НАШ ЦИТАТНИК: «Планы по строительству небоскрёба «Лахта-центр 2» и полному переводу группы «Газпром» в Петербург не могут не сказаться на ценообразовании на рынке жилья. Поэтому ждать падения цен от текущего уровня вряд ли приходится...» Алина Плетцер

16 июня, 07:51

Курс «Евро-2021» растёт!

Курс «Евро-2021» растёт!

Апарт-отели готовятся к возвращению туристов. Особенно ждут болельщиков, которые приедут на матчи Чемпионата Европы. Но заработать на спорте смогут те, кто хорошо подготовился. В Дискуссионном клубе NSP состоялась online-встреча, посвящённая перспективам рынка апартаментов и гостиничных услуг в Петербурге. Выяснили, что нового появилось в классификации и законодательной базе, как изменит конкурентную ситуацию легализация «гостевых домов». Рассказали о рисках, подстерегающих тех, кто собирается сдавать номера без «звёзд».

Итоги дискуссии о рынке апартаментов

Участники дискуссии:

  • Лилия Биткулова, генеральный директор компании «Звёзды Отелям»
  • Константин Сторожев, генеральный директор компании VALO Service
  • Евгения Тучкова, заместитель директора департамента консалтинга Colliers
  • Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь» (эксклюзивный брокер апарт-отеля «Начало»)
  • Николай Пана, директор по развитию сети отелей Vertical

Модератор: Дмитрий Синочкин, эксперт, обозреватель газеты "Недвижимость и строительство Петербурга" и сайта NSP.RU 

21 апреля
ВИДЕОвстречи
Смотрите видеоитоги дискуссии - Курс "Евро-2021" растёт!

Дмитрий Синочкин:
– Что у нас нового произошло в регулировании гостиничной отрасли, какие сюрпризы приготовили законодатели?

Лилия Биткулова:
–  Согласно вступившему в силу постановлению Правительства РФ от 18.11.2020 №1860 определены семь видов гостиниц. Не скрою, мы ожидали несколько других нормативов. Например, в новом документе соединили загородный отель, базу отдыха и туристские базы, что, на мой взгляд, не совсем правильно, поскольку загородный отель по своему наполнению ближе к курортному. А вот определения по апартам остались теми же – апарт-отели и комплексы апартаментов. Из новшеств также стоит выделить правила предоставления гостиничных услуг, которые уже вызвали жаркие споры. Особенно в части того, нужна или нет нотариально заверенная доверенность при заселении детей без родителей с сопровождающими. Тема дискуссионная, но пока утверждено положение, что группы детей, въезжая в отели, должны иметь документ для сопровождающих, но без нотариальной заверки.
По классификации остался тот же статус «звёзд» – от одной до пяти или вовсе без них. Но если раньше апарт-отели могли иметь только четыре или пять «звёзд», то теперь возможно и три. Санатории, которые оказывают гостиничные услуги, теперь тоже имеют право на «звёздную» классификацию. Маленьким объектам (до 15 номеров) необходимо поспешить и получить статус до 31 декабря 2021-го.
Стоит также обратить внимание, что категория и комплектация номеров, комплекс оказываемых услуг, требования к персоналу и питанию напрямую зависят от «звёздности» отеля. Например, сейчас есть тенденция к удешевлению строительства апартов, в номерах которых не прокладывается телефония с кабельной подводкой. Но если вы собираетесь работать как гостиница, то подключённый телефон – одна из обязательных норм соблюдения безопасности. Ещё одна новая особенность – балльные оценки качественных характеристик. Набор баллов, кстати, по комплексу дополнительных услуг позволяет получить четыре «звезды», даже если у вас нет бассейна. Пока же многие наши четырёхзвёздочные гостиницы по качеству и комплексу дополнительных услуг баллов не добирают, на практике оказываясь просто новыми отелями уровня «три звезды». К сожалению, это уже вопрос к тем, кто занимается классификацией.

1 из 14


«17. Классификация гостиниц не проводится в отношении отдельных номеров, этажей здания, корпусов, строений гостиницы (или части зданий, корпусов, строений)... за исключением случая осуществления деятельности по оказанию гостиничных услуг несколькими юридическими лицами, которым принадлежат гостиницы».

