НАШ ЦИТАТНИК: «Если в рамках льготной ипотеки ставка по 10-летнему кредиту снизилась с 7 до 5%, это уменьшило ежемесячный платёж для заёмщика на 9%. Однако рост цен на новостройки на 10% полностью нивелирует этот эффект...» Ольга Полякова

24 ноября, 12:24

Нежилые долги

10 сентября в 08:52
1 077

Нежилые долги

Владельцы коммерческих помещений пытаются вернуть средства, вложенные в четвёртую очередь ЖК «Новый город». Иногда получается.

Предприниматель Владимир Одинцов добился, чтобы купленное им помещение признали залогом. Он уплатил 11,5 млн рублей за 296 кв.м на втором этаже строящегося здания на Новочеркасском, 35, но собственником офиса так и не стал. Теперь у него есть шанс вернуть хотя бы 60%.

Комплекс «Новый город» на Малой Охте строится с 2004 года. Застройщик – ЗАО «Арена». Проект амбициозный и интересный, один из первых проектов КОТ в Петербурге. Первые две очереди были успешно сданы, сдача третьей задержалась, четвёртая – два  здания высотой 13 и 14 этажей за банком «Санкт-Петербург» – «зависла» из-за финансовых проблем. В одном из корпусов – 46 квартир, в другом – 123, в подземном паркинге – 194 места.  Проект кредитовал Международный банк Санкт-Петербурга; в 2015 году долги застройщика выкупил банк «Объединённый капитал».

К моменту конфликта с банком были проданы 124 квартиры, остальные оказались в залоге у кредитора.

В 2018 году суд признал компанию «Арена» банкротом и ввёл конкурсное производство. Долги с учётом пеней и штрафов составили 392,5 млн рублей.

Дольщики, купившие квартиры, переживали только за сроки. А вот покупателям нежилых помещений пришлось тяжелее. Владимир Одинцов подал два заявления: о признании права собственности на офисное помещение в недострое и о включении в реестр кредиторов требования на 11,5 млн. В январе 2019-го арбитраж денежные требования удовлетворил, но в признании права собственности отказал. По мнению суда, раз Одинцов – предприниматель, значит, нормы 214-ФЗ к нему не относятся. В октябре 2019-го тот снова обратился в суд – с требованием признать, что задолженность обеспечена залогом. И снова получил отказ. (Ждать торгов и рассчитывать на получение с банкрота каких-то денег после погашения требований банка было бы наивно.)

В конце 2019-го четвёртую очередь сдали. Суды тем временем продолжались. Кассационная инстанция посмотрела на дело иначе: «Каких-либо законных оснований полагать, что залоговое обеспечение в банкротстве застройщика сохраняется только в отношении жилых помещений, не имеется». А значит, если офис вместе с другими залогами будут продавать с торгов, его несостоявшийся владелец имеет право «на приоритетное получение 60% от вырученной суммы». (Именно эта цифра указана в обзоре практики ВС РФ от 27 ноября 2019-го.)

Наконец, 8 сентября 2020-го суд отменил предыдущие решения и признал право Одинцова считаться залогодержателем.

Это дело вряд ли можно считать прецедентом. Слишком много нюансов. Например, предпринимательница Татьяна Инджебай купила в том же комплексе помещение площадью 164 кв.м за 11,32 млн рублей. Денежные требования суды признали, права на помещение – нет. Дошло до Верховного суда. В июне 2020-го Судебная коллегия по экономическим спорам жалобу рассматривать отказалась. В определении указано на «возможность разрешения спора с конкурсным управляющим в порядке разрешения разногласий». В чём разница с «делом Одинцова» – непонятно. Возможно, как-то иначе были сформулированы требования.

Понятно лишь, что коммерсантам приходится прикладывать гораздо больше усилий для защиты своих интересов, чем обычным дольщикам. Подробнее об этом – см. в материале «Неравенство перед законом» Максима Смирнова, юриста из Rightmark Group.