Кадастровая Атлантида

Кадастровые оценщики Ленобласти занялись переоценкой земель. В этом рутинном процессе многих владельцев ждут удивительные открытия.

Напомним: теперь кадастровой оценкой для целей налогообложения занимаются не независимые оценщики, как раньше, а специалисты из государственного учреждения ГБУ «ЛенКадОценка». В этом году им предстоит определить стоимость сельхозземель, территорий населённых пунктов и земель водного фонда. Всего около 1,27 млн участков. На следующий год отложены: лесной фонд, «промка» и оборонные земли, ООПТ.

Предыдущая оценка стоимости сельхозземель (включая дачные и садоводческие массивы) была утверждена в 2008 году, земель населённых пунктов – в 2007-м. Естественно, эти сведения устарели.

Как говорят специалисты ГБУ, достоверность оценки (её приближённость к рынку) в значительной степени зависит от качества исходной информации. Первичные сведения поставляют муниципалитеты, проверку и исправление ошибок должен осуществлять Росреестр (Кадастровая палата). Массив данных загружается с сайтов Росреестра в компьютеры оценщиков, и – внимание! – вносить исправления в эти данные уже нельзя. (В одном из регионов оценщики попробовали исправить хотя бы очевидные ошибки; получили административные взыскания. И хорошо, что не уголовное дело.)

Но необходимая часть работы – уточнение характеристик объектов. Чтобы, например, назначение участков соответствовало требованиям закона.

На совещании руководителей ГБУ с главами муниципальных образований были оглашены несколько казусов.

Например, в деревне Большие Пороги есть СНТ «Пороги». Площадь – 20 га. Проблема в том, что садоводство расположено на землях водного фонда. То есть – юридически – в озере. (На карте видно, что дома построены вокруг водоёма…) В свидетельствах о собственности у садоводов указаны земли сельхозназначения. Аналогичная история случилась с озером Круглое вблизи посёлка Стеклянный: озеро нарезали на участки и выставили на продажу как «сельхозку».

Как будут брать налог с участков, которые юридически – под водой? – загадка.

С водным фондом вообще беда. В кадастр включены всего 55 объектов. (На самом деле в регионе более 1800 озёр и сотни рек и речек.)  

Во Всеволожском районе расположен загадочный «многоконтурный кадастровый квартал». Он состоит из 405 участков. Из них 280 предоставлены под дачное строительство, 44 – сельхозиспользование, 33 – под коттеджную застройку, 15 – под производство и склады, столько же под инженерию; есть ещё ЛПХ, малоэтажка, торговля… Причём квартал (минимальная единица для кадастрового деления!) находится в пяти местах сразу. Кусочек во Всеволожске, часть – в Борисовой Гриве и т.д.

В деревне Кяселево на участке 36 соток владелец хотел корректно оценить и поставить на учёт трёхэтажную дачу. Земля – «промка», назначение – для размещения объектов здравоохранения. Муниципалитет уточнил: трёхэтажный жилой дом. В Росреестре дом на участке есть, но одноэтажный и маленький. Обратились в район: оттуда меланхолично ответили, что деревни Кяселево в перечне населённых пунктов нет. Значит, и участка такого нет, и дома тоже…

В Выборгском районе в одном из населённых пунктов на кадастровый учёт поставлен участок под индивидуальное садоводство площадью 409 421 922 кв.м. 409 квадратных километров, Карл! Владельцу участка, как и положено, начислят налог. Интересно будет посмотреть на него в этот момент.

В составе земель бывшего совхоза «Пригородный» нашлись 43 участка, с разными номерами и разного назначения, но одинаковые по площади – все ровно по 27 423 300 кв.м. В сумме – 1179, 2 кв.км. (Для сравнения: площадь Всеволожского района – 2945 кв.км.)

Зато в деревне Горка Кировского района некое физлицо владеет участком площадью 0,02 кв.м – два дециметра. Двадцать сантиметров на десять… Для кошки – и то маловато.

Это лишь часть массива ошибок. И вот на основании таких сведений оценщики будут выводить стоимость земли. А с неё ФНС начислит налог.

В Управлении Росреестра по ЛО полагают, что "технические ошибки" нетрудно будет исправить и что на оценку они в большинстве случаев не влияют. 

Конечно, в работе по оценке используются и вполне корректные данные. Сотрудниками ГБУ проанализированы результаты земельных торгов за последние три года: 2550 случаев – продажа, 2688 – аренда. Хотя муниципалитеты, как правило, неохотно делятся такой          информацией. Собраны данные по рынку участков: более 100 000 аналогов. Из них половина пойдёт в работу: будет учитываться при определении стоимости земли. Но в целом информационная база находится в плачевном состоянии. Хотя Ленобласть действительно далеко не худший в этом плане регион.

Почему муниципалы не спешат исправлять хотя бы самые очевидные ошибки? Ведь чем больше учтённых участков – тем больше поступления в местный бюджет. С другой стороны, чем больше неразберихи – тем легче принимать решения в интересах «узкого круга лиц».