Постановление Правительства РФ от 18.11.2020 № 1860


Ответственность аккредитованных организаций теперь тоже прописана в нормативных документах. При Ростуризме создан совет по классификации, в который вошёл достаточно широкий круг экспертов и представителей гостиничного и туристического бизнеса, так что, надеюсь, возникающие проблемы будут обсуждаться. Вышел приказ о создании комиссии по апелляциям: жаловаться могут и отели, получившие не те «звёзды», и клиенты – на некачественную работу самого объекта гостеприимства. Последний случай, который мы разбирали на совете классификации, –  это наличие ресторана в гостиницах менее 50 номеров с категорией «четыре звезды». Малым средствам размещения пошли навстречу, и теперь там может работать не ресторан, а кафе.
К сожалению, с юристами Ростуризма возник спор: классификация не проводится «в отношении отдельных номеров, этажей здания, корпусов, строений гостиницы (или части зданий, корпусов, зданий)». Есть такая практика, когда на одном этаже отеля, например, устраивают номера уровня «три звезды», а на другом – «четыре звезды» и так далее. Хотели отказаться именно от этого. Но юристы полагают, что теперь, из-за неточной формулировки, запрет распространяется и на разные корпуса в составе гостиничного комплекса. Я надеюсь, будут даны разъяснения.
Зато удалось чётко прописать, что гостиничные номера, находящиеся в процессе ремонта или реконструкции, а также выведенные из эксплуатации, не подлежат экспертной оценке. Классификация таких номеров проводится дополнительно, после их сдачи. Ещё один новый пункт: в гостиницах от трёх до пяти «звёзд» не допускается наличие номеров второй, третьей, четвёртой и пятой категорий (то есть с частичными удобствами, блоки, многоместные и так далее, за исключением семейных).

Дмитрий Синочкин:
– Константин, как вам новость о запрете отелей разного уровня на территории одного МФК. Что будете делать?

Константин Сторожев:
– Как говорил Ходжа Насреддин, обучая ишака говорить... Через три года, когда нам надо будет заново проходить классификацию, – либо шах, либо ишак… Ну, вы понимаете.  

Дмитрий Синочкин:
– Да, рынок демонстрирует удивительную живучесть. Давайте посмотрим, с какими результатами мы встретили 2021-й.

Евгения Тучкова:
– Минувший год для отельеров выдался, безусловно, драматичным. Петербург принял всего 2,9 млн человек, из них почти полмиллиона – это иностранцы, которые смогли прибыть в город в первые три месяца до пандемии. В сравнении с турпотоком 2019-го, когда к нам приехало 10,4 млн гостей, цифры, конечно, удручающие. По итогам года число иностранных туристов снизилось на 80%, российских – почти на 70%. При этом увеличилась длительность пребывания, а также подрос средний чек проживания в тех гостиницах, которые смогли работать. В целом по рынку заполняемость гостиниц упала больше чем вдвое, средний уровень загрузки за год составил 35%. Сокращение операционных расходов происходило за счёт консервации номерного фонда. В то же время внутренний туризм сильно поддержал Петербург. Развивались новые виды услуг: «самоизоляция» – с возможностью длительного проживания; дневная аренда номера в качестве офиса; bleisure (business плюс leisure) – работа «на удалёнке» без отрыва от отдыха. Апарт-отели оказались более гибкими: их загрузка пострадала меньше, в особенности у проектов, ориентированных на долгосрочное проживание. Средний уровень – 67%. При этом использовались различные стратегии: кто-то ориентировался на вал и увеличивал заполняемость, снижая стоимость номера, другие делали ставку на маржинальность, наоборот, увеличивая ценник.
Если делать прогноз, то мы ожидаем возращения туристического потока к показателям 2019-го не ранее 2023 года. Даже если границы, условно говоря, откроют завтра, людям понадобится ещё шесть-девять месяцев, чтобы приспособиться к новым реалиям. За исключением Турции, которая воспринимается нашими туристами как «вторая дача».  
На рынке апартаментов последние три года был достаточно большой всплеск предложения, вышло много интересных проектов. В среднем появлялось по 5000–7000 номеров в год, и такая тенденция сохранится опять же до 2023-го. За два минувших года введено в эксплуатацию рекордное количество объектов. В операционной стадии на конец декабря в городе имелось уже десять апарт-отелей сервисного формата общей ёмкостью более 9000 юнитов. Фактически все апарт-отели, которые сейчас выходят на рынок, ориентированы на три-четыре «звезды». Так что основная конкуренция апартов с гостиницами будет происходить именно в этом сегменте.

1 из 11

Среди новых гостиничных концепций могу выделить качественные бюджетные объекты и бутик-отели. Девелоперы апартов делают ставку на уникальность продукта, дифференцированную линейку услуг, стараются привлечь к управлению международных операторов. Началось движение в сторону люксовых сервисных резиденций. Думаю, в ближайшее время будет объявлено о нескольких проектах, которые сильно повлияют на расклад сил. Всего же в трёхлетней перспективе номерной фонд апарт-отелей сервисного формата, по нашим подсчётам, превзойдёт объём номерного фонда городских отелей категорий «три и четыре звезды», достигнув совокупно 26 000 юнитов.

