НАШ ЦИТАТНИК: «Если в рамках льготной ипотеки ставка по 10-летнему кредиту снизилась с 7 до 5%, это уменьшило ежемесячный платёж для заёмщика на 9%. Однако рост цен на новостройки на 10% полностью нивелирует этот эффект...» Ольга Полякова

23 ноября, 19:37

Земля в дефиците?

9 ноября в 08:45
1 270

Земля в дефиците?

В Петербурге вскоре должны начаться общественные обсуждения проекта нового Генплана. В Смольном уверены, что он позволит городу возводить около 3 млн кв.м жилья в год. Однако застройщики считают: зон для жилищного строительства становится всё меньше. Об этом шла речь на "круглом столе", прошедшем в рамках Дискуссионного клуба «НП».

Фотограф: Юрий Славцов

Участники дискуссии:

  • Юрий Бакей, директор, главный градостроитель СПб ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга»
  • Рубен Тертерян, генеральный директор Центра транспортного планирования, КРТИ
  • Алексей Рылеев, заместитель генерального директора – начальник Управления по развитию транспортной инфраструктуры и ИТС Дирекции по развитию транспортной  системы СПб и ЛО
  • Анатолий Тарасов, начальник Управления перспективного развития Комитета по энергетике и инженерному обеспечению
  • Александр Свинолобов, директор по развитию компании BONAVA
  • Сергей Орешкин, руководитель архитектурного бюро «А.Лен» 

Модераторы:  

  • Андрей Некрасов, редактор раздела «Строительство» газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и NSP.RU  
  • Анна Нежинская, журналист газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и NSP.RU  

Андрей Некрасов:
– Чем новый Генплан прежде всего отличается от предыдущего?

Юрий Бакей:
– Генеральный план развивает то, что было заложено ранее, совершенствуя и уточняя ряд решений. Например, в его основе лежит Комплексная схема транспортного развития, которая разработана ещё несколько лет назад. Изменились федеральные требования к генеральным планам. Например, появились дополнительные разделы, связанные с объектами регионального значения, – сейчас в этом перечне их более 700. Документ стал другим по структуре. Уточняются отраслевые схемы развития города, адресные инвестиционные программы.

Если примитивно, то ключевой момент – это прогноз численности населения. На его основе надо расписать по пятилеткам, где жильё строить, как подготовить инженерную и транспортную инфраструктуру, рабочие места. Вот это и есть Генплан.

12 ноября
Итоги встречи
"ПРОЕКТ НОВОГО ГЕНПЛАНА. ОБСУДИМ ..."
Бакей-Свинолобов-обсуждают-Проект-нового-Генплана

В основном мы ориентировались на уже утверждённые проекты планировки территорий и объёмы жилья, которые в них заложены. Но сложность в том, что с 2007 года (после принятия нового Градостроительного кодекса) и до 2014 года проекты планировки принимались в отсутствие нормативов градостроительного проектирования. В этих документах нет части обязательных региональных объектов, которые должны обеспечивать население различными услугами.

Что касается перспективных территорий, ещё в 2015 году, когда готовились довольно крупные поправки в Генплан, мы пришли к выводу, что основное направление развития – это южная планировочная зона. Во всём городе есть территории для развития, но это направление будет приоритетным на ближайшие лет 30. Это земли южнее Шушар, захватывающие часть Колпинского, Московского и Красносельского районов, но прежде всего Пушкинского. Для города перспективная застройка связана в основном с освоением бывших сельскохозяйственных территорий – это основной резерв.

Андрей Некрасов:
– Из запланированных 3 млн кв.м жилья в год сколько придётся на новое строительство, сколько на редевелопмент?

Юрий Бакей:
– Даже в действующем Генплане, на наш взгляд, каких-то препятствий для редевелопмента нет. Он ведь не только от Генплана зависит – это лишь один документ. Да, краеугольный, но есть ещё Правила землепользования и застройки, есть закон об объединённых охранных зонах, который вносит много своих ограничений и требований. Плюс нормативы градостроительного проектирования и множество других актов.

