Дольщикам скостили срок
Совет Федерации одобрил поправки в Налоговый кодекс, которые, в частности, меняют порядок взимания подоходного налога при продаже квартир, купленных на этапе строительства. Теперь срок владения недвижимостью отсчитывается со дня заключения ДДУ, а не регистрации права собственности, как раньше.
Законопроект внесло Правительство РФ. Судя по всему, он начнёт действовать с 1 января. Причём закон будет иметь обратную силу. То есть распространяться и на ранее заключённые ДДУ.
Впрочем, есть небольшие нюансы. Срок владения жильём отсчитывается «…с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли в нём в соответствии с указанным договором». То есть если платить за квартиру в рассрочку, отсчитывать срок владения ею с даты заключения ДДУ не выйдет. Впрочем, этот инструмент по мере распространения эскроу-счетов и так уходит в прошлое.
Ещё одно требование – жильё должно быть единственным.
Таким образом – в теории – если купить квартиру в новостройке на самом старте продаж, то при среднем строительном цикле в два года продать её без уплаты НДФЛ можно будет уже через год после сдачи дома. Что касается «вторички», тут ничего не изменилось: по-прежнему квартирой нужно владеть минимум пять лет, чтобы перепродать её, не отдавая государству 13% стоимости жилья.
Впрочем, ещё в середине прошлого года Дума приняла поправки в Налоговый кодекс и сократила срок минимального владения квартирой до трёх лет. Но только для тех, у кого это единственное жильё. Характерно, что гражданам, которые получили жильё в наследство, государство никаких поблажек не делает. Безналоговая продажа возможна после трёх лет владения, если наследство досталось от близкого родственника, и пяти лет – во всех остальных случаях.
Мнения экспертов
«Законопроектом предусмотрен целый ряд существенных изменений и дополнений. Так, в статье 333.33 Налогового кодекса расширяется перечень оснований уплаты государственной пошлины за регистрацию и совершение иных юридически значимых действий. Например, за регистрацию перехода права собственности на недвижимость в связи с реорганизацией юридического лица в форме преобразования размер пошлины составит 1000 рублей.
Важные изменения вносятся и в статью 333.35 Кодекса. Одно из них коснётся физических лиц, пострадавших в результате чрезвычайных ситуаций. Их освободят от уплаты пошлины за регистрацию права собственности на жилые помещения, приобретённые взамен утраченных.
Существенно меняется подпункт 8 пункта 3 статьи 333.35, регулирующий порядок уплаты госпошлины за регистрацию права собственности на ранее учтённую недвижимость (до вступления в силу 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Согласно действующей редакции, собственники освобождаются от её уплаты только в случае перехода права к третьим лицам. В иных случаях необходимо заплатить пошлину, равную половине суммы, уплачиваемой в стандартной ситуации. А6 законопроект предусматривает полное освобождение физических и юридических лиц от таких затрат.
Изменения коснутся и пункта 15 статьи 378.2 Кодекса, регулирующего порядок определения налоговой базы при изменении кадастровой стоимости недвижимости. Сейчас указанной нормой установлен в том числе порядок расчёта налоговой базы при изменении характеристик объекта, а также в случае технических ошибок в сведениях о кадастровой стоимости в ЕГРН. В новой редакции эти положения отсутствуют»
«В первую очередь, подобное нововведение пойдёт на пользу конечным пользователям. Предположим, что вы приобрели однокомнатную квартиру для себя и своей семьи. Но ситуация изменилась, и вам потребовалось жильё большей площади, которое вы можете себе позволить благодаря доступной ипотеке. Но при этом вы оказываетесь в неприятной ситуации – имея квартиру, необходимо ждать пять лет, чтобы её продать. Сокращение минимального срока владения жильём позволит данной категории покупателей быстрее улучшать жилищные условия. Если говорить об инвесторах, на них нововведение практически не скажется – 90% из них перепродают недвижимость до оформления собственности. Маловероятно, что здесь произойдут какие-то изменения»
«На мой взгляд, законопроект больше затронул вопросы налогообложения предпринимательской деятельности (выплата дивидендов через иностранные структуры, инвестиционные налоговые вычеты и т.д.). Нововведение по исчислению срока владения квартирой, конечно, в пользу налогоплательщика. Видимо, законодатель считает, что это поможет стимулировать вложения в строительство. Не назвал бы такое изменение существенным, но в целом это правильно. С учётом больших сроков строительства бывшие дольщики находились в неравном положении по сравнению с клиентами вторичного рынка»
«Новые условия могут повлиять на отдельные сегменты покупателей, в числе которых могут оказаться и инвесторы. Доля таких покупок сегодня составляет порядка 20%, но за последний год она снизилась примерно на 10%. Есть вероятность, что закон поможет ей вернуться к обычным показателям, но сильного «перекоса» мы не ожидаем. В том числе потому, что счета эскроу делают продажу большого количества квартир на ранних этапах строительства менее выгодной застройщику. А значит, цены в процессе возведения дома растут не так быстро, что делает менее выгодной покупку на старте проекта. Такой сценарий предполагает, что на рынке останутся только долгосрочные инвесторы, которые и будут пользоваться предоставленной льготой»
«Недвижимость – традиционно популярный инструмент для вложений. С переходом на счета эскроу разница в цене жилья на этапе котлована и ввода сократилась, но она всё равно есть. А главное, для покупателей снизились риски. Инвестиции в новостройки теперь ещё более защищены. При этом ставки по депозитам снижаются, а у работы на фондовом рынке есть свои нюансы и риски. Поэтому инвестиционный спрос есть, и он вырос весной на фоне пандемии и изменения курса рубля. Кто-то стремился заработать, кто-то хотел просто сохранить накопления. Обсуждаемые изменения в Налоговый кодекс пойдут на пользу рядовым покупателям и не станут решающим сдерживающим фактором для инвесторов. От их лица при покупке квартир формально могут вы ступать, например, родственники, у которых это будет единственное жильё»
