НАШ ЦИТАТНИК: «Отдельные субсидируемые кредитные линии на создание социальных объектов с гарантиями от государства для низкомаржинальных проектов могут позволить девелоперу возводить школы и детсады одновременно с первыми домами жилого комплекса...» Анатолий Клинков

14 апреля, 04:08

Кто на новенького?

24 марта 2021 в 08:29

Классические бизнес-центры и торговые комплексы в период пандемии подверглись серьёзным испытаниям. А как «локдауны» отразились на новых форматах коммерческой недвижимости? Модный тренд на коворкинги – у всех на слуху. Ритейлерам пришлось экстренно развивать услуги доставки и онлайн-магазины, в том числе за счёт открытия dark store. Другие же экспериментальные направления пережили это время, оптимизируя бизнес под актуальные нужды.

Self-storage

В Петербурге действуют около 80 складских комплексов в формате self-storage. За минувший год количество подобных складских объектов подросло только за счёт контейнерных неотапливаемых площадок. Крупнейшими операторами в классическом формате self-storage выступают Prostor от Jensen Group, NordBox, Red Box, Black Boxes и Central Box. В общей сложности услуги индивидуального хранения в городе оказывают свыше двадцати компаний.

Запрашиваемые ставки аренды в отапливаемых складах индивидуального хранения составляют 1000-2200 руб./кв.м в месяц, в неотапливаемых варьируются от 700 до 1000 рублей за «квадрат».

В феврале Prostor запустил свой второй склад – на Пироговской набережной, а в сентябре анонсировал открытие комплекса на Московском шоссе. В случае запуска он станет крупнейшим складом self-storage на рынке Петербурга. Его полезная площадь составит 7500 кв.м, вместимость – 3000 боксов.

Пансионаты для пожилых

Пансионат для пожилых «Городской»
Пансионат для пожилых «Городской»

В Петербурге и Ленобласти за два последних года номерной фонд пансионатов для пожилых увеличился более чем на 30%. Услуги по уходу оказывают 76 компаний и НКО, под их управлением находятся около 165 пансионатов в общей сложности на 5420 мест. Таковы данные исследования «Фонда 60+». Однако более 60% мест приходится на «неформатное предложение» – загородные коттеджи и квартиры. 

Пожилые люди, живущие в стационарах, оказались одной из самых уязвимых категорий населения для Covid-19 по всему миру, однако нет никакой общей статистики о том, как старики пережили минувший год в местных пансионатах. 

Согласно отчёту «Фонда 60+», пандемия привела к росту расходов по уходу как минимум на 20-30%. А новая схема оплаты услуг частных пансионатов Петербурга, работающих в рамках системы социального обслуживания (в соответствии с 442-ФЗ), существенно ограничила компенсацию затрат. Так, например, в компании «Опека», управляющей девятью пансионатами (пять из них в городе), уже объявили, что с апреля будут вынуждены перейти на обслуживание только коммерческих клиентов в Петербурге. Кроме того, планируемое лицензирование услуг может минимум вдвое сократить нынешний объём предложения на рынке гериатрических услуг.

Дата-центры 

«Ростелеком-ЦОД» в Петербурге
«Ростелеком-ЦОД» в Петербурге

Из-за пандемии спрос на услуги дата-центров и облачные сервисы только возрос, усугубив существующий дефицит мощностей. В последние годы Петербург не входил в число быстрорастущих регионов на рынке центров обработки данных (ЦОД). На данный момент у нас функционируют лишь около двадцати коммерческих дата-центров. Развитие происходит в основном за счёт расширения действующих комплексов, а вот найти площадку под новый проект весьма сложно. 

Так, компания «Миран» (входит Becar Asset Management) готовится к строительству новой очереди ЦОД в Евпаторийском переулке; сумма затрат оценивается в 1,1 млрд рублей. В декабре 2020-го «Ростелеком-ЦОД» запустил в городе первый дата-центр на улице Жукова общей ёмкостью 800 стоек и мощностью 7400 кВт. За три года его построили с нуля на месте бывшего мазутохранилища. 

Среди других крупных операторов дата-центров в Петербурге – Xelent, Linxdatacenter, Selectel, «ОБИТ», IMAQLIQ и «ВестКолл».

Мнения экспертов

«Новые форматы коммерческой недвижимости привлекают тем, что зачастую это свободные от высокой конкуренции ниши, и за ними стоят устойчивые долгосрочные тренды.
В то же время есть ряд факторов, которые сдерживают развитие того же self-storage. Как правило, это непроверенный временем операционный бизнес, с повышенными рисками и требующий управления со стороны профессиональных операторов. А их количество ограниченно, что заставляет инвесторов создавать собственные структуры. Так что в основном – это стезя энтузиастов-экспериментаторов.
Активное использование современных технологий, особенно в период пандемии и развития онлайн-ритейла, безусловно, увеличило спрос на дата-центры. В этом году анонсировано уже два крупных проекта. Так, в индустриальном парке «RAUM Бугры» начнётся строительство не только бизнес-центра класса А, но и ЦОД. Объявили о новой очереди дата-центра и в Becar Asset Management.
Ещё один формат, который стал актуален в период пандемии, – сервисные загородные апартаменты. На рынке появились проекты (например, загородный клуб Huggelife Country Club), которые предлагают программы доходности и управление лотом»