1 из 9

Анна Нежинская:
– В новом документе изменится список функциональных зон?

Юрий Бакей:
– Да. Пока  мы сделали некий «переводчик», чтобы соотнести старые и новые понятия. Но действительно есть сложности. Например, с зелёными зонами. Сейчас городские леса и зелёные насаждения общего пользования фактически одним цветом отмечаются. Достаточно большие территории зелёных насаждений превратились в зону Р1 и на плане стали почему-то розовыми. Картинка изменилась. Зоопарк, например, был «зелёным», а стал «красным». Проект парка Тучков буян теперь тоже другого оттенка.

Андрей Некрасов:
– Все ли пожелания профильных комитетов Смольного удалось учесть?

Юрий Бакей:
– Конечно, есть определённые противоречия, от которых никуда не деться. Приходится так или иначе искать решения, утверждать у коллег. Вообще любой архитектурный или градостроительный проект никогда не вызывает единодушия у всех пользователей и жителей. 

А Генпланом многие недовольны, их интересы ущемляются, желания не удовлетворяются. Градостроительный кодекс называет Генплан управленческим документом. А в нём хотят видеть пошаговую программу, чуть ли не до конкретного участка. Законодательство требует после внесения изменений в Генплан корректировать и ПЗЗ, а потом ещё сделать проекты комплексного развития по отраслям: инженерия, транспорт и «социалка». Фактически в этих программах по годам, с деньгами должны быть разложены решения Генплана. Теперь это федеральное требование. Но в самом Генплане нет денег – есть лишь некоторая очерёдность. 

Как показал опыт, всё самое интересное начинается после общественных слушаний, в процессе которых будет вал обращений, в том числе и поправки от комитетов.

Андрей Некрасов:
– Насколько пожелания и требования по транспорту учтены в Генплане?

Рубен Тертерян:
– Блок строительства транспортной инфраструктуры мне не очень нравится. Проблема в том, что ранее под каждый вид инфраструктуры, например железнодорожный транспорт, улично-дорожную сеть, была своя зона. Теперь это общая функциональная зона инженерно-транспортной инфраструктуры. Для нас всё усложняется, если надо разместить несколько объектов капитального строительства, у которых свои нормативы по безопасности, санитарно-защитным аспектам. Нам сложнее рассчитать, «помещаемся» ли мы в эту зону.

Объединённая комплексная транспортная схема увязала планы развития Ленобласти и Петербурга. Хотя остались спорные вопросы – по трём объектам мы пока не нашли решения. 

У муниципальных образований Ленобласти всегда есть желание подключиться к петербургской улично-дорожной сети, вопрос только в том, есть ли у города возможность принять эти потоки. Но если мы говорим о проекте Генплана, то принципиально новых предложений по транспортной инфраструктуре нет – это довольно консервативная сфера, где невозможно резко менять решения. Город спроектирован под движение общественного транспорта, и этот приоритет только развивается. Система двухуровневая – уровень развозки непосредственно до мест работы, отдыха, жилья и уровень скоростных магистралей. Нельзя сказать, что это принципиально новое решение, но некой новеллой является интеграция рельсового транспорта: пригородной железной дороги, метрополитена и трамвайных линий. Пересмотрена концепция использования трамвая. Это магистральный вид общественного транспорта с большой провозной способностью, который должен обеспечивать подсоединение больших территорий к метрополитену, пригородной железной дороге и транспортно-пересадочным узлам.

Последние 10 лет за счёт федеральных средств активно развивается дорожная сеть агломерации. Скоростная автомобильная дорога Москва – Петербург, например. И надо интегрироваться в эту систему скоростных дорог. Для этого мы прорабатываем вариант широтной магистрали в створе улиц Фаянсовой и Зольной. Проект не новый, но трассировка изменилась, в том числе и по результатам общественных слушаний.

