Нацпроект с отсрочкой исполнения
Исполнение нацпроекта по жилью президент РФ перенёс на 2030 год. Однако участники рынка сомневаются, что и в этот срок удастся уложиться. Они довольны антикризисными мерами поддержки, но чтобы вводить 120 млн кв.м жилья в год, в отрасли ещё много чего придётся поменять.
Об этом рассуждали участники Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс: повседневная практика и законодательство», которая прошла в преддверии Съезда строительных СРО.
«Нам важно понимать, что будет происходить в краткосрочной перспективе, как ситуацию оценивают застройщики. Указ президента РФ продлил горизонт планирования по нацпроектам до 2030 года. А 29 сентября состоится Госсовет, где мы представим нацпроекты с новыми показателями, целями и мероприятиями. Готовится ещё один важный документ – общенациональный план мероприятий по достижению национальных целей. Так, к 2030-му свои жилищные условия должны иметь возможность улучшить 5 млн семей в год. Ввод 120 млн кв.м жилья теперь станет верхнеуровневым показателем»
Дешевле некуда
Выступление губернатора Александра Беглова о ситуации в Петербурге оказалось весьма оптимистичным. По его словам, во все времена были вызовы, но строительный комплекс с ними справлялся. Среди проблем он упомянул дисбаланс между объёмами жилой и социальной застройки. До 2024 года городу необходимо 180 соцобъектов стоимостью 350 млрд рублей. И ещё 320 млрд рублей – на инженерию. Зато градоначальник пообещал в 2021-2022 гг. закрыть все проблемы обманутых дольщиков.
Глава 47-го региона Александр Дрозденко подробнее остановился на трудностях, в частности, на типичном и для Ленобласти отставании социальной инфраструктуры от жилищного строительства. В регионе есть собственная программа «Соцобъекты в обмен на налоги», действует и федеральный «Стимул». Г-н Дрозденко уверен, что в развитии новых территорий поможет и программа инфраструктурных облигаций. В Ленобласти реализуют один из пилотных проектов. Губернатор заявил, что регион будет самым крупным заказчиком: за пять лет по госзаказу возведено 160 соцобъектов, сейчас в программе ещё 114.
Член Совета Федерации Аркадий Чернецкий опасается, что новая схема реализации жилья в новостройках может привести к вынужденному уходу с рынка всех небольших компаний с их низкорентабельными проектами: «Пока проблема проявляется не столь серьёзно, но она существует. Поэтому поддержка низкомаржинальных проектов очень важна, её надо реализовать максимально быстро».
Кроме того, он обратил внимание на то, как низкие ставки по ипотеке приводят к росту цен.
Из-за этого может сократиться спрос на жильё. Заместитель главы Минстроя Никита Стасишин в ответ заверил, что программа субсидирования низкомаржинальных проектов обязательно появится и в ближайшее время. Как и программа инфраструктурных облигаций. Сейчас обсуждается объём необходимых бюджетных средств.
«Что касается стоимости жилья, надо работать с банками, а не снижать себестоимость. Нельзя строить дешевле, если мы хотим получить комфортную среду»
Бумажный лабиринт
Заместитель главы Минстроя Дмитрий Волков рассуждал о борьбе с административными барьерами.
«Это тема вечная, но мы движемся с удивительным ускорением. Принят пакет законов о стратегическом планировании, который очень сильно затрагивает градостроительную политику, и транспортный законопроект, облегчающий создание магистральной инфраструктуры. Мы получили то, о чём много лет говорили на разных площадках»
Это и возможность вести подготовительные работы без разрешения на строительство, появление территорий, для которых не надо устанавливать функциональные зоны, резкое сокращение сроков при разработке и корректировке генпланов, разделение технической и сметной частей экспертизы по бюджетным проектам, утверждение ПЗЗ на уровне исполнительных органов власти. Он заверил, что эта работа не закончена.
«В этом году мы приняли очень важный документ, который сделал часть стандартов необязательной. В первую очередь, устранена коллизия: мы уже изменили раньше документы о стандартизации, рассказали, как использовать новые технологии, но в перечне обязательных правил ссылались на старые нормы», – поясняет Дмитрий Волков.
Уменьшено число обязательных требований из документов о стандартизации – из 10 000 убрали 3000. Однако это не повлияло на безопасность строительства. Сокращены лишь требования о применении конкретных видов материалов, а также отменены документы, начинавшиеся с сослагательных конструкций вроде «возможно». «Мы продолжим убирать противоречия, связанные с документами коллег из МЧС и Роспотребнадзора», – обещает Дмитрий Волков.
Президент НОСТРОЙ Антон Глушков подтвердил, что в отрасли много ведомственных норм.
«МЧС, силовые структуры и т.д. устанавливают свои требования, которые не утверждаются Правительством РФ и часто не гармонизированы с другими правилами. Поэтому в части технического нормирования точку должен поставить профильный Минстрой. Министерству нужно согласовывать ведомственные документы на предмет их соответствия действующим обязательным и необязательным нормам. Сейчас здесь очень много коллизий»
Так, есть кардинальные отличия в правовых последствиях принятия документов. Например, объект должен соответствовать требованиям, установленным Правительством РФ, на момент подготовки проектной документации. У ведомственных норм такой оговорки нет. То есть объект должен отвечать нормам, актуальным на момент его сдачи в эксплуатацию, даже если они изменились уже в процессе стройки.
