Не выше сосен!
Спрос на жильё в малоэтажных комплексах растёт в полтора раза быстрее, чем в среднем по рынку.
Скандинавский слоган «Строить не выше сосен!», почти позабытый за время расцвета многоэтажного массового строительства, снова становится популярным.
Выразить динамику в цифрах непросто. Во-первых, не всегда понятно, что именно считать малоэтажкой? Самый распространённый вариант – до пяти этажей включительно (или четыре этажа плюс мансарда). Во-вторых, куда относить таунхаусы? В-третьих, именно в этой категории много проблемных объектов, и какие считать «условно-живыми», а какие безнадёжными – отдельный вопрос. Учитывать ли в общей статистике небольшие проекты в Выборге, Сосново, Приозерске – нередко вполне приличные, но находящиеся вне зоны петербургского спроса? И т.д.
Границы сегмента
Сейчас, по данным аналитиков «Петербургской Недвижимости», в черте города насчитывается 25 малоэтажных ЖК, в пригородных районах Ленобласти – ещё 17. За 2020 год в МЖК было реализовано 363 700 кв.м – 9% общего объёма продаж в агломерации.
В целом спрос на рынке недвижимости по итогам 2020 года остался на уровне прошлогодних показателей. Но спрос на малоэтажку за год увеличился в 1,7 раза (+ 68%)!
По расчётам Дмитрия Житкова (ИИЦ «Недвижимость Петербурга»), год назад в этом сегменте было 62 МЖК, сейчас 49. Количество квартир в активной продаже сократилось с 8500 до 3200.
В центральных городских районах малоэтажные комплексы строятся там, где ограничения исторически обусловлены («Дом Цезаря Кавоса», «Особняк Кушелева-Безбородко», клубный дом «Дель Арте») или установлены по инициативе градозащитников (ЖК «Сосновка»). Поэтому в центральных районах такие комплексы, как правило, дороже «соседей».
В пригородах – по-разному. «Малоэтажка поневоле» строится в зоне Пулковского аэропорта и в дворцово-парковых локациях (Стрельна, Пушкин, Павловск). В отдельных случаях застройщик сам устанавливает ограничения по этажности для обширных прилегающих территорий (проект города-курорта Gatchina Gardens).
В области, по данным администрации, в начале прошлого года площадь жилья в строящихся МЖК составляла 614 850 кв.м, в январе 2021-го – 659 315 (6,73% и 8,3% от общего объёма застройки). Если считать в квартирах: год назад – 10 891, сейчас – 11 383 (4,8% и 5,9% соответственно). Надо учитывать, что в эти цифры попадает много МЖК, находящихся «вне рынка»: разрешение когда-то было выдано, но стройка застыла несколько лет назад...
Карантинный урожай
При любых способах подсчёта понятно: 2020 год выдался «урожайным» для девелоперов, работающих в малоэтажке.
В январе Группа RBI получила разрешение на ввод МЖК EcoCity в Мистолово. Здесь построены семь секционных домов и 13 сити-вилл на 6–12 семей каждая, всего – 563 квартиры. В середине прошлого года президент Группы RBI Эдуард Тиктинский говорил о росте спроса на оставшиеся в комплексе квартиры в несколько раз: «Многие поняли, что можно спокойно работать из дома, а качество жилой среды, экологии и плотности населения в пригороде несопоставимы с тем, что может предоставить город». Застройщик поднимал цены – а спрос оставался на высоком уровне.
Другой малоэтажный пригородный проект RBI – МФК «Русские сезоны» в Сестрорецке – тоже «выстрелил». За время реализации (с 2018-го по 2020-й) цены на апартаменты выросли вдвое: от 140 000 до 280 000 рублей за «квадрат».
В октябре 2020-го ГК «Ленстройтрест» вывела в продажу пятый корпус в МЖК «Юттери», который строится рядом с Колпино. В нём 284 квартиры, есть варианты с «холодным погребом», с камином – такие «фишки» особенно ценятся «пригородными покупателями. За год рост цен в «Юттери» составил 37%.
Примеров успеха немало. Тем не менее девелоперы оценивают перспективы осторожно: не факт, что стремление горожан на природу и тяга к здоровой жизни сохранятся после отмены карантинных ограничений. А прибыльность МЖК на стабильном рынке уступает высокоплотной застройке.
Ещё один положительный фактор: мода на малоэтажку позволила вытащить некоторые проекты из финансовых трудностей. В смешанном комплексе «Близкое» (коттеджи, таунхаусы, малоэтажные дома) стройка остановилась в 2017-м. Однако застройщик сумел выправить ситуацию: не допустил банкротства, нашёл инвестора и подрядчика и теперь завершает строительство первой очереди. Конечно, без активного спроса на протяжении 2020 года справиться со сложностями было бы труднее.