консультант по недвижимости
Косарев Андрей Александрович

«Во время пандемии self-storage показал устойчивость как класс инвестиционных активов. С развитием новых технологий, направленных на автоматизацию бизнеса, этот сегмент продолжит активное развитие, становясь удобнее и привычнее для конечного потребителя. Хотя, например, в Москве последние три года рынок был ориентирован на оптимизацию действующих сетей складов индивидуального хранения. А в Петербурге в стадии строительства только один склад. При этом доля свободных площадей self-storage в обеих столицах составляет всего 10-15%. Средний размер комплекса у нас в городе не превышает 1000 кв.м. Наибольшим спросом пользуются боксы менее пяти «квадратов»

руководитель отдела исследований в Санкт-Петербурге JLL

«За минувший год сегмент self-sto­ra­ge прирастал неотапливаемыми площадками. Они занимают 72% от валового объёма предложения в городе, прирост за год составил 14%. Доля отапливаемых складов индивидуального хранения за год сократилось на 10 п.п., на них приходится лишь 22%. В смешанном формате услуги оказывают только 6% объектов. Лидером по объёму предложения self-storage по-прежнему остаётся Приморский район, за ним следуют Невский, Московский и Выборгский районы.
Что же касается новых форматов в торговой логистике, то благодаря стремительному росту интернет-торговли галопирующими темпами развиваются dark stores и фулфилмент-центры. Все основные операторы ритейла обустроили такие площадки в Петербурге, планируя открывать их и дальше»

директор департамента исследования рынка компании Maris

«Новые форматы торговой недвижимости у нас пребывают в зачаточном состоянии, но об их развитии стоит задумываться уже на этапе формирования жилого квартала или даже целого микрорайона. Благодаря таким объектам инфраструктура новостроек может стать куда качественнее и интереснее. Это могут быть полноценные торговые улицы и микрорайонныe lifestyle-центры, где торговля и развлечения в offline-формате сочетаются с online-коммерцией и сервисами, а также с медицинской, образовательной, спортивной составляющими и ландшафтной зоной. Очень выгодными могут оказаться стильные и современные контейнерные решения. Сейчас самым большим спросом у арендаторов пользуются помещения в 30-50 кв.м. Почему бы не решить проблему торговли внутри квартала хотя бы частично таким образом, а первые этажи не оставить под квартиры? При разумном планировании все эти варианты могут сосуществовать, не «съедая» друг друга»

генеральный директор «МТЛ. Управление активами», партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость» ГК «БестЪ»
Станислав Ступников

«Рынок дата-цент­ров продолжает расти вслед за цифровой трансформацией других сегментов недвижимости. Минувший год показал активный рост онлайн-сервисов при незначительном снижении реального сектора бизнеса. В настоящее время данные нужно не только хранить и обрабатывать, но и передавать. Потоковое видео с высоким разрешением, облачный гейминг, VR технологи – всё это требует высокоскоростной передачи данных по сети.
Один из способов сократить расстояние от дата-центра до конечного клиента – построить небольшой объект в крупном жилом квартале, бизнес-центре или арт-пространстве. Правда, некоторые девелоперы уверены: такой формат далёк от первоначальных коммерческих целей. Обеспечить бесперебойную работу небольшого дата-центра намного сложнее и дороже, чем наладить работу крупного объекта. Из года в год тенденция строить большие площадки никуда не уходит, напротив – дата-центры расширяются, возводятся новые очереди ЦОД. В итоге коммерческая площадь растёт, а капитальные затраты снижаются вследствие увеличения числа серверных шкафов. Сейчас найти объект, подходящий под технические требования клиента, ещё и с электрической мощностью от 2 и более МВт, в городе очень сложно и дорого.
Так что получается своего рода замкнутый круг: строить маленькие дата-центры шаговой доступности невыгодно, а найти площадку под большой проект – практически невозможно. Разве что остаётся вариант возвести объект за городом, но к этому готовы далеко не все клиенты. Зато в таких локациях выгодно размещать большие ЦОД, а рядом с ними – техническую поддержку»

Виталий Николаев
директор по эксплуатации и строительству ЦОД компании «Миран»
Виталий Николаев

«Нынешняя политика правительства Петербурга нарушила существовавший на протяжении нескольких лет баланс взаимной ответственности по уходу за пожилыми людьми в рамках госпрограммы. В итоге с июля по декабрь 2020-го «Опека» недополучила из бюджета около 50% от обещанных сумм или, иными словами, половину от наших затрат, что, естественно, привело к балансу ниже себестоимости. При этом порядок выплаты компенсации на этот год до сих пор не установлен, хотя идёт уже март. В других регионах, где располагаются наши пансионаты, в том числе в Ленобласти, никаких проблем с органами власти нет. Мы не можем брать на себя государственные обязательства, и в данный момент уже получили очень неприятный кассовый разрыв в экономике компании. Закрывать сами пансионаты не планируем, но нам придётся сократить количество мест по госпрограмме»

Алексей Маврин
основатель и генеральный директор сети пансионатов «Опека»
Алексей Маврин