Удобство вместо льгот?

В начале 2020-го Минстрой констатировал, что в складывающихся экономических условиях при росте массовой безработицы и падении доходов населения встаёт проблема снижения спроса на жильё. И без срочных мер по субсидированию ипотечных ставок это приведёт к остановке продаж, ухудшению финансового состояния застройщиков и, возможно, к их дефолту. Перед пандемией ипотечные ставки были на уровне 8,5–9%, а с учётом страховок (имущества и жизни заёмщика) достигали 11–12%. Однако из-за сложившейся экономической ситуации они бы неминуемо увеличились.

Чиновники и бизнесмены приводили в пример аналогичную программу, запущенную в 2015 году, которая фактически спасла застройщиков, когда на фоне падения курса рубля ипотечные ставки подскочили до 15–17%. В середине апреля 2020-го на встрече с президентом РФ представители застройщиков констатировали снижение продаж на 65% по сравнению с мартом. В Минстрое предполагали, что после выхода из самоизоляции спад составит не менее 50%.

Гражданам – метры, застройщикам – деньги

В итоге Владимир Путин предложил ряд мер поддержки, основной из которых стала специальная льготная ипотечная программа. Государство согласилось субсидировать ипотечные ставки по кредитам на строящееся жильё до уровня 6,5% годовых на весь период кредитования. Максимальную сумму займа ограничили 3 млн рублей в регионах и 8 млн рублей в Москве и Петербурге. Минимальный первоначальный взнос установили в размере 20% от стоимости квартиры. Срок получения такого займа ограничили 1 ноября 2020 года. Затраты бюджета на субсидирование оценивались в 6 млрд рублей. В госкомпании «ДОМ.РФ» прикинули, что в рамках программы банки выдадут не менее 250 000 ипотечных кредитов, что создаст дополнительный спрос примерно на 15 млн кв.м жилья.

Уже в мае 2020 года сумма льготных кредитов составила 60 млрд рублей, а в июне достигла 100 млрд рублей. По изначальному плану банки должны были выдать в рамках программы 740 млрд рублей, но уже в июле они направили заявки на субсидирование кредитов на сумму более 1 трлн. В итоге власти подняли лимит до 900 млрд рублей, снизили минимальный размер первого взноса с 20 до 15%, а также увеличили максимальную сумму льготного кредита: для регионов – до 6 млн, а для Петербурга, Ленобласти, Москвы и Московской области – до 12 млн рублей.

Тем не менее в августе 2020-го Минфин заявил, что многие банки почти исчерпали лимиты из-за ажиотажного спроса. За льготными кредитами к тому моменту обратились уже около 450 000 россиян, а банки одобрили примерно 310 000 заявок (около 70% от их общего числа). При этом более 90% кредитов на покупку жилья в новостройках выдавалось по льготным ставкам. Минфин предложил продлить программу до конца 2021 года и увеличить её лимит до 2,8 трлн рублей. В итоге в конце октября постановлением Правительства РФ программу продлили, но лишь до 1 июля 2021 года, а лимит подняли до 1,85 млрд рублей.

Почти сразу после старта программы банки начали снижать ставки, и заёмщики получают кредиты даже дешевле заявленных 6,5%. Сбербанк, например, даёт скидку 0,3% пользователям его сервиса «Электронная регистрация». Такой же дисконт получают те, кто покупает готовые квартиры, коттеджи, таунхаусы или участки без построек (с пометкой о скидке) с помощью сервиса «ДомКлик». А недавно Сбербанк в очередной раз уменьшил базовые ставки. Минимальная стоимость кредита по программе господдержки теперь составляет от 5,75% годовых. Стандартная процентная ставка по программе ипотеки «Господдержка-2020» составит от 6,05% годовых.

Перевыполненные планы

В итоге за год действия программы банки выдали более 444 000 кредитов по льготной ставке на сумму свыше 1,3 трлн рублей. Лидирует по объёмам Сбербанк. По словам заместителя председателя Северо-Западного банка Сбербанка Анатолия Локоткова, за первый квартал 2021-го в Петербурге банк предоставил 12 338 жилищных кредитов на 45,6 млрд рублей, что почти вдвое больше, чем в первом квартале прошлого года, когда выдали немногим более 23 млрд рублей. Почти 30% из этого объёма и количества пришлось на льготную ипотеку. «По программе «Господдержка-2020» в первые три месяца этого года Сбербанк выдал 3333 кредита на 13,3 млрд рублей, а в СЗФО – 5822 кредита на 19,7 млрд рублей. В разы вырос объём рефинансирования ипотеки. В Петербурге, например, с 477 млн рублей в первом квартале 2020 года он увеличился до 1,4 млрд рублей в первом квартале 2021-го», – говорит Анатолий Локотков.

Всё хорошее кончается

То, что льготная ипотека стала самой действенной мерой поддержки строительной отрасли, признают и все девелоперы. Заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой» Максим Жабин говорит, что в его компании доля сделок с ипотекой всегда была высока, поскольку большинство квартир покупают как первое жильё: «Она составляла порядка 70-80%. Сейчас, когда ипотека стала ещё доступнее – почти 98%. Так что льготные кредиты, конечно, привлекли на рынок новых клиентов. Ипотеку стали оформлять те, кто долго откладывал покупку просто потому, что брать заём было дорого».