Подмосковная параллель
В целом ситуация напоминает ту, которая сложилась в московском регионе. По сведениям портала Irn.ru, с 2005-го по 2015 год объёмы предложения на первичном рынке Подмосковья выросли в 2,5 раза. (Примерно то же, что у нас произошло в зоне «Мурино-Девяткино-Бугры», но несколько раньше и с большим размахом.) Образовался переизбыток квартир. Часть спроса перетянула Новая Москва, часть – начавшийся в столице редевелопмент промзон. Началась стагнация. По итогам 2020-го спрос на «первичку» в Москве, несмотря на рост цен, увеличился на 6%, в Московской области – на 1% сократился. При этом сохраняется разрыв: жильё в столице примерно в два раза дороже подмосковного (210 000 и 110 000 рублей за кв.м, без учёта «элитки»). Но в конце 2020-го рост цен начал смещать платёжеспособный спрос в Подмосковье. И в первую очередь активизировался интерес к малоэтажным проектам. Но предложение ограниченно: сейчас из 675 реализуемых в Московской области проектов лишь 137 имеют высоту до четырёх этажей включительно.
И цены на комфортную малоэтажку в Подмосковье также растут с опережением рынка. По словам столичных аналитиков, наиболее востребованы МЖК, где присутствуют лоты с террасами, палисадниками и другими элементами загородной жизни.
Глобальные факторы
И в северной, и в южной столице накладываются друг на друга несколько факторов. Есть «длинный тренд» перемещения более-менее обеспеченных горожан в субурбию. Центральные кварталы мегаполисов не только у нас – во всём мире перестали быть синонимом престижа. Для бизнеса, для развлечений и досуга – да, но для комфортной жизни – зелёный пригород, пожалуйста.
«Лондонские пригороды дорожают быстрее, чем жильё в городе, – говорит девелопер Алексей Потапов, руководитель проекта «Ламбери». – Это пока не очень заметно в процентах и абсолютных цифрах. Но изменилось время экспозиции: в городе этот показатель увеличился в два раза по сравнению с пригородными вариантами. Дома сейчас более популярны у англичан, нежели квартиры». По словам Алексея Потапова (он большую часть времени живёт в Лондоне) спрос на частные дома «разгоняет» и малоэтажку: «Пригороды – это всегда смешанная застройка. Такой формат позволяет сбалансировать интересы потребителей услуг и тех, кто эти услуги предоставляет: повара, официанты, инструкторы по фитнесу, сотрудники салонов красоты, магазинов и т.д.» Пандемия только ускорила эти процессы.
Но «бегству из городов» вряд ли суждено стать массовым явлением, уже по чисто экономическим причинам. Как заметил публицист Станислав Белковский, по итогам 2020 года «выяснилось, что средний класс является надстройкой над бедняками, а не без пяти минут богатыми, как самому среднему классу казалось...» По данным Райффайзенбанка, в 2020 году численность занятых в малом и среднем бизнесе сократилась с 10,5 млн до 9,3 млн человек. Те же процессы идут и в США, и в Европе; пандемия их также ускорила.
Социологи всё шире используют термин «прекариат» (класс социально неустроенных людей без полной занятости).
Какая из тенденций окажется более живучей, зависит от многих факторов, в первую очередь – от темпов восстановления (и обновления) экономики.
Курс на понижение
Проще говоря: хватит ли у остатков среднего класса денег и уверенности, чтобы перестроить образ жизни? Смогут ли девелоперы, работающие в малоэтажке, удержать цены на приемлемом – не для сотен, а для тысяч покупателей – уровне? Это, в частности, зависит от регулирования, от освоения новых площадок и от темпов создания дорожной и транспортной инфраструктуры. Например, большие площади в пригородах отведены под садоводства и ИЖС. А могли бы – в перспективе – стать зоной таунхаусов. Такие попытки предпринимаются, например, в Вартемягах. Но правовой статус этих объектов неясен (см. мнение юриста Олега Лодянова).
В целом задача крайне нетривиальная: построить жильё более высокого уровня, с дополнительными опциями; при этом – преодолеть не только «ловушку затрат», но и покупательские стереотипы. В сознании многих горожан закрепилось представление о малоэтажке как о более дешёвом жилье. И о том, что в этом сегменте работают не самые профессиональные девелоперы. (За это надо отдельно «благодарить» такие компании, как «Кивеннапа», «Навис», «Тареал», «Константа» и др.) Важный фактор: в спросе на малоэтажку существенно меньшую роль играют инвестиционные интересы.
Но процесс идёт.
Setl Group строит ЖК «Зелёный квартал» у Пулковских высот и «Солнечный город Резиденции» в Стрельне; в начале 2021-го холдинг купил 43 га неподалёку от Пушкина, именно под малоэтажный проект.
Группа «КВС» в начале 2021-го открыла продажи в МЖК «Любоград» в Стрельне (минимальная цена квартиры – 3 млн рублей). В собственности застройщика – 84 га земли между проспектом Будённого и Красносельским шоссе. Под строительство «Любограда» КВС использует примерно половину своей территории – 38,2 га. На них компания собирается в шесть очередей возвести чуть более 200 000 кв.м недвижимости. В микрорайоне будут жить 7300 человек.
Девелопер обещает построить два детсада (на 445 мест по совокупности), школу на 875 учеников, поликлинику, спортивный комплекс и три многоуровневых паркинга.
Запускается вторая очередь МЖК «Счастье» в Фёдоровском...
