
Эта же тенденция сегодня проявляется и в жилищном строительстве — удлиняются сроки оплаты выполненных контрактов, кто-то переходит на расчеты по бартеру. Ничего хорошего в этом нет. Подрядчику, взявшему квартиру, надо ее продать быстрее, а значит, дешевле. Так что застройщик, расплачиваясь жильем, зачастую сам себе ухудшает продажи. Так поступают не самые умные девелоперы, ну, или совсем уже от безысходности.
Если у тебя есть деньги и ты хочешь вложить их в строительство — строй и продавай квартиры в готовом доме. Или бери кредиты, хотя в этом случае маржа уменьшится. Можно привлечь, наконец, частное финансирование, собрав, например, несколько инвесторов.

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

– Мы выполняли функции подрядчика, в том числе работали и с государственными заказами. Проблем с неплатежами у нас не было. Хотя один из наших поставщиков обанкротился, и нам за что-то пришлось заплатить дважды. Так что, выбирая партнеров, надо ориентироваться не столько на цену, сколько на их надежность.
Бартерные сделки не практикуем — это крайняя мера, которая обязательно негативно скажется на продажах. Зато привлекаем проектное финансирование, причем сотрудничаем с многими банками. Делать это надо в разумных пределах, следить за финансовыми потоками. К сожалению, сложные времена еще не прошли — участники рынка проявили избыточный оптимизм по итогам 2016 года, а ситуация остается очень серьезной.
Я знаю, что некоторые небольшие застройщики, работающие в удаленных районах Ленобласти, просто уйдут с рынка. Они не в состоянии выполнить требования 214-ФЗ, у них нет доступа к кредитным средствам. Остается надеяться на программы поддержки малого и среднего бизнеса, но они в основном ориентированы на старт-апы. Так что это настоящая проблема, безудержное регулирование обернется катастрофой для провинции. Никто из крупных петербургских застройщиков не бросится строить в Лодейном Поле или Волосово. Слава богу, там еще живут люди и работают застройщики, сформирован хоть и скромный, но платежеспособный спрос.

Максим Жабин, заместитель генерального директора ООО «Лиговский канал»:

– Слышал про это письмо, но не очень понимаю, что может сделать президент. Это рыночная экономика — выживает сильнейший. С рынка будут вымываться строительные компании разного толка. Например, те, что создавались для одного проекта и вдруг решили строить дальше. Рынок строительно-монтажных услуг, да и застройщиков, действительно раздут или, по крайней мере, раздувается.
Небольшие компании, конечно, останутся. Новые требования 214-ФЗ хоть поначалу и вводят в ступор, но их можно исполнить. Большинство застройщиков уже работают с банками, которые их проверяют и контролируют. Например, требования закона очень напоминают регламент работы Сбербанка с проектным финансированием. Так что падать в обморок, говоря, что отрасль умерла, рано.
Неплатежи случаются, и тянется это уже давно. Многие переходят на бартерные схемы. Мне сложно понять зачем. Если у застройщика квартиры не продаются, то почему они продадутся у подрядчика? А если мы говорим о значительном дисконте, то какой смысл передавать квартиру дешевле, если сам ее продать по своей цене не можешь? Зачем тогда вообще этим бизнесом заниматься?