Кто на новенького?
Классические бизнес-центры и торговые комплексы в период пандемии подверглись серьёзным испытаниям. А как «локдауны» отразились на новых форматах коммерческой недвижимости? Модный тренд на коворкинги – у всех на слуху. Ритейлерам пришлось экстренно развивать услуги доставки и онлайн-магазины, в том числе за счёт открытия dark store. Другие же экспериментальные направления пережили это время, оптимизируя бизнес под актуальные нужды.
Self-storage
В Петербурге действуют около 80 складских комплексов в формате self-storage. За минувший год количество подобных складских объектов подросло только за счёт контейнерных неотапливаемых площадок. Крупнейшими операторами в классическом формате self-storage выступают Prostor от Jensen Group, NordBox, Red Box, Black Boxes и Central Box. В общей сложности услуги индивидуального хранения в городе оказывают свыше двадцати компаний.
Запрашиваемые ставки аренды в отапливаемых складах индивидуального хранения составляют 1000-2200 руб./кв.м в месяц, в неотапливаемых варьируются от 700 до 1000 рублей за «квадрат».
В феврале Prostor запустил свой второй склад – на Пироговской набережной, а в сентябре анонсировал открытие комплекса на Московском шоссе. В случае запуска он станет крупнейшим складом self-storage на рынке Петербурга. Его полезная площадь составит 7500 кв.м, вместимость – 3000 боксов.
Пансионаты для пожилых
В Петербурге и Ленобласти за два последних года номерной фонд пансионатов для пожилых увеличился более чем на 30%. Услуги по уходу оказывают 76 компаний и НКО, под их управлением находятся около 165 пансионатов в общей сложности на 5420 мест. Таковы данные исследования «Фонда 60+». Однако более 60% мест приходится на «неформатное предложение» – загородные коттеджи и квартиры.
Пожилые люди, живущие в стационарах, оказались одной из самых уязвимых категорий населения для Covid-19 по всему миру, однако нет никакой общей статистики о том, как старики пережили минувший год в местных пансионатах.
Согласно отчёту «Фонда 60+», пандемия привела к росту расходов по уходу как минимум на 20-30%. А новая схема оплаты услуг частных пансионатов Петербурга, работающих в рамках системы социального обслуживания (в соответствии с 442-ФЗ), существенно ограничила компенсацию затрат. Так, например, в компании «Опека», управляющей девятью пансионатами (пять из них в городе), уже объявили, что с апреля будут вынуждены перейти на обслуживание только коммерческих клиентов в Петербурге. Кроме того, планируемое лицензирование услуг может минимум вдвое сократить нынешний объём предложения на рынке гериатрических услуг.
Дата-центры
Из-за пандемии спрос на услуги дата-центров и облачные сервисы только возрос, усугубив существующий дефицит мощностей. В последние годы Петербург не входил в число быстрорастущих регионов на рынке центров обработки данных (ЦОД). На данный момент у нас функционируют лишь около двадцати коммерческих дата-центров. Развитие происходит в основном за счёт расширения действующих комплексов, а вот найти площадку под новый проект весьма сложно.
Так, компания «Миран» (входит Becar Asset Management) готовится к строительству новой очереди ЦОД в Евпаторийском переулке; сумма затрат оценивается в 1,1 млрд рублей. В декабре 2020-го «Ростелеком-ЦОД» запустил в городе первый дата-центр на улице Жукова общей ёмкостью 800 стоек и мощностью 7400 кВт. За три года его построили с нуля на месте бывшего мазутохранилища.
Среди других крупных операторов дата-центров в Петербурге – Xelent, Linxdatacenter, Selectel, «ОБИТ», IMAQLIQ и «ВестКолл».
Мнения экспертов
«Новые форматы коммерческой недвижимости привлекают тем, что зачастую это свободные от высокой конкуренции ниши, и за ними стоят устойчивые долгосрочные тренды.
В то же время есть ряд факторов, которые сдерживают развитие того же self-storage. Как правило, это непроверенный временем операционный бизнес, с повышенными рисками и требующий управления со стороны профессиональных операторов. А их количество ограниченно, что заставляет инвесторов создавать собственные структуры. Так что в основном – это стезя энтузиастов-экспериментаторов.
Активное использование современных технологий, особенно в период пандемии и развития онлайн-ритейла, безусловно, увеличило спрос на дата-центры. В этом году анонсировано уже два крупных проекта. Так, в индустриальном парке «RAUM Бугры» начнётся строительство не только бизнес-центра класса А, но и ЦОД. Объявили о новой очереди дата-центра и в Becar Asset Management.