Престижная премия Urban Awards в этом году вводит отдельную номинацию для малоэтажных комплексов.
Мнения экспертов
«Мы ощущаем высокий спрос на квартиры в малоэтажных домах. Связываем это с локацией ЖК «Близкое», выгодным ценовым предложением и теми изменениями, которые произошли у людей за период пандемии. На мой взгляд, смещение предпочтений в пользу жизни в загородных условиях необратимо.
Цены будут зависеть от количества новых проектов в этом сегменте и от их качества.
ЖК «Близкое» будет развиваться именно как малоэтажный комплекс, но в новых очередях предусмотрен продукт более высокого уровня комфортности, с подземным паркингом, лифтами, закрытыми дворами, соответственно, вырастет и цена за метр»
«Малоэтажные проекты очень популярны у покупателей. Они обладают целым рядом преимуществ. Во-первых, подобные проекты находятся в черте города (активно развиваются локации на юге), во-вторых, они отличаются лаконичным европейским стилем, меньшими размерами, камерностью, уютностью. Многие покупатели высоко ценят эти опции.
Что касается цен, малоэтажные проекты (как и «вторичка») чуть позже, чем весь первичный рынок, отреагировали на рост спроса. Однако в 2021 году они отвоёвывают новые позиции: с начала года стоимость «квадрата» в МЖК выросла на 7,8%, до 137 000 рублей. А стоимость площади в многоэтажных проектах подросла на 4,6%, до 158 000 рублей»
«За прошлый год малоэтажные жилые кварталы в ближайшей Ленобласти стали серьёзными конкурентами петербургским высоткам. Пандемия укрепила этот тренд. Многие покупатели решают переехать из городских локаций с высокой плотностью населения в развитый пригород. Статистика наших продаж в проектах «Янила» и «IQ Гатчина» подтверждает высокий интерес к качественным пригородным проектам.
С учётом сокращения предложения новостройки, которые сегодня находятся в продаже или появятся на рынке в ближайшее время, будут востребованы. Но выбор и решения будут приниматься уже без эмоций, как это было в прошлом году. Потребители стали более рассудительны.
Изменились и критерии, по которым малоэтажные проекты сравнивают с высотными. Основной спрос сосредоточен на просторных «единичках» и двухкомнатных. Более просторные форматы также в фокусе внимания. В этом году мы увеличиваем долю трёх- и четырёхкомнатных квартир в наших проектах и делаем ставку на функциональность планировочных решений. Насыщенная инфраструктура,
интересная архитектура, комфортная плотность застройки – критерии, которые не позволяют сделать малоэтажку общедоступной. Цена наиболее активно росла в категории «комфорт» (+25% за 2020 год). Недвижимость в квартале «Янила» за год подорожала на 28,7%, в «IQ Гатчина» – на 21,6%.
В текущем году мы не ожидаем существенных корректировок. Рост будет, но менее ощутимый, порядка 9-12%. Качественные проекты в удачных местах будут дорожать в первую очередь.
Возможно, нужен государственный взгляд «за горизонт» ближайших трёх-пяти лет. Пора уже на уровне законодателей и правительства осознать, что регуляторная поддержка малоэтажных комплексов – это будущая экономия на больничных и дополнительных медицинских мощностях»
«Малоэтажное жильё – один из главных трендов на рынке недвижимости, и он ещё долго будет актуальным. Покупатели стали предъявлять больше требований к приватности, безопасности и спокойствию, чаще выбирают невысокие дома. В пандемию люди ощутили преимущества жизни в малоэтажных кварталах европейского типа. Я считаю, что в Петербурге и пригородах в принципе нужно строить только мало- и среднеэтажные дома. Наш город не создан для небоскрёбов. Особенно это касается исторических локаций.
На мой взгляд, в 2021 году не будет сильного роста цен на недвижимость, стоимость «квадрата» увеличится в пределах 6-7%.
Программы господдержки нужны. Я считаю, что ипотека под 6,5% должна стать нормой. Рынок будет стабильнее, без ажиотажного спроса и скачков цен»
«В крупных агломерациях и вокруг городов-миллионников появление пригородных проектов неизбежно. Это вытекает из базовых законов урбанистики. Часть населения больших городов будет активно искать жильё иного формата, с более камерными и комфортными условиями. При этом такие проекты должны быть не просто насыщены инженерной, дорожной, социальной и коммерческой инфраструктурой – она должна отличаться от городской в лучшую сторону»
«Малоэтажная застройка не просто более комфортна – это более разумный и человечный формат. Особенно если сравнивать с «новыми спальниками» или с кварталами ветхого жилья в пределах центра. Именно поэтому малоэтажное строительство необходимо выделять в отдельный сегмент. Такие проекты реализуются с гораздо более низкой маржинальностью. И для успешного развития сегмента необходимо заинтересованное и продуманное участие государства. Это касается и нормативной базы, и, возможно, «длинного» кредитования. Снижение плотности застройки означает повышение качества жизни. И строить МЖК необходимо в комплексе с рекреационной инфраструктурой.
Полагаю, пришло время оптимизации и рационального распределения затрат. Бюджетные деньги должны поддерживать не количество, а качество метров»
