Вкус к рефинансированию

Тема рефинансирования впервые приобрела актуальность в начале года, однако в банках говорили о ней без особого энтузиазма. Большого притока клиентов она не обещала. Например, за весь 2016-й выдача банка «ДельтаКредит» в рамках рефинансирования ипотеки в Петербурге составила всего 44 млн рублей. У ВТБ24 в Питере рефинансированные кредиты не превышали 0,5% в общем объеме выдачи ипотеки.

Внезапный разворот

Однако уже первое полугодие 2017-го показало неожиданные результаты. По данным, опубликованным «РИА Недвижимость», ВТБ24 перекредитовал ипотечных заемщиков из других банков на 5,879 млрд рублей (сведения по России), сделав на этом 3,79% ипотечных продаж, Газпромбанк — на 2,6 млрд (10,71% выдачи), банк «ДельтаКредит» — на 1,62 млрд (7,25%). Райффайзенбанк, предложивший в начале года самую конкурентную ставку для рефинансирования ипотеки — 10,9% годовых, выдал за полгода 14,657 млрд (46,87% от своего объема жилищного кредитования).
Примерно с середины апреля в тему включился Сбербанк, который до этого рефинансировал только потребительские кредиты. До конца июня он успел выдать в рамках перекредитования ипотеки 2,618 млрд рублей. Для лидера, чья доля превышает 51% ипотечного рынка, это было каплей в море, но расстановка сил мгновенно поменялась. Ставка, которую предложил весной Сбербанк (10,9%), могла перетащить к нему львиную долю тех, кто взял ипотеку дороже 12,5%.
А таких на рынке большинство. Ипотечный портфель в РФ (около 5 трлн рублей) сформирован под среднюю ставку 12,5% годовых. Практически все, кто занимал деньги под залог недвижимости до осени 2016 года, стали потенциально заинтересованными в рефинансировании своих кредитов, формируя спрос.

Волнообразное падение

Запуск рефинансирования главным маркетмейкером Сберанком и постепенное снижение ключевой ставки ЦБ привели к уменьшению стоимости рефинансирования ипотеки в других банках. Первая волна обновления ставок прошла в начале лета.
В конце августа Сбербанк после беспрецедентного снижения ставок по основным ипотечным продуктам объявил, что готов перекредитовать ипотечных заемщиков сторонних банков под 9,5% годовых. Началась вторая волна снижения.
Конечно, предложить рефинансирование по цене Сбербанка мало кто может себе позволить. Ставку 9,5% обещают еще АИЖК и Газпромбанк. Однако ВТБ24, на который приходится 20% всей выданной в стране ипотеки, рефинансирует выданные другими кредиты уже под 9,7% годовых (в начале года было 13,1%).
Что касается крупных частных банков, «Абсолют» выдает рефинансирование от 10,75% годовых, банк «Санкт-Петербург» — от 10,5%. «Открытие» предоставляет эту услугу минимум под 10%. Райффайзенбанк после предпринятого в сентябре снижения рефинансирует ипотеку под 9,99%, «Уралсиб» и «АК БАРС» предлагают перекредитование под 9,9%.
В этих условиях Сбербанк берет не столько низкой ставкой, сколько тем, что может сочетать ее с набором других условий. Кроме снижения ежемесячного платежа он предлагает заемщикам консолидировать ипотеку и другие кредиты, полученные в разных банках, в один заем. В этом случае ставка будет несколько выше — 10%. Тем не менее такая возможность актуальна не только для тех, у кого есть долги за машину, потребительские товары или по кредитным картам, но и для тех, кто брал потребительский кредит, чтобы сделать первоначальный взнос на покупку квартиры.
Кроме того, Сбербанк не требует согласия первичного кредитора на рефинансирование, промежуточного обеспечения, справки об остатке ссудной задолженности из другого банка и дает возможность перевести валютную ипотеку других банков в рублевый кредит у себя.

Финансовое ориентирование

Повышенный интерес к теме почувствовали и ипотечные брокеры. Кажется, уже трудно найти банк, который не предлагал бы услуги рефинансирования. В «большой ипотечной двадцатке» таких осталось только два: Россельхозбанк (на четвертом месте по объему выдачи ипотеки в РФ) и Связь-банк. У заемщика вроде бы нет необходимости платить брокеру за то, с чем он может справиться сам (услуги брокера стоят 1–1,5% от суммы сделки).
Однако именно изобилие предложения порождает у заемщиков некоторую растерянность. Если за первой ипотекой человек, как правило, обращался в тот банк, через который получал зарплату, то теперь ему надо выбрать. Ориентироваться на заявленные банками ставки бессмысленно, надо сравнивать условия перекредитования в комплексе. Например, «ДельтаКредит» предлагает ставки в диапазоне 8,75–10,25%. Нижний порог выглядит привлекательнее, чем у Сбербанка. Однако такие условия доступны только тем, у кого есть первоначальный взнос в размере 50% от стоимости квартиры, при комплексном страховании рисков и единовременном платеже за снижение ставки в размере 4% от суммы кредита, не говоря уже о кредитной истории, сроке займа, официальном подтверждении дохода и соотношения доходов и расходов. То есть заемщику надо идеально соответствовать представлениям банка о прекрасном.
Большинство банков предпочитают ждать, пока первоначальный кредитор согласится на рефинансирование и передаст закладную на недвижимость. Процесс этот занимает иной раз несколько месяцев, между тем новый кредитор до выдачи закладной и регистрации новой ипотеки добавляет к заявленной ставке от 1 до 2,5% годовых. Соответственно, в тех банках которые предоставляют рефинансирование без согласия предыдущего кредитора, все происходит заметно быстрее. Клиент просто рассчитывается с первым банком по процедуре досрочного погашения, выводит жилье из-под залога, а затем уже передает его в залог другому кредитору.
Гражданину также приходится перезаключать договоры о личном страховании и страховании имущества. Однако если страховая компания аккредитована и в новом банке и условия договора позволяют сменить выгодоприобретателя, то страховку переоформлять не потребуется.
Так что нюансов много, и брокер, который ориентируется в разнообразии предложений, лучше считает издержки на перекредитование и успешнее договаривается с банками, выглядит совсем не лишней фигурой в глазах клиентов.