Дмитрий Синочкин:
– Будут ли закрываться гостиницы, станут ли девелоперы апарт-отелей придерживать новые проекты? Начнут ли пересматривать программы доходности? Повлияет ли это на спрос частных инвесторов?

Евгения Тучкова:
–  Гостиницы и так уже закрывались. Одни в прошлом году прекращали работу на месяц, другие на три, а есть и те, что так и не вернулись. И конечно же, проекты придерживают из-за неопределённости на рынке. Но связано это, прежде всего, не с уменьшением потока туристов, а в целом с нестабильной экономической ситуацией. Курс доллара вырос, а значительная доля инвестиций в отели – это валютная составляющая, в том числе по оборудованию и отделочным материалам. Если раньше стоимость строительства среднего отеля составляла 300–400 млн рублей, то сейчас затраты увеличились на 10–20%. Доходность тоже снижается, и потребуется балансировка рынка, чтобы сформировались новые ориентиры. Сейчас, по нашим оценкам, доходность апартов, выходящих на рынок, составляет 6–8%.

Табл. 1. Прирост номерного фонда: гостиницы и апарт-отели

Константин Сторожев:
– Давайте смотреть правде в глаза. Не всё то, что называется сейчас апарт-отелями, выйдет на гостиничный рынок. Просто потому, что это изначально очень сложная история. Я не беру в расчёт «псевдожильё», но даже ряд сервисных апартаментов изначально ориентируется на долгосрочный формат проживания, и вряд ли такие комплексы смогут составить конкуренцию классическим отелям. Всю эту зиму иностранцев по-прежнему нет, а ковид так или иначе тормозит внутренний туризм. В итоге средние цены ADR на номера три-четыре «звезды» составляли 2000–2500 рублей. А средняя загрузка открытой части отелей (большинство, напомню, до сих не запустили часть своих этажей или зданий) колебалась от 40 до 50%. При таком раскладе любая гостиница работает в минус! Апарт-отель, поскольку может управлять издержками более гибко, в таких условиях выходит в ноль. У нас там, где работал гостиничный формат (мы оставляли от 100 до 200 номеров), выходила дырка от бублика. А долгосрочный формат аренды в это время работал неплохо. Цены ещё не вернулись в «доковидный» период, но уже близки к ним. Но в летний сезон, безусловно, от краткосрочной аренды мы ожидаем большей доходности даже при отсутствии иностранного туризма. Это уже видно по бронированию загрузки, начиная с мая. Наши прогнозы – умеренно-оптимистичные. Апартаменты выжили за счёт умения переформатироваться.

Дмитрий Синочкин:
– Есть ли уже бронирование от болельщиков на футбольный чемпионат Европы?

Константин Сторожев:
– Неподтверждённой брони много, а вот подтверждены пока только те договоры, которые связаны с обслуживающим персоналом. К лету мы надеемся вывести в краткосрочную аренду до 500 номеров (из 900 действующих). Последнее время мы заключали большинство договоров на месяц-два. Если ситуация снова ухудшится, будем наращивать долгосрочные контракты. Мы сейчас много путешествуем по стране, идут запросы на строительство подобных форматов, в том числе – вместе с западными операторами. Кстати, из Сочи мы, например, привезли выражение: «Некуда припарковать деньги». Пытаемся помочь людям. Наши прямые конкуренты – в основном это большие отели категории «три-четыре звезды».

Николай Пана:
– Я хотел бы переключить разговор на средства размещения, по которым прошёлся закон г-жи Хованской. Речь о так называемых гостевых домах (ИЖС), статус которых, по решению правительства, необходимо будет определить не позднее июля. По данным Комитета по туризму, на январь 2020-го в Петербурге насчитывалось 976 классифицированных средств размещения в нежилом фонде. Ещё 490 объектов было обустроено в жилых зданиях – это гостевые дома, меблированные комнаты и так далее. В общей сложности в формате гостевых домов позиционируют себя 369 объектов. В целом они занимают порядка 4% от общего количества средств размещения по всему городу, и небольшая часть из них также предлагает услуги в категории «две-три звезды». Чувствуют они себя на рынке вполне уверенно, даже несмотря на тяжёлый минувший год, и в высокий сезон могут позволить себе держать тарифы трёхзвёздочных гостиниц. Безусловно, у таких объектов своя ниша, и в дальнейшем они составят конкуренцию другим форматам.

1 из 7

Дмитрий Синочкин:
– Получается пирамида. У нас есть классические гостиницы, их очень интенсивно уже подпирают апарт-отели, конкурируя за одних и тех же постояльцев. В свою  очередь, апарт-отели подпирает достаточно мощный «серый» сегмент, куда входят гостиничные услуги в жилых многоквартирных домах, как бы они ни назывались, гостевые дома и «непаханая целина» агротуризма. И в этом «сером» сегменте никакие правила пока не отрегулированы. 

