НАШ ЦИТАТНИК: «Пузыря» на рынке ипотеки нет. Есть другой глобальный «пузырь»: мы стимулировали спрос и не развивали предложение. Самое плохое, что резко снижается его объём. Квартира дорожает на 20%, а её всё равно покупают...» Ильдар Хусаинов

24 ноября, 17:51

"В строительной кассе – огромные проблемы"

26 октября в 06:22
1 028

"В строительной кассе – огромные проблемы"

О перспективах многоэтажного строительства и о ключевой роли малоэтажки в наращивании объёмов ввода жилья рассуждает Валерий Казейкин, председатель секции Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы.

Казейкин Валерий
Казейкин Валерий
председатель секции Экспертного совета по жилищной политике и ЖКХ Государственной Думы

Давайте пойдём от цифр. Данные на начало октября опубликованы на портале «Единый реестр застройщиков» (ЕРЗ), на сайтах Центробанка и компании «ДОМ.РФ». 

Один из основных итогов реформы 214-ФЗ: только крупные девелоперские компании смогли получать проектное финансирование и привлекать средства по эскроу-счетам. Строительство сосредоточено в нескольких регионах: Москва, Московская область, Петербург и Ленинградская область – это 75% новостроек. 90% объёмов приходится на 16 городов-миллионников. Крупные компании считаются более надёжными. (Хотя есть прецеденты и с банкротством крупных компаний.) Строительный рынок – это не только метры, это тысячи рабочих мест, занятость, это налоги и поступления в бюджет.

В России всего 1117 городов, в ближайшие годы примерно в тысяче из них не останется ни одного строительного крана. Не потому, что там работают плохие компании. 

Но они не подходят под критерии финансирования. Сейчас Минстрой думает, как  помочь региональным компаниям с низкой маржинальностью проектов.

Темпы строительства многоквартирных домов (МКД) в ближайшие годы могут значительно упасть. Этот и следующий – 2021-й – год мы пройдём относительно нормально. Но уже в 2022-м начнутся проблемы с вводом жилья. Строительный цикл МКД составляет минимум два-три года, а объёмы ввода зависят от ранее оформленных разрешений на строительство. По данным ЕРЗ, в прошлом году было выдано разрешений на строительство всего 10,1 млн кв.м, в этом году – всего на 3,3 млн кв.м. С учётом ранее полученных разрешений в 2022 году будет сдано 20,5 млн кв.м, в 2023-м – 9,8 млн кв.м. При плане ввода МКД 80 млн кв.м в год. Хочется надеяться, что ситуация изменится в лучшую сторону, но пока она выглядит именно так.

Это не единственная проблема. Чтобы наращивать объёмы и ввести в 2024 году 80 млн кв.м в МКД, надо собрать с граждан 7 трлн рублей! По данным Центробанка, общий объём средств по заключённым с банками договорам проектного финансирования достиг 1,39 трлн рублей. Но на эскроу-счета к началу октября в банки поступило всего 600 млрд рублей.

Когда принимали поправки в 214-ФЗ, на всех уровнях нас уверяли, что цены не вырастут, в крайнем случае – на 4-5%, в пределах инфляции. Но так не бывает. Если деньги дольщиков привлекались под 0%, то сейчас банки выдают кредиты застройщикам примерно под 10% годовых… Это арифметика, никуда не денешься. С 2018-го стоимость квадратного метра в новостройках выросла на 25,3%.

Меры по поддержке строительной отрасли, которые предприняло государство, в том числе – запуск льготной ипотеки, дали позитивный эффект. Но они ещё больше подхлестнули рост цен!

Для тех, кто серьёзно занимается этими вопросами, очевидно, что программа «Жильё и комфортная среда» не может быть в полной мере реализована только за счёт многоэтажного многоквартирного строительства. И что надо стимулировать ИЖС, которое уже составляет почти половину ежегодного ввода жилья. 

Сейчас необходимо сделать два шага. Первый – принять подготовленную и разработанную ещё в 2019 году федеральную программу поддержки ИЖС. Второй – запустить нормальную ипотеку для тех, кто хочет покупать на этапе строительства дом с участком. 

Федеральную программу «Развитие индивидуального жилищного строительства в РФ», в соответствии с планом антикризисных мероприятий, должны были принять в III квартале 2020 года. Надеюсь, это произойдёт в ближайшее время. В программе учтены «Стандарты комплексного развития территорий», предусмотрены механизмы финансовой поддержки строительства. (Сейчас на ИЖС выдаётся всего 15 000 ипотечных кредитов в год – 1% общего объёма ипотеки.) В неё также входят способы упрощения процедуры регистрации прав на уже построенные жилые дома.

Ключевая проблема – финансирование. До кризиса программа оценивалась в 138 млрд рублей; сейчас Минфин не готов выделять такие деньги.

Важнейший элемент программы – доступное и по ставкам, и по процедуре кредитование. Специалисты госкомпании «ДОМ.РФ» честно отработали, такой продукт уже готов.

Снижены процентные ставки (от 8,6%), добавлена возможность подтверждения дохода ПФР, скидка для зарплатных клиентов (минус 0,4%). Первый взнос от 20%. Кредит можно будет брать на строительство индивидуального жилого дома на участке, принадлежащем заёмщику. Ипотеку можно будет получить по договору купли-продажи будущей недвижимой вещи (ДКПБВ). Есть и обязательные условия. Застройщик должен быть аккредитован при «ДОМ.РФ». Жилой дом – возводиться в составе комплексного проекта (от 15 домов) либо на территории сложившейся застройки, обеспеченной инженерной, социальной и транспортной инфраструктурой. Участок может входить в состав земель населённых пунктов либо земель сельхозназначения, но удалённость от ближайшего населённого пункта – не более 50 км. При строительстве  возможна такая схема: покупатель подписывает договор купли-продажи земли и ДКПБВ; затем в банке заключает кредитный договор с аккредитивом. После чего он регистрирует залог земли и начинает обслуживать кредит. Когда банк получит документы, подтверждающие обременение в его пользу, застройщику перечислят 40% от стоимости лота. Оставшиеся 60% застройщик получит после завершения стройки и регистрации залога дома с землёй в пользу банка.

Конечно, в этой сфере ещё много нерешённых вопросов. В частности, есть сложности  с управлением малоэтажными жилыми комплексами. Для садовых домов есть СНТ – а как быть с массивом ИЖС на 380 га и 4200 домов, как в проекте «Экодолье Оренбург»? Или на 220 га – «Экодолье Самара»?

Мы уверены, что запуск программы поддержки ИЖС поможет смягчить возможный кризис в жилищном строительстве и эффективно использовать инициативу граждан; кроме того, здоровая конкуренция между ИЖС и многоквартирными домами может приостановить рост цен.

Текст подготовлен на основе стенограммы выступления Валерия Казейкина на Жилищном конгрессе в Петербурге.