Ещё один формат, который стал актуален в период пандемии, – сервисные загородные апартаменты. На рынке появились проекты (например, загородный клуб Huggelife Country Club), которые предлагают программы доходности и управление лотом»
«Во время пандемии self-storage показал устойчивость как класс инвестиционных активов. С развитием новых технологий, направленных на автоматизацию бизнеса, этот сегмент продолжит активное развитие, становясь удобнее и привычнее для конечного потребителя. Хотя, например, в Москве последние три года рынок был ориентирован на оптимизацию действующих сетей складов индивидуального хранения. А в Петербурге в стадии строительства только один склад. При этом доля свободных площадей self-storage в обеих столицах составляет всего 10-15%. Средний размер комплекса у нас в городе не превышает 1000 кв.м. Наибольшим спросом пользуются боксы менее пяти «квадратов»
«За минувший год сегмент self-storage прирастал неотапливаемыми площадками. Они занимают 72% от валового объёма предложения в городе, прирост за год составил 14%. Доля отапливаемых складов индивидуального хранения за год сократилось на 10 п.п., на них приходится лишь 22%. В смешанном формате услуги оказывают только 6% объектов. Лидером по объёму предложения self-storage по-прежнему остаётся Приморский район, за ним следуют Невский, Московский и Выборгский районы.
Что же касается новых форматов в торговой логистике, то благодаря стремительному росту интернет-торговли галопирующими темпами развиваются dark stores и фулфилмент-центры. Все основные операторы ритейла обустроили такие площадки в Петербурге, планируя открывать их и дальше»
«Новые форматы торговой недвижимости у нас пребывают в зачаточном состоянии, но об их развитии стоит задумываться уже на этапе формирования жилого квартала или даже целого микрорайона. Благодаря таким объектам инфраструктура новостроек может стать куда качественнее и интереснее. Это могут быть полноценные торговые улицы и микрорайонныe lifestyle-центры, где торговля и развлечения в offline-формате сочетаются с online-коммерцией и сервисами, а также с медицинской, образовательной, спортивной составляющими и ландшафтной зоной. Очень выгодными могут оказаться стильные и современные контейнерные решения. Сейчас самым большим спросом у арендаторов пользуются помещения в 30-50 кв.м. Почему бы не решить проблему торговли внутри квартала хотя бы частично таким образом, а первые этажи не оставить под квартиры? При разумном планировании все эти варианты могут сосуществовать, не «съедая» друг друга»
«Рынок дата-центров продолжает расти вслед за цифровой трансформацией других сегментов недвижимости. Минувший год показал активный рост онлайн-сервисов при незначительном снижении реального сектора бизнеса. В настоящее время данные нужно не только хранить и обрабатывать, но и передавать. Потоковое видео с высоким разрешением, облачный гейминг, VR технологи – всё это требует высокоскоростной передачи данных по сети.
Один из способов сократить расстояние от дата-центра до конечного клиента – построить небольшой объект в крупном жилом квартале, бизнес-центре или арт-пространстве. Правда, некоторые девелоперы уверены: такой формат далёк от первоначальных коммерческих целей. Обеспечить бесперебойную работу небольшого дата-центра намного сложнее и дороже, чем наладить работу крупного объекта. Из года в год тенденция строить большие площадки никуда не уходит, напротив – дата-центры расширяются, возводятся новые очереди ЦОД. В итоге коммерческая площадь растёт, а капитальные затраты снижаются вследствие увеличения числа серверных шкафов. Сейчас найти объект, подходящий под технические требования клиента, ещё и с электрической мощностью от 2 и более МВт, в городе очень сложно и дорого.
Так что получается своего рода замкнутый круг: строить маленькие дата-центры шаговой доступности невыгодно, а найти площадку под большой проект – практически невозможно. Разве что остаётся вариант возвести объект за городом, но к этому готовы далеко не все клиенты. Зато в таких локациях выгодно размещать большие ЦОД, а рядом с ними – техническую поддержку»
«Нынешняя политика правительства Петербурга нарушила существовавший на протяжении нескольких лет баланс взаимной ответственности по уходу за пожилыми людьми в рамках госпрограммы. В итоге с июля по декабрь 2020-го «Опека» недополучила из бюджета около 50% от обещанных сумм или, иными словами, половину от наших затрат, что, естественно, привело к балансу ниже себестоимости. При этом порядок выплаты компенсации на этот год до сих пор не установлен, хотя идёт уже март. В других регионах, где располагаются наши пансионаты, в том числе в Ленобласти, никаких проблем с органами власти нет. Мы не можем брать на себя государственные обязательства, и в данный момент уже получили очень неприятный кассовый разрыв в экономике компании. Закрывать сами пансионаты не планируем, но нам придётся сократить количество мест по госпрограмме»
