НАШ ЦИТАТНИК: «Реконструкция центра Петербурга должна стать полноценной федеральной программой, с государственным и городским финансированием, с привлечением бизнеса и созданием максимально благоприятных условий для инвесторов. Откладывать эту работу нельзя...» Эдуард Тиктинский

26 июля, 17:44

«Защита исторической застройки от незаконного сноса ещё не гарантирует её сохранения»

26 апреля в 06:15
10 020

«Защита исторической застройки от незаконного сноса ещё не гарантирует её сохранения»

О проблемах, возникающих при сохранении исторических зданий, рассуждает Вера Рябова, старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group.

Рябова Вера
Рябова Вера
старший юрист практики недвижимости и градостроительства
Rightmark Group

О том, что в Петербурге существуют охраняемые исторические здания, знает практически каждый его житель. Этому способствуют участившиеся конфликты вокруг сохранения и преобразования исторической застройки. В последние годы любые проявления инвестиционной активности в центре заранее оцениваются жителями как недобросовестные. Часто градозащитные протесты возникают ещё на этапе совершенно законного приобретения потенциальным инвестором прав на объект.

На наш взгляд, эти конфликты и подозрения в незаконности внешне легальной и безусловно необходимой для дальнейшего развития города деятельности порождены существующим региональным законодательством и практикой его применения. В отличие от федерального законодательства, регулирующего охрану объектов культурного наследия (ОКН), закон Санкт-Петербурга № 820-7 «О границах объединённых зон охраны ОКН…» закрепляет охрану «исторических зданий». К ним отнесены объекты, хотя и не являющиеся ОКН (в том числе выявленными), но построенные до 1917 года (в зонах охраны исторических центральных районов; в остальных – до 1957 года). Этим законом также установлены ограничения реконструкции, изменения и сноса исторических зданий.

Установление года постройки здания уже может быть проблемным. Согласно городскому закону о зонах охраны, год постройки определяется в соответствии с учётно-технической документацией об объектах государственного технического учёта и инвентаризации. Хотя в архивах ПИБ часто имеются лишь документы советского периода, и для достоверного определения времени постройки нужны исторические исследования. В такой ситуации некоторые собственники пытаются использовать процедуры кадастрового учёта для юридического «омоложения» объекта, что позволило бы снести его даже в охранной зоне. В 2016 году арбитражный суд кассационной инстанции признал законным отказ Росреестра в изменении года постройки двух литер бывших Аракчеевских казарм на Шпалерной ул., 51.

Закон № 820-7 запрещает снос и изменение внешнего облика исторических зданий, за исключением разборки аварийных конструкций и реконструкции в установленных им пределах. Так обеспечивается не только сохранение исторического облика города в целом, но и превентивная охрана строений, которые могут быть в дальнейшем переведены в статус ОКН. Даже при полном разрушении аварийного здания закон требует восстановить его внешний облик. Хотя, по мнению архитекторов, не все дореволюционные постройки обладают культурной и исторической ценностью. Наоборот, в ряде случаев здание, формирующее облик окружающей застройки и воспринимаемое жителями как ценное (например, здание ВНИИБ на 2-м Муринском пр., 49), формально не обладает признаками исторического здания, а значит, и охранным статусом. Практика показывает, что сформулированные в законе № 820-7 признаки исторического здания в будущем потребуют корректировки.

Здание ВНИИБ на 2-м Муринском пр.
Здание ВНИИБ на 2-м Муринском проспекте. Активисты уверены: что бы здесь ни собирались построить, будет хуже! (фото: Protect812)

Полагаем, что развития требуют и нормы законодательства, определяющие основания и порядок выдачи заключения КГИОП на восстановление и изменение внешнего облика исторических зданий. Даже учитывая уникальность каждого такого здания и разнообразие мнений о его ценности, виды работ, требующие согласования КГИОП, и критерии выдачи заключений сформулированы несколько неопределённо. Это создаёт условия как для злоупотреблений со стороны застройщиков, так и для оспаривания решений КГИОП.

Признавая значимость деятельности градозащитников, нужно понимать, что защита исторической застройки от незаконного сноса ещё не гарантирует её сохранения. Без серьёзных материальных вложений (которые граждане не могут обеспечить) здания продолжают разрушаться. Риски судебных тяжб и законодательные ограничения реконструкции снижают инвестиционную привлекательность исторических объектов, а город не готов тратить бюджетные средства на их выкуп из частной собственности и реконструкцию. 

Недавно суд по иску граждан восстановил охранный статус здания медсанчасти на ул. Одоевского, 10. Объект сохранили от сноса, но его дальнейшая судьба так и не определена.

Здание заводской медсанчасти на ул. Одоевского
Здание заводской медсанчасти на ул. Одоевского. После долгих споров суд признал объект памятником. Что с ним будет дальше – непонятно. (фото: NSP.ru)