Однако г-н Жабин уверен, что завершение программы глобальных последствий иметь не будет. «Любое снижение ставок будет привлекательно для покупателей. По мере подорожания жилья кредиты будут становиться дешевле. Это мы наблюдаем в европейских странах и США. В таких мегаполисах, как Москва, Петербург, Екатеринбург, Владивосток всегда будет очень дорогое жильё и низкая ипотечная ставка. Если её не будет стимулировать государство и программа льготной ипотеки завершится, этому будут способствовать сами девелоперы и банки», – полагает Максим Жабин.

В проектах ГК «Ленстройтрест» по итогам 2020 года объём сделок с ипотекой составил 78%. Это рекордный показатель. «В последний год условия становились всё привлекательнее: сначала заработала программа льготной ипотеки, и рыночная ставка составляла 6–6,5%. Затем, примерно с середины 2020 года, застройщики всё чаще стали брать на себя компенсацию части процентов в рамках совместных программ с банками. При этом подходы бывают разные. Например, мы субсидируем ставки и продаём квартиры по базовым ценам. А иногда, субсидируя ставку, застройщик повышает стоимость жилья. Но и после завершения программы останется практика субсидирования части кредита застройщиком. Комфортная ставка для клиентов при этом составит 4,5–6%», – уверен директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.

Например, Сбербанк в рамках специальной программы с застройщиками предлагает ставки от 0,1%, которые действуют до двух лет, а на оставшийся срок кредита ставка составит 5,75%. Или при сроке кредита до 20 лет, ставка на всё время может составить от 2,55%. Такие условия доступны при оформлении кредита по программе «Господдержка-2020» при использовании сервиса «Электронная регистрация» и с учётом скидки 1% при оформлении страхования жизни и здоровья заёмщика.

«Сейчас около 80% наших клиентов покупают квартиры в ипотеку. До появления программы господдержки этот показатель находился на уровне 60%. После завершения программы на рынке произойдёт спад, но насколько существенный – зависит от ипотечной ставки. Если она будет на уровне 7–8%, объём продаж начнёт восстанавливаться уже через пару месяцев. Если 8-9%, то клиенты будут ожидать более длительное время. В таком случае застройщики, возможно, станут запускать партнёрские программы с банками или какие-то стимулирующие акции», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева.

По её словам, клиенты КВС могут оформить ипотеку полностью онлайн – через собственный интернет-магазин квартир: «Мы также активно сотрудничаем с ведущими цифровыми сервисами, такими как «ДомКлик» от Сбербанка. Мы даже вошли в общероссийский рейтинг топ-20 партнёров «ДомКлик», заключив только в прошлом месяце 91 сделку с использованием этой платформы».

Кредит на диване

В течение последнего года не только снижалась стоимость ипотеки, но и значительно упростилась сама процедура получения кредита. «Сбор документов, открытие счетов… Пандемия естественным путём эти процессы ускорила и упростила. 

В марте мы провели первую ипотечную сделку прямо из офиса компании без визита нашего клиента в отделение банка. Для онлайн-покупки квартиры в наших комплексах покупателю придётся лишь направить пакет копий документов в офис продаж СК «ЛенРусСтрой». Сейчас с помощью электронного взаимодействия с Росреестром на все процедурные вопросы при оформлении сделки тратится не более 30 минут. Дополнительные сервисы, например «электронная регистрация» или «сервис безопасных расчётов», для людей стали удобной нормой», – говорит Максим Жабин.

В Сбербанке подтверждают, что в пандемию число онлайн-сделок с ипотекой выросло более чем в два раза. С помощью платформы «ДомКлик» в марте 2021 года россияне заключили 30 600 таких сделок, а в марте прошлого года – 13 600. Правда, большая часть онлайн-ипотеки приходится на объекты вторичного рынка. На новостройки в марте этого года пришлось только 5400 таких сделок.

Что касается сервиса электронной регистрации собственности Сбера, он позволяет оформить права на квартиру без посещения Росреестра или МФЦ. В стоимость услуги входит оплата государственной пошлины, выпуск усиленной квалифицированной подписи для всех участников сделки, отправка документов в электронном виде в Росреестр (это сделает менеджер банка или, например, застройщик) и дальнейшее сопровождение покупки. Договор купли-продажи и выписку из ЕГРН с электронной отметкой о государственной регистрации клиент получит на электронную почту.

А сервис безопасных расчётов – это способ безналичного взаиморасчёта за объект недвижимости между покупателем и продавцом без дополнительных посещений банка. Покупатель переводит деньги на специальный счёт Центра недвижимости Сбербанка, который запрашивает информацию о сделке в Росреестре и после её регистрации переводит средства на счёт продавца. С недавнего времени дополнительные расходы на оплату этих сервисов, как и агентское вознаграждение риэлтору, можно не оплачивать отдельно, а включить в сумму кредита.