НАШ ЦИТАТНИК: «Отмена льготной ипотеки стимулирует спрос на апартаменты, так как привлекательность квартир для инвесторов снизится. Если раньше люди покупали квартиру «под сдачу», используя льготную ипотеку, теперь они станут рассматривать другие варианты...» Евгений Тихоненко

20 июля, 09:36

«В строительной кассе – огромные проблемы»

26 октября 2020 в 06:22

О перспективах многоэтажного строительства и о ключевой роли малоэтажки в наращивании объёмов ввода жилья рассуждает Валерий Казейкин, председатель секции Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы.

Казейкин Валерий
Казейкин Валерий
председатель секции Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы

Давайте пойдём от цифр. Данные на начало октября опубликованы на портале «Единый реестр застройщиков» (ЕРЗ), на сайтах Центробанка и компании «ДОМ.РФ». 

Один из основных итогов реформы 214-ФЗ: только крупные девелоперские компании смогли получать проектное финансирование и привлекать средства по эскроу-счетам. Строительство сосредоточено в нескольких регионах: Москва, Московская область, Петербург и Ленинградская область – это 75% новостроек. 90% объёмов приходится на 16 городов-миллионников. Крупные компании считаются более надёжными. (Хотя есть прецеденты и с банкротством крупных компаний.) Строительный рынок – это не только метры, это тысячи рабочих мест, занятость, это налоги и поступления в бюджет.

В России всего 1117 городов, в ближайшие годы примерно в тысяче из них не останется ни одного строительного крана. Не потому, что там работают плохие компании. 

Но они не подходят под критерии финансирования. Сейчас Минстрой думает, как  помочь региональным компаниям с низкой маржинальностью проектов.

Темпы строительства многоквартирных домов (МКД) в ближайшие годы могут значительно упасть. Этот и следующий – 2021-й – год мы пройдём относительно нормально. Но уже в 2022-м начнутся проблемы с вводом жилья. Строительный цикл МКД составляет минимум два-три года, а объёмы ввода зависят от ранее оформленных разрешений на строительство. По данным ЕРЗ, в прошлом году было выдано разрешений на строительство всего 10,1 млн кв.м, в этом году – всего на 3,3 млн кв.м. С учётом ранее полученных разрешений в 2022 году будет сдано 20,5 млн кв.м, в 2023-м – 9,8 млн кв.м. При плане ввода МКД 80 млн кв.м в год. Хочется надеяться, что ситуация изменится в лучшую сторону, но пока она выглядит именно так.

Это не единственная проблема. Чтобы наращивать объёмы и ввести в 2024 году 80 млн кв.м в МКД, надо собрать с граждан 7 трлн рублей! По данным Центробанка, общий объём средств по заключённым с банками договорам проектного финансирования достиг 1,39 трлн рублей. Но на эскроу-счета к началу октября в банки поступило всего 600 млрд рублей.

Когда принимали поправки в 214-ФЗ, на всех уровнях нас уверяли, что цены не вырастут, в крайнем случае – на 4-5%, в пределах инфляции. Но так не бывает. Если деньги дольщиков привлекались под 0%, то сейчас банки выдают кредиты застройщикам примерно под 10% годовых… Это арифметика, никуда не денешься. С 2018-го стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 25,3%.

Меры по поддержке строительной отрасли, которые предприняло государство, в том числе – запуск льготной ипотеки, дали позитивный эффект. Но они ещё больше подхлестнули рост цен!

Для тех, кто серьёзно занимается этими вопросами, очевидно, что программа «Жильё и комфортная среда» не может быть в полной мере реализована только за счёт многоэтажного многоквартирного строительства. И что надо стимулировать ИЖС, которое уже составляет почти половину ежегодного ввода жилья. 

Сейчас необходимо сделать два шага. Первый – принять подготовленную и разработанную ещё в 2019 году федеральную программу поддержки ИЖС. Второй – запустить нормальную ипотеку для тех, кто хочет покупать на этапе строительства дом с участком. 

Федеральную программу «Развитие индивидуального жилищного строительства в РФ», в соответствии с планом антикризисных мероприятий, должны были принять в III квартале 2020 года. Надеюсь, это произойдёт в ближайшее время. В программе учтены «Стандарты комплексного развития территорий», предусмотрены механизмы финансовой поддержки строительства. (Сейчас на ИЖС выдаётся всего 15 000 ипотечных кредитов в год – 1% общего объёма ипотеки.) В неё также входят способы упрощения процедуры регистрации прав на уже построенные жилые дома.

Ключевая проблема – финансирование. До кризиса программа оценивалась в 138 млрд рублей; сейчас Минфин не готов выделять такие деньги.

Важнейший элемент программы – доступное и по ставкам, и по процедуре кредитование. Специалисты госкомпании «ДОМ.РФ» честно отработали, такой продукт уже готов.

Снижены процентные ставки (от 8,6%), добавлена возможность подтверждения дохода ПФР, скидка для зарплатных клиентов (минус 0,4%). Первый взнос от 20%. Кредит можно будет брать на строительство индивидуального жилого дома на участке, принадлежащем заёмщику. Ипотеку можно будет получить по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (ДКПБВ). Есть и обязательные условия. Застройщик должен быть аккредитован при «ДОМ.РФ». Жилой дом – возводиться в составе комплексного проекта (от 15 домов) либо на территории сложившейся застройки, обеспеченной инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой. Участок может входить в состав земель населённых пунктов либо земель сельхозназначения, но удалённость от ближайшего населённого пункта – не более 50 км. При строительстве  возможна такая схема: покупатель подписывает договор купли-продажи земли и ДКПБВ; затем в банке заключает кредитный договор с аккредитивом. После чего он регистрирует залог земли и начинает обслуживать кредит. Когда банк получит документы, подтверждающие обременение в его пользу, застройщику перечислят 40% от стоимости лота. Оставшиеся 60% застройщик получит после завершения стройки и регистрации залога дома с землёй в пользу банка.

Конечно, в этой сфере ещё много нерешённых вопросов. В частности, есть сложности  с управлением малоэтажными жилыми комплексами. Для садовых домов есть СНТ – а как быть с массивом ИЖС на 380 га и 4200 домов, как в проекте «Экодолье Оренбург»? Или на 220 га – «Экодолье Самара»?

Мы уверены, что запуск программы поддержки ИЖС поможет смягчить возможный кризис в жилищном строительстве и эффективно использовать инициативу граждан; кроме того, здоровая конкуренция между ИЖС и многоквартирными домами может приостановить рост цен.

Текст подготовлен на основе стенограммы выступления Валерия Казейкина на Жилищном конгрессе в Петербурге.