НАШ ЦИТАТНИК: «Мы фиксируем большой спрос на квартиры и проекты, предназначенные именно для жизни с семьёй...» Михаил Гущин

19 октября, 15:54

Развитие через снос

21 сентября в 13:01
1 520

Развитие через снос

Сенаторы предлагают переложить развитие территорий на регионы и муниципалов. Расселить и снести, чтобы потом построить и продать, – экономическая утопия.

Законопроект с поправками в Градостроительный, Жилищный и Земельный кодексы внесли в Думу сенаторы Николай Журавлёв, Олег Мельниченко, Андрей Шевченко и примкнувший к ним депутат Евгений Москвичев. Документ обширный: почти полсотни страниц.

Главная новация: решение о сносе и реконструкции целых кварталов смогут принимать субъекты РФ или даже муниципалитеты. Причём речь идёт не только об аварийных или ветхих домах.

В поправках заложено, что решение о «комплексном развитии» (со сносом) может быть принято в отношении территорий, где аварийные дома занимают более 50% площади. Или участки, на которых расположены постройки, не соответствующие виду разрешённого использования (например, садоводства на «промке»). Или такие, где много «самостроя». Причём в один договор с инвестором могут входить разные несмежные площадки.

Принятию программы должны предшествовать общественные слушания. (Как они проходят на практике – можно поинтересоваться у москвичей.) По мнению авторов документа, изменения в ПЗЗ не потребуются; действующие договоры о развитии застроенных территорий (это как раз про Петербург) сохраняют силу.

Инвесторов будут подбирать на аукционе.

Для включения конкретного многоквартирного дома в программу комплексного развития за неё должны проголосовать две трети собственников и нанимателей. Жители могут передумать и выйти из программы: против должна проголосовать треть, но почему-то только собственники.

Условия переселения не самые радужные. Собственникам предоставляют «равнозначное жильё» (по площади и количеству комнат – не меньше) в пределах района. Что, конечно, обеспечит полёт фантазии. И район парка Победы – Московский район, и Авиагородок – тоже. Правда, в законопроекте указано: новая квартира не должна быть дешевле старой, освобождаемой. Можно взять и деньгами; но если в квартире есть несовершеннолетние или ограниченно дееспособные, компенсацию получить не удастся. Есть опция: докупить площади. Или комнату.

По нанимателям: им также предоставляется равнозначное жильё. Можно попробовать получить новую квартиру сразу в собственность, если не получится – будет социальный найм с возможностью приватизации.

Очередникам особенно рассчитывать не на что: они всего лишь сохраняют место в очереди. То же и по коммуналкам: сколько было комнат – столько и дадут. С сохранением распределения долей…

У владельцев коммерческих помещений квадратные метры отберут – по закону «об изъятии для государственных или муниципальных нужд». С предварительной выплатой возмещения. Интереснее с арендаторами: им должны предоставить «равнозначное помещение» в аренду на тот же срок. Даже с сохранением права выкупа по 159-ФЗ – если таковое было по старому адресу. Похоже, оценщикам привалит работы: как правило, собственники и арендаторы оценивают свою недвижимость совсем иначе, чем чиновники.

Но это всё будет актуально, если программа, во-первых, будет принята, а во-вторых – начнёт реально работать.

Здесь, конечно, есть сомнения. В документе отдельно указано: реализация программы «не потребует дополнительного финансирования из федерального бюджета». При этом построенную в рамках программы инфраструктуру инвестор будет обязан передать на баланс муниципалам. Напомним: похожую программу в Москве (с голосованием по принципу «две трети за») удаётся двигать при условии затрат из городского бюджета в размере 100 млрд в год. А без этих бюджетных миллиардов инвесторы в очередь что-то не становятся. Видимо, учитывают: сначала надо построить новое жильё, потом туда всех расселить, потом снести старое, и только после этого – построить и продать новое. Для запуска этого процесса даже на самом активном и дорогом в стране рынке понадобились огромные субсидии. С чего вдруг инвесторы начнут ломиться в Воронеж? Там высокий неудовлетворённый спрос на жильё? Регионы, вероятно, смогут использовать федеральные дотации на расселение "аварийки". Но этих денег на реновацию целых кварталов точно не хватит. 

Кроме того, запуск эскроу-счетов и льготная ипотека обеспечили очередной виток цен. У нас уже сейчас жильё стоит, как в Восточной Европе. При том что доходы существенно – в разы – отстают. Новый спрос появится не раньше, чем вырастут доходы.

Возможно, в Петербурге в отдельных кварталах (там, правда, ещё не должно быть исторических зданий) эта программа и сработает. Ну, ещё в двух-трёх «миллионниках». Но для России в целом, где из 89 регионов 72 – дотационные, она не то что бесполезна, скорее – утопична.