Коворкинги забрасывают сети
В 2020-м рынок гибких офисов Петербурга вырос на треть, подсчитали в Colliers. Ставки увеличились незначительно. Аналитики отмечают недостаток предложения для корпоративных клиентов. В этом году на рынок выйдет не менее 19 000 кв.м в новых коворкингах.
Сегмент коворкигов достаточно новый для Петербурга, поэтому его основные показатели несколько разнятся у разных компаний. Так, по данным Colliers, в Петербурге в 2020-м открылись 8 коворкингов общей площадью около 13 600 кв.м. За год рынок качественных гибких пространств увеличился почти на треть. Сейчас предложение формируют 34 пространства совокупной площадью 35 800 кв.м, что составляет почти 1% от общего объёма рынка качественных бизнес-центров Петербурга (3,7 млн кв.м).
По подсчётам аналитиков компании Becar Asset Management, за прошлый год в городе заработали 20 новых проектов на 12 900 «квадратов» (или на 1760 рабочих мест). Общий объём гибких пространств в Петербурге достиг 45 400 кв.м (6900 мест), что на 25,4% больше, чем в IV квартале 2019-го.
Больше половины предложения приходится на сетевые компании, которые активно росли в прошлом году. Так, PAGE вывела на рынок три новых пространства, в том числе по франшизе: Kazanskaya, Avenue, Docklands. Сеть Corner открыла коворкинги в ТРК «Адмирал» и ТЦ «Невский атриум». ГК Raum запустила первый коворкинг сети Buffer в бизнес-пространстве «Луч». За этот же период, по данным Becar, с рынка ушли четыре гибких пространства, в том числе объект международного оператора – Regus Sinop. Кроме того, до сих пор не возобновили работу два временно закрывшихся коворкинга.
«Рост сегмента по итогам 2020-го мог бы оказаться на уровне 45%, но закрытие объектов и перенос сроков запуска новых пространств скорректировали показатель до 25%, – говорит Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management . – В 2021-м ожидается открытие не менее 19 000 кв.м в коворкингах, рост рынка может составить 35%».
Гибкие офисы популярны не только у «физиков», но и среди корпоративных клиентов, которые снимают рабочие места для проектных команд, отдельных сотрудников и пр. Одна из значимых сделок 2020-го – аренда IT-подразделением «Почты России» 200 рабочих мест (или 1300 кв.м) в Avenue PAGE. В коворкинге «Ясная поляна» неназванная IT-компания заняла 145 мест.
«Несмотря на активное развитие, для гибких пространств характерен дисбаланс предложения, – считает Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers. – В основном на объектах доступны лишь от 5 до 40 рабочих мест, что существенно ограничивает спрос со стороны корпоративных клиентов. Многие компании меняют подход к организации рабочего процесса и использованию офисов и рассматривают аренду коворкинга, но дефицит предложения не позволяет им это сделать».
В Colliers считают главными преимуществами коворкингов гибкость и отсутствие единовременных расходов на ремонт. «Размещение в коворкинге может быть альтернативой классическому офису. В случае среднесрочной аренды (два-три года) выгоднее снять гибкий офис. В этом случае плата идёт только за количество арендуемых мест. При аренде традиционного БЦ вложения в отделку, меблировку, оргтехнику, операционные расходы и прочее могут оказаться менее выгодными при кратко- и среднесрочной аренде. Но если компания крупная и офис ей нужен на долгий срок (от трёх-пяти лет), рациональнее вложиться в классический офис за счёт того, что капитальные расходы на ремонт, мебель, технику распределяются на весь срок аренды», – поясняет Виктория Горячева.
По данным Colliers, в 2021 году девелоперы планируют открыть три гибких офисных проекта: «Практик Охта», «Практик Гороховая» и коворкинг Buffer в МФК «Наследие».
«В ближайшие несколько лет рынок коворкингов будет развиваться в двух направлениях. Будут появляться небольшие проекты в спальных районах, чему способствует гибридный формат работы, к которому приходит большинство компаний. Но есть потенциал рынка и в формате built-to-suit, когда оператор коворкинга даёт возможность арендатору брендировать и адаптировать площадь под свои нужды. В Москве такой формат пользуется большой популярностью. Однако действительное развитие сегмента коворкингов невозможно без масштабного информирования рынка и наличия больших площадей для аренды», – уверена г-жа Горячева.