Из новшеств – смена режима движения по Пискарёвскому проспекту. Это будет вылетная магистраль, которая соединится с обходом Мурино и Девяткино. Потоки, которые собираются там и в Красногвардейском районе, требуют иных условий движения. Мы проанализировали коридор прохождения этой магистрали, расположение жилых домов и на некоторых участках планируем организовать непрерывное движение.

РЖД разработала концепцию интеграции пригородных и городских пассажирских перевозок. Ведь планируется запуск новых маршрутов, увеличение интенсивности движения, а улично-дорожная сеть при этом искусственно разорвана закрытыми переездами. Но поменялись и федеральные нормативы в части пересечения с железной дорогой, поэтому в Генплане около 200 путепроводов. Они были и в старом Генплане, но опять же из-за изменившихся требований многие превратились в развязки.

В южной планировочной зоне, куда смещается деловая активность, необходим дублёр КАД, некоторые участки которой уже перегружены. Приоритет – это южная широтная магистраль, которую мы трассируем примерно так же, но меняем характер пересечения с действующими магистралями.

В новом Генплане более чётко прописаны категории улично-дорожной сети, обозначаются все улицы магистральной сети, включая районные. Освоение новых территорий возможно только при возможности их обслуживания общественным транспортом, а он, в соответствии с новыми требованиями, может двигаться только по магистральной сети. Всё это должно быть отражено в Генплане, и все эти улицы на расчётный срок мы включили в нашу заявку.

Анна Нежинская:
– Планы РЖД по строительству южного полукольца отражены в Генплане или будут вноситься потом?

Рубен Тертерян:
– Учтены, но РЖД уже ведёт активную предпроектную проработку. 

В результате меняются некоторые параметры, и мы будем готовить поправку уже с обосновывающими материалами. Принципиально нового железнодорожного каркаса мы не увидим.

Юрий Бакей:
– РЖД прорабатывает и ряд предложений по реконструкции транспортно-пересадочных узлов. Но всё это заработает только, когда будет завершён обход Петербурга с выносом грузового движения из города. Ещё в 1966 году была идея южного железнодорожного полукольца. Но для этого надо увязать городскую и железнодорожную инфраструктуру.

Рубен Тертерян:
– Если говорить про ТПУ и ветку Сестрорецкого направления, у РЖД очень интересные и глобальные предложения. Это редевелопмент огромной территории. Есть даже варианты с тоннельным прохождением.

Анна Нежинская:
– В Генплане очень много мостовых переходов, развязок. Есть понимание, как финансировать их строительство?

Рубен Тертерян:
– Наша транспортная система не отвечает амбициозным целям, которые мы поставили. Нам надо определить её будущие параметры и зарезервировать землю, отсутствие которой может убить любой транспортный проект. Что касается высокой стоимости строительства дорог, до 40% составляют затраты на перекладку сетей. По сути, мы модернизируем чужую собственность и вынуждены выкупать чужое имущество.

Надо понять, какими будут объёмы движения, как их оптимизировать, и под эту нагрузку выбрать лучшие технические решения. Развязки появились не просто так – или из-за увеличения интенсивности движения, или из-за новых требований. Любую магистральную улицу городского или даже районного значения, которая будет пересекаться с железной дорогой, мы теперь можем построить только при наличии путепровода, а раньше спокойно обходились переездами. Поменялись требования к безопасности дорожного движения, и безопасность теперь превыше пробок. 

Соответственно, появились внеуличные пешеходные переходы и так далее. Трафик будет только расти, даже с отказом от индивидуального автотранспорта.

Если мы говорим о системных объектах, они будут строиться за счёт бюджета или с привлечением частных денег – при возможности взимания платы за проезд и возврата инвестиций. Если мы говорим о новых территориях, то вкладываться в инфраструктуру должен тот, что занимается их развитием.

Анна Нежинская:
– Есть понимание, куда будут ездить на работу люди с этих новых территорий?