Всё больше вопросов возникает о применении обязательных и необязательных частей документов. Например, изменились требования к сейсмической безопасности. Документ обязательный, но его приложения, которые устанавливают графическую часть для каждой конкретной территории, носят добровольный характер. Нужны разъяснения Минстроя, как в этих случаях правильно использовать нормы и какие решения должны выбирать проектировщики.
Долевой террор
Зашла речь и о потребительском терроризме – юридических компаниях-посредниках, вымогающих деньги у застройщиков за строительные недоделки. Никита Стасишин заверил, что сроки ввода объектов продлили, чтобы в период пандемии как раз не было таких злоупотреблений: «С одной стороны, надо оградить застройщиков от профессиональных вымогателей. С другой – должен соблюдаться баланс. Иначе нерадивый застройщик будет уверен, что передаст квартиру любого качества».
«Застройщики, зная о возможных последствиях, конечно, серьёзнее относятся к качеству. Что касается их защиты, можно использовать опыт автостраховщиков. Там была похожая ситуация, когда в суде применялись законы о страховании и о защите потребителей. В зависимости от того, что было более выгодно гражданину. Бизнес добился применения закона о страховании, в котором прописали все права потребителя. У нас есть профильный 214-ФЗ, и в нём должны быть перечислены исчерпывающие права дольщиков. Ведь закон о защите прав потребителей неприменим к правам требования. Суды ссылаются на то, что дольщик не получает оговорённого продукта, но ведь этого продукта и нет. Есть только права его требования. Может, стоит даже ужесточить правила для застройщиков, но прописать их в профильном законе», – считает Антон Глушков.
Деньги на комфорт
«Если субсидирование ипотеки не продолжат, последствия для рынка могут быть очень плохими, – опасается председатель петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов. – Хочется верить, что ставки, наоборот, будут приближаться к ключевой. Нужны и дополнительные программы стимулирования ипотечного кредитования работников госкорпораций. Кроме того, необходимо смягчить критерии кредитоспособности застройщиков. Центробанк обещал рассмотреть это предложение. Параллельно со снижением нормативов резервирования банки готовы на это пойти, что снизит ставки по кредитам застройщиков». Рассуждал г-н Панов и о распространении расширенного банковского сопровождения на частные контракты. Подспорьем стало бы и увеличение авансирования по госконтрактам от 50 до 75%. Нужны и предложения, которые позволят привлечь к проектам развития застроенных территорий частных инвесторов. Такие компании есть, но пока они не видят экономической целесообразности.
«Петербург и Ленобласть готовы строить столько, сколько необходимо. Но для этого нужны огромные бюджетные деньги на социальные, транспортные, инженерные объекты, дороги, объекты спорта и т.д. Например, в Петербурге есть закон о государственно-частном партнёрстве, который работает, хотя и неактивно. В других регионах нужно дорабатывать документы о ГЧП с учётом местной специфики, расширять инструментарий. Ведь государство никогда не сможет всё само построить»
Антон Мороз также надеется, что удастся пролоббировать подготовленную Минстроем программу развития ИЖС. В Ленобласти, например, таких территорий много, но программы господдержки на индивидуальную застройку не распространяются. Возможностей привлекать доступные средства в строительство немного.
Масса проблем остаётся и в законодательстве, регулирующем госзакупки. «При заключении государственных контрактов в строительной сфере должны быть отдельные правила. При всём уважении к торговым сетям мы всё же не шариковыми ручками торгуем», – констатирует Антон Глушков.
Всё пойдёт по плану?
Владимир Якушев представил проект плана по достижению целей нацпроекта: «Основная дискуссия идёт вокруг 120 млн кв.м жилья, которые надо строить ежегодно. К какому году надо выйти на этот показатель, как должны увеличиваться объёмы, какие есть предпосылки и что этому мешает? На эти вопросы предстоит ответить, учитывая опыт последних лет по реализации нацпроекта и множество шишек, которые мы набили».
Тем не менее в плане остаются меры по вовлечению в оборот земель и инфраструктурные облигации, которые ранее использовались только для дорог. Кроме того, власти хотят ускорить процедуру изменения вида разрешённого использования участков, которая занимает до четырёх лет. А застройщикам обещают дать механизмы, позволяющие им самим подобрать площадки, выгодные для расселения аварийного фонда. Причём программы расселения чиновники предлагают увязать с достройкой проблемных объектов.
До 50% всех госуслуг в строительной сфере уже в следующем станут электронными. Сейчас застройщики вынуждены подавать много заявлений в разные органы власти: отдельно обращаться за градостроительным планом участка, за разрешением на строительство, за заключением о соответствии 214-ФЗ. Чиновники обещают «суперсервис», который увяжет все эти услуги в «едином окне». Начнут с ИЖС.
Власти намерены упростить правила присоединения к сетям с жёсткими регламентами и сроками. А застройщиков – освободить от налога на прибыль за подключение, то есть фактически за создание новых сетей. Что касается развития застроенных территорий, то термин «изъятие», который пугает правозащитников, заменят на «выкуп по справедливой цене».
