Реформы с ухабами
Переход на проектное финансирование не стал для первичного рынка непреодолимой преградой. Число новостроек с эскроу-счетами растёт, застройщики получают кредиты… Вот только не все. Проектам в большинстве регионов просто не хватает рентабельности.
О комплексном развитии рынка жилищного строительства при переходе на проектное финансирование шла речь на «круглом столе» в рамках Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство». Модератором встречи выступил председатель Экспертного совета НОСТРОЙ по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере, генеральный директор Ассоциации «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков констатировал, что пессимистические опасения в отношении реформы в сфере долевого участия не оправдались: «Многие считали, что застройщики не смогут оперативно приспособиться к изменениям, но мы видим, что это не так: 38% жилья уже реализуется с помощью эскроу-счетов. И этот процент растёт. При нынешней динамике к концу года он достигнет 50%. Но не всё так радужно. Например, в субъектах РФ, где рынки новостроек невелики, эскроу очень мало – 10%. Уровень маржинальности проектов низок и не позволяет встроить проект в новую схему, чтобы он удовлетворял требованиям банков».
Позитивный момент для застройщиков в том, что фактическая средняя стоимость 1 кв.м увеличилась почти на 17%, если сравнивать с прошлым годом. Это покрывает стоимость обслуживания кредита, отмечает Антон Глушков. Однако компании существенно ограничены в оборотных средствах: до конца стройки они должны «заморозить» минимум 15% от стоимости проекта.
А нехватка оборотных средств мешает подготовке новых стройплощадок. «Различные кредитные продукты, например, бридж-кредиты и кредиты под будущую прибыль, не могут в полной мере обеспечить эти потребности, особенно для крупных проектов комплексного развития территорий», – уверен г-н Глушков.
Государева помощь
Заместитель генерального директора АО «ДОМ.РФ» Денис Филиппов рассуждал о государственной поддержке рынка. Это в первую очередь субсидирование ипотечных ставок до уровня 6,5% годовых. Программа позволила с начала года выдать около 750 000 кредитов – это на 25% больше, чем за аналогичный период 2019-го.
Кроме того, «ДОМ.РФ» за последние пять лет передал 46 субъектам РФ более 11 000 га земли, в том числе для решения социальных задач, строительства жилья для обманутых дольщиков и многодетных семей. Госкомпания перешла на новые механизмы продажи земель застройщикам. На аукционах наделы реализуют за долю будущего жилья. Девелоперы могут брать землю в аренду по небольшой ставке, не отвлекая крупные суммы на её приобретение. Хотя есть и обременения: будущее жильё должно соответствовать стандарту комплексного развития территории. Заданы параметры по парковкам, безопасности, общественным пространствам.
«Многие опасались, что после завершения стройки мы будем продавать свои квартиры и создадим конкуренцию застройщикам. Но это жильё предназначено для социальных программ и не выйдет на рынок»
Кроме того, «ДОМ.РФ» планирует тиражировать программу бесплатного предоставления федеральной земли для строительства жилья ЖСК, созданных льготными категориями граждан. Сейчас в стране 117 таких кооперативов, и жильё для их членов обходится на 30-50% дешевле, чем на рынке.
Госкомпания планирует расширить перечень льготников, а также прорабатывает систему залога пая.
Директор АО «ДОМ.РФ» Тимур Люкманов рассказал, что сейчас в продаже 110 лотов на сумму более 1,5 млрд рублей. Это участки, имущественные комплексы и помещения. На пилотном аукционе «за долю» реализован участок 2,7 га во Владивостоке. До конца года запланированы ещё пять таких аукционов, в том числе по объектам в Петербурге. Речь примерно о 200 га, или около 1 млн кв.м будущего жилья.
В Петербурге «ДОМ.РФ» предлагает участок 1,2 га на улице Руставели. Здесь запланирован офисный центр класса B, но при изменении назначения участка, можно строить и жильё. Другой лот – 80 га под коттеджную застройку в Пушкине. Год назад его пытались продать за 350 млн рублей, а теперь будут реализовывать за долю будущего жилья. Среди активов и имущественный комплекс бывшего ликёро-водочного завода на Синопской набережной: участок 3,6 га и 33 000 кв.м помещений. Здесь разрешены офисный центр или гостиница, а если поработать с градостроительной документацией, то и жилой комплекс. Этот объект оценён в 480 млн рублей.
Директор департамента жилищной политики Минстроя Ольга Корниенко заявила, что, несмотря на корректировку показателей нацпроектов, задачу по вводу 120 млн кв.м жилья в год никто не снимает. В ведомстве понимают, что для этого потребуется поддержка отрасли. Она заявила, что Минстрой за продление программы льготной ипотеки, но решение пока не принято.
Ольга Корниенко признаёт, что есть проблемы с получением кредитов для проектов с низкой прибылью: «Мы готовим программу их субсидирования. Основное условие участия в ней – маржа до 15%. На эту программу предусмотрено 12 млрд рублей. Вскоре она поступит в Правительство РФ и должна оказать позитивное влияние на рынок».
Чтобы обеспечить жильём тех, чьи доходы в принципе не позволяют взять ипотеку, власти будут развивать институт некоммерческого найма, обещает г-жа Корниенко. Кроме того, она заверила, что когда будет наработан опыт в проектном финансировании, Минстрой обсудит с Центробанком возможность снижения требований к заёмщикам-застройщикам.