Рубен Тертерян:
– К сожалению, Петербург – это моноцентричный город. В четырёх центральных районах расположено 58% мест приложения труда. Есть тенденция «выползания» рабочих мест в том числе и через Неву, но очень невысокими темпами. В районе Пулково, например, формируется такой кластер.

Юрий Бакей:
– В Генплане заложены эти решения. Например, в южной планировочной зоне мы используем комплексный подход: развитие инфраструктуры, мест приложения труда, зон отдыха и всего остального. Ещё в 2012 году удалось поставить вопрос о балансе. Например, при проектировании города-спутника Южный, единственное, чего не предусмотрели, так это кладбище.

Андрей Некрасов:
– Но такое обилие инфраструктуры, которую должен создавать девелопер, способно погубить любой коммерческий проект.

Юрий Бакей:
– Поэтому мы и говорим про сбалансированность. Это хоть как-то снижает маятниковую миграцию, хотя победить её окончательно просто невозможно.

Андрей Некрасов:
– Город должен строить 3 млн кв.м жилья в год. Есть запас по инженерным мощностям для таких объёмов?

Анатолий Тарасов:
– Здесь два вопроса. Есть работы, которые необходимо вести постоянно и которые требуют наиболее масштабных вливаний. Это реконструкция, поддержание текущего состояния сетей. 

Думаю, у дорожников то же самое – не так дорого что-то построить, сколько поддерживать старое, не допуская сбоев. Объём инвестиций за прошлый год в сферу энергетики составил 53 млрд рублей. Из них 52% – это амортизация, поддержка технического состояния. На долю платы за присоединение, то есть подключение новых абонентов, пришлось только 15% затрат. Ну и город добавил из бюджета 28%.

Некоторые решения закладывались лет 40 тому назад и остаются актуальными и в новом Генплане. Да, технологический уровень новый, но идеологические решения те же. Основные фонды крупных головных источников сейчас обновлены. Крупные источники, например подстанции 110 кВ, строятся в местах реализации масштабных проектов, хотя иногда сроки сдвигаются из-за возможностей инвесторов. И эти места были известны давно.

Прочность у системы есть, и все схемы развития направлены на то, чтобы полностью использовать имеющийся резерв мощностей. Система энергоснабжения способна обеспечить объёмы нового строительства. Основной вопрос в том, где начинается стройка. Почему-то застройщики начинают осваивать крупные территории с самого дальнего угла, подальше от коммуникаций и дорог.

Александр Свинолобов:
– Когда обеспечишь самое тяжёлое, с остальным будет легче. 

У застройщика крупного проекта больше всего проблем вызывает первая очередь и пусковые корпуса. Начиная с не самых привлекательных этапов, он старается подстраховать весь проект. Инженерия до сих пор остаётся одним из самых рискованных факторов реализации девелоперского проекта, как по срокам, так и по затратам.

Анна Нежинская:
– Как будет организована связь Петербурга с Ленинградской областью? Насколько дирекция довольна этими решениями?

Алексей Рылеев:
– В 2017 году разработана объединённая комплексная транспортная схема. Она была направлена в регионы для учёта при градостроительном планировании. В проекте Генплана мы действительно не нашли несколько объектов, но надеемся, что они там появятся после слушаний. Однако практически все мероприятия документ учитывает. Это развитие трамвайного движения, метро, РЖД и так далее.

Андрей Некрасов:
– Что о новом Генплане думают застройщики, есть ли какие-то неожиданности?

Александр Свинолобов:
– Генплан определяет стратегию развития города, но должен учитывать интересы бизнеса и не только строителей. Мы обратили внимание, что юг города будет развиваться масштабно, и здесь запланированы огромные проекты, которые займут тысячи гектаров. Но на рынке много разных девелоперов, которые реализуют проекты разного объёма. Мы видим, что проведена скрупулёзная работа по сопоставлению функционального назначения участков – данные из ЕГРН перенесли в Генплан. В итоге многие участки, пригодные для жилищного строительства, например, из зоны Д перешли в зону П, где невозможно строить даже апартаменты. А ведь на них можно было бы реализовать хорошие и компактные жилые проекты. При этом понятно, что найти действующее промышленное предприятие в черте города на участке 1-2 га почти невозможно. В основном это офисы и склады.