Марк Лернер:
– Действительно, отличить сейчас сервисный апарт-отель от гостиницы практически невозможно. Пандемия всё смешала, и те и другие теперь оказывают как краткосрочные, так средне- и долгосрочные услуги аренды. Для меня различие в количестве собственников. Гостиница – это один собственник, апарт – привлечение частных инвесторов через 214-ФЗ.  

Константин Сторожев:
– Я не согласен. Это путаница из-за терминов. У нас на рынке не закрепилось понятие кондо-отеля как гостиницы, номерами которой владеет множество собственников. А апарт-отель – это прежде всего, конечно, кухня. Ещё, например, до принятия последних изменений мы не смогли получить статус апарт-отеля, потому что у нас некоторые номера были меньше 25 метров. Поэтому прошли классификацию  как гостиница «три звезды», в номерах которой есть кухня.

Марк Лернер:
– Путаница, действительно, полная, но с точки зрения чиновников, думаю, всё достаточно просто, и выглядит именно так, как я назвал. Апарты – это однозначно «псевдожильё» и плохо, потому что там нет «социалки», озеленения и прочего. Насколько мне известно, с декабря в Петербурге не выдают разрешения на строительство гостиниц. Потому что те апарты, что сейчас строятся, официально обозначены как «многофункциональный гостиничный комплекс». Не имея возможности чётко разделить эти категории, чиновники просто «рубанули» всех превентивно. Причём это происходит даже на тех объектах, где уже есть разрешение на строительство: не выдаётся  заключение о соответствии проекта застройщика требованиям 214-ФЗ, без которого невозможно начать продажи и привлечь дольщиков. Мы с нашим проектом успели проскочить прошлым летом и запустились с привлечением проектного финансирования. Насчёт спроса могу подтвердить: сейчас достаточно много тех, кто реально «паркует деньги», и их даже не особенно волнуют текущие программы доходности.

Николай Пана:
– Сегмент апартов как комплекса гостиничных услуг наиболее трансформируем к изменившимся потребностям. Как раз за счёт возможности использовать все форматы аренды – от краткосрочной до длительной. А что касается нынешнего «серого» сегмента, то, к сожалению, для многих это была вынужденная мера, потому что деньги вложены уже большие, но нет никакой возможности перевести своё «детище» (малые гостиницы в МКД) из жилья в нежилой фонд. Надеюсь, что в этом вопросе всё же будет внесена ясность, иначе эти объекты так и не уйдут из пограничного состояния.

Лилия Биткулова:
– Чтобы упорядочить нормативы гостиничного рынка относительно малых форм размещения, должны собраться и договориться представители разных ведомств. Но эти услуги необходимо отрегулировать комплексно, потому что люди хотят работать легально, развивать бизнес и оказывать качественный уникальный сервис.

Табл. 2. Количество номеров и доля апарт-отелей

«Действительно, отрасль не только готовится к возвращению туристов – мы его уже наблюдаем. Многие мероприятия, и не только спортивные, уже вернулись к оффлайн-формату. Есть явный рост «плеча бронирования», уже имеются брони до середины июня 2021-го в нашем отеле ARTSTUDIO Nevsky – месяц, когда пройдут матчи Чемпионата Европы.
На май прогнозируемая загрузка, судя по бронированиям, – 82 процента. Важно, что это гарантированные оплаты. Показатель ADR, средняя цена номера, также возвращается к докризисным показателям: если сравнивать с апрелем 2020-го, сегодня она выше в 2–3 раза. В связи с возвращением рынка к «докризисным» показателям уже с 1 мая мы полностью переходим на посуточную аренду, у нас не остаётся долгосрочных договоров.
Тема законодательного изменения статуса апартаментов обсуждается давно, но пока мы не наблюдаем, что эта неопределённость как-то влияет на поведение клиентов, на их готовность инвестировать в апарт-отели. Возможно, кто-то даже ожидает, что получение апартаментами жилого статуса поднимет ценность его инвестиций. Главное, чтобы законодательные изменения, какие бы они ни были, не препятствовали развитию гостиничной отрасли и выходу на рынок новых проектов апарт-отелей. Для этого нужно чётко разделять, от каких проектов нужно требовать соответствия нормам жилого строительства, а какие должны соответствовать гостиничным стандартам. То есть не смешивать апарт-отели и «псевдожильё»»

генеральный директор RBI PM Группа RBI
Шальнова Карина Аркадьевна


Будем рады видеть всех в гостях в Дискуссионном клубе NSP. 
Следите за анонсами будущих встреч на сайте NSP.RU.