Мнения экспертов

– Рефинансирование оказалось востребовано рынком. Возможность не только переоформить ипотеку, взятую в другом банке, но и объединить с ней другие кредиты под более низкий процент мы предложили клиентам в апреле этого года. Сейчас, если клиент хочет только рефинансировать ипотеку, ставка составит от 9,5% годовых. Объединить в один кредитный «пакет» под залог недвижимости несколько потребительских, автокредитов и кредитных карт он может по ставке, которая начинается от 10% годовых. К тому же мы готовы выдать ему дополнительную сумму на личные цели. Максимальный заем на погашение ипотеки другого банка составляет 5 млн рублей, на погашение других кредитов — 1,5 млн, на личные цели — 1 млн.
Сыграет ли эта программа существенную роль в ипотечном бизнесе банка, пока сказать сложно. Но она, безусловно, имеет социальное значение, поскольку помогает снизить кредитную нагрузку на семейный бюджет.
Давайте включим калькулятор. У человека есть ипотечный заем в другом банке (остаток долга — 1,5 млн рублей, ставка — 13,5% годовых, на 10 лет), один потребительский кредит (остаток долга — 800 000 рублей, ставка — 22% годовых, на 5 лет). Его ежемесячный платеж составляет 44 491 рубль.
Теперь посмотрим, как влияет на эти цифры рефинансирование. Если оформить новый кредит в Сбербанке на срок до 10 лет с учетом страхования и рефинансировать только ипотеку, а потребительский кредит оставить в другом банке, то ежемесячный платеж уже будет почти на 3000 рублей меньше, чем до рефинансирования. Если же объединить в Сбербанке оба кредита по ставке 10% годовых, то в месяц вы будете платить всего 30 000 рублей с небольшим. Таким образом, ежемесячная экономия составит больше 14 000 рублей, а это почти 170 000 в год. И это точно больше, чем затраты клиента на государственную регистрацию права собственности, оценку и страхование недвижимости при смене банка-кредитора.
Вывод — рефинансированием ипотеки стоит заниматься, даже если ваша ставка выше всего на 0,5%, поскольку речь идет о значительной сумме и долгом сроке.
От заемщиков, которые приходят к нам за рефинансированием, мы требуем своевременного погашения задолженности другим банкам в течение последних 12 месяцев, отсутствия текущей просроченной задолженности, ипотечный кредит должен выплачиваться гражданином не менее полугода. Если недвижимость заложена в другом банке, она должна быть достроена и оформлена в собственность заемщика. После выдачи кредита и погашения рефинансируемой ипотеки объект в течение двух месяцев оформляется в залог Сбербанку. Если недвижимость свободна от обременения, ипотека оформляется и регистрируется до выдачи кредита на рефинансирование.
Банк не требует согласия первичного кредитора на рефинансирование, не запрашивает справку об остатке ссудной задолженности в другом банке. Исключения бывают, только если кредит не найден в БКИ или данные по нему в БКИ неверны. Заявку мы рассматриваем в течение двух — шести рабочих дней.

– Сейчас, когда ключевая ставка ЦБ составляет 8,5% годовых, «длинный кредит», выданный под 12–15%, превращается для банков в высокомаржинальный продукт, от которого не хочется отказываться. Банкам очень выгодны «молчуны», которые ничего не предпринимают, чтобы облегчить свою участь.
В начале года многие заемщики действительно не отдавали себе отчета, что есть возможность уменьшить платеж и итоговую переплату с помощью рефинансирования, некоторых даже приходилось уговаривать. Сегодня свои возможности осознают все. Банкам приходится конкурировать за заемщиков с другими банками с помощью рефинансирования. Некоторые из них идут даже на то, чтобы смягчать условия своим собственным заемщикам, чтобы не терять их.
Для заемщика при поиске рефинансирования интересна в первую очередь ставка. Практика, впрочем, показывает, что есть не менее важные вопросы. Например, многие банки требуют, чтобы клиент обслуживал текущий кредит не менее года, а есть банки, у которых такого ограничения нет. Практически все банки рефинансируют кредиты только под уже готовое жилье, предложения по стройке есть, но их придется поискать.
Основной поток запросов на рефинансирование мы наблюдали весной 2017-го. Примерно с июля спрос заметно снизился. Возможно, это связано с тем, что большинство тех, кто брал кредиты под 13,5–15% годовых в декабре 2014-го или в 2015 году, уже рефинансировали их. Остальные ждут, когда пройдет год обслуживания их ипотеки, когда их квартира достроится, когда ставки станут еще ниже… Но как только ставка по действующей у них ипотеке окажется на 1,5–2% выше ставки по программе рефинансирования, заемщики пойдут реструктурировать кредиты.