Кроме того, зоны, развитие которых предполагалось за расчётным сроком Генплана, приведены к текущему функциональному назначению. То есть осваивать их для целей жилищного строительства теперь не предполагается. 

В проекте Генплана развитие предусмотрено только для новых территорий, где уже есть утверждённые проекты планировки. Возникает вопрос, где будут строиться 3 млн кв.м жилья в год? Посмотрим, что изменится в Генплане после слушаний. Но по факту зоны потенциальной жилой застройки в масштабах города сократились.

В Генплане заявлен ввод 66 млн кв.м жилья до 2040 года. По 44 млн кв.м уже есть утверждённые проекты планировки, разрешения на строительство и ППТ, прошедшие второй этап. Но в эту цифру попали все проекты, в том числе утверждённые очень давно – насколько они соответствуют новым нормативам?

Юрий Бакей:
– Мы проанализировали все ППТ начиная с 2008 года, и эти цифры учитывают нынешние градостроительные ограничения. Что касается отложенных на перспективу территорий, которые должны были распечатать после 2041 года, это сделано, чтобы город смог сконцентрировать ресурсы на создании инфраструктуры для уже заявленных к реализации проектов.

Александр Свинолобов:
– Тем не менее новое жильё будет в основном сосредоточено в масштабных проектах. Но город должен развиваться в разных направлениях. Необходима трансформация и промышленных зон, и кварталов сложившейся застройки. Пока же мы видим лишь тенденцию к укрупнению. Большую часть жилья будут строить несколько компаний в огромных комплексах.

Юрий Бакей:
– Проекты с уже выданными разрешениями на строительство и градпланами участков в основном касаются как раз небольших участков.

1 из 4

Сергей Орешкин:
– В целом я бы оценил документ как реалистичный и прагматичный. Мы уже ощутили изменения при формировании транспортного каркаса. Многие собственники вынуждены даже отдавать часть земель, чтобы обеспечить более широкие магистрали. Это правильная тенденция. По сравнению с Генпланом 2005 года, который делался совсем на другой почве и с другими ожиданиями относительно развития города, сейчас мы смотрим на всё гораздо реалистичнее. Понятно, что были перекосы, например, сверхуплотнённые зоны. 

В новом документе это учтено. Есть тренд на снижение плотности, создание более качественной застройки. Важный для меня элемент – это качество среды. Мы как проектировщики вынуждены учитывать множество факторов, включая  транспортную и социальную обеспеченность. И это правильно. Но я ожидал в Генплане более ярких решений, более плотной связи с Ленобластью, развития береговой линии Невы. Мы тоже готовим свои поправки, которые касаются 

в основном пограничных зон исторического поселения и вопросов высотного регулирования. Бизнес хочет выходить на предельные параметры, и нужна методика, чтобы это не во всех случаях получалось. Кроме того, для города предлагалась полицентрическая система с отдельными высотными кластерами. В этом Генплане она пока не отражена.

Юрий Бакей:
– Модель высотных кластеров подготовлена. Но она относится не к Генплану, а к Правилам землепользования и застройки. В Генплане мы предусмотрели зону смешанной застройки, которая позволяет строить высотки. Такие зоны проработаны, но их немного. Мы не злоупотребляли, поскольку пока непонятно, по какому сценарию может пойти их развитие.

Смотрите видеоролик, подготовленный по итогам встречи состоявшейся 22 октября 2020 в "Дискуссионном клубе "НП" 

12 ноября
Итоги встречи
"ПРОЕКТ НОВОГО ГЕНПЛАНА. ОБСУДИМ ..."
Бакей-Свинолобов-обсуждают-Проект-нового-Генплана