Лучше, чем могло быть
«Государство приняло уникальные усилия, чтобы стабилизировать ситуацию, и наши показатели не столь плачевны, как в сфере туризма или логистики. Тем не менее за первое полугодие 2020-го в стране сдано 26,7 млн кв.м жилья – самый низкий показатель за четыре года. Но без поддержки ситуация была бы ещё более критичной»
По объёмам ввода неплохие показатели в Приволжском, Дальневосточном и Южном округах. А вот СЗФО в аутсайдерах. В нашем округе серьёзно «просели» Мурманская и Вологодская области, но и объёмы строительства здесь небольшие. Однако и в Ленобласти за полгода ввели на 54% меньше, чем за тот же период 2019-го, что серьёзно сказалось на статистике по всему Северо-Западу.
В Петербурге рост составил 21%. В городе есть пул крупных застройщиков, которые отработали механизмы взаимодействия с органами власти и довольно спокойно переходят на эскроу. Тем более пока не так много объектов используют проектное финансирование: действует всего 41 кредитный договор на 114 млрд рублей.
В городе хорошо отработала и программа льготной ипотеки. За первое полугодие зарегистрировано 64 000 договоров долевого участия – на 6% больше, чем за тот же период 2019-го. Не останавливались работы на стройплощадках, помогли продление разрешений на строительство, льготные кредиты на пополнение оборотных средств и пр. Многие застройщики аккумулировали деньги для перехода на проектное финансирование, однако оно всё же добавило несколько тысяч рублей к стоимости «квадрата».
Заместитель председателя Комитета по строительству Петербурга Евгений Барановский подтвердил, что последние пять лет город в пятёрке лидеров по объёмам ввода: «В этом году мы сдадим больше, чем в прошлом – с Минстроем согласован объём 3,7 млн кв.м. Пока введено около 1 млн кв.м, но специфика такая, что две трети площадей сдаётся с ноября до конца декабря. Нет и катастрофических трудностей с переходом на эскроу. Сейчас их всего около 3000, но за полгода количество счетов увеличилось более чем вдвое».
Банки работают
«За 2019 год портфель кредитов девелоперам в Сбербанке вырос на 90%, а с начала 2020-го – на 34%. Почти 60% кредитного портфеля – проекты с эскроу. В этом году заявок поступало меньше, что связано в том числе с пандемией. Но процент их одобрения вырос. Значит, банки и застройщики научились работать вместе»
Светлана Назарова отмечает, что жильё в проектах с эскроу продаётся активнее. И дело не только в специальных счетах, но и в иной маркетинговой политике застройщиков. Так, 33% проектов с проектным финансированием в Сбербанке превышают план продаж вдвое. В среднем цены в проектах с эскроу на 8% выше, хотя и дольщики больше ими интересуются.
По оценке г-жи Назаровой, средний кредит, который берут застройщики (кроме Петербурга и Москвы), составляет около 400 млн рублей. То есть это совсем небольшие проекты. А есть кредиты и на 100 млн.
Сбербанк стремится сделать удобными для застройщиков продукты на любой стадии проекта. Например, недавно появился кредит «два в одном», позволяющий согласовать кредит на этапе покупки участка и формирования инвестиционной программы, рассказывает Светлана Назарова. Кроме того, Сбербанк первым в стране запустил возможность открытия эскроу-счетов онлайн.
Застройщики лавируют
Впрочем, по наблюдениям заместителя генерального директора компании «Строительный трест» Ирины Топталовой, дольщики одинаково охотно покупают жильё и в проектах с эскроу, и без них: «Мы добровольно ещё два года назад перешли на эскроу, чтобы обкатать эту схему, и уже имеем опыт. Работать по этим правилам можно, но есть важные нюансы, связанные с кредитованием». Государственное регулирование всегда подразумевает наличие разрешения на строительство. Но для застройщика старт проекта – это покупка надела. Девелопер просто не может назвать банку точные сроки начала стройки, и это огромная проблема. «Банки подходят гибко и стремятся выдать кредиты в том числе и на покупку участка, но это всегда сопровождается поиском неких лазеек из-за того, что мы не можем получить градостроительную документацию. Нужно рассмотреть и вопрос о частичном открытии эскроу-счетов после выполнения определённого этапа работ. Это важно, поскольку не всегда проект можно разбить на несколько этапов. Приходится «замораживать» большие средства», – говорит Ирина Топталова.
Член Совета, координатор НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко уверен: надо приложить максимум усилий, чтобы сохранить программу льготной ипотеки. «На примере Новосибирской области мы подсчитали: при одинаковых сроках кредита и первом взносе среднестатистическая семья при ставке 9,48% сможет купить в ипотеку квартиру площадью 59 кв.м. При ставке 6,5% – уже 87 кв.м. А если она уменьшится до размера ключевой, то и все 100 кв.м. В итоге это даст обеспеченность жильём в 40 кв.м на человека и позволит достигнуть параметров нацпроекта».
Г-н Федорченко считает, что до сих пор отношения между застройщиками и банками не урегулированы. Последние навязывают свои условия и дополнительные требования, комиссии и скрытые платежи. И это ещё приведёт к негативным последствиям. Кроме того, само по себе проектное финансирование не гарантирует соблюдение сроков: есть административные барьеры, задержки с поставками и пр.
Законодатель почему-то сосредоточился на сокращении сроков выдачи разрешений на строительство, теперь это пять дней. Но при этом на получение техусловий для подключения к сетям заложено 30 дней. Проверка выполнения техусловий и подписание акта технического присоединения занимает 30-40 дней. Акт Ростехнадзора на допуск к эксплуатации энергопринимающих устройств потребует ещё 30 дней (и это если не будет замечаний). Заключение договоров тепло-энергоснабжения тоже занимает месяц. При этом никто кроме застройщика ответственности за срыв сроков не несёт.
Есть проблемы и в части налогообложения застройщиков. Например, отсутствуют определение финансового результата деятельности застройщика и методика распределения затрат по отдельным этапам одного проекта.
