Бремя культуры

Редакция газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» собрала экспертов в необычном месте – в здании бывшей силовой подстанции фабрики «Красное знамя» на Петроградке, построенном по проекту архитектора Эрика Мендельсона. Оно как раз досталось инвестору – ГК «Балтийская коммерция» – вместе с большим промышленным участком, на котором он построил жилой комплекс «Мендельсон». Девелопер провёл реконструкцию памятника, сохранив его аутентичность. Здание должно было выглядеть, как 90 лет назад, хотя его уже переделывали в 1950-х. Кстати, изначально «Балтийская коммерция» не имела конкретных планов относительно этого объекта и рассчитывала отложить его реконструкцию на потом, но вышло иначе.

Председатель КГИОП Сергей Макаров уверен, что девелоперы должны заранее всё разузнать про памятники на приобретаемых ими участках: «Это серьёзная нагрузка, и новый собственник должен понимать, что потребуются значительные средства. Идеальный для девелопера вариант – сначала построить новое жильё, а потом реставрировать памятники. Но так далеко не всегда получается, например,  в случае с силовой подстанцией пришлось заняться старинным зданием раньше». По словам г-на Макарова, чаще всего владельцы объектов культурного наследия получают штрафы за неисполнение или несвоевременное исполнение охранных обязательств. Он призывает не доводить до штрафов и обращаться за продлением сроков заранее – Комитет не отказывает автоматически, рассматривая все заявления. Зашла речь и о памятниках, принадлежащих государственным структурам. Их штрафовать неэффективно – бюджетные деньги будут просто перекладываться из «кармана в карман». Хотя Сергей Макаров признал, что порой судебные решения всё же помогают скорейшему выделению казённых средств на содержание памятников.

Его спрашивали, готов ли комитет идти на уступки и, например, менять предметы охраны, если из-за конструктивных особенностей здания его тяжело приспособить для современного использования. Сергей Макаров заверил, что в некоторых случаях это возможно. Но, например, чиновники никогда не позволят «нарезать» на несколько помещений зал с комплексной отделкой. «Это здание – хороший пример. Обсуждалась идея разделить объём на несколько этажей, но Совет по сохранению культурного наследия категорически не рекомендовал этого делать. Поиск компромиссов в таких ситуациях действительно сложен, но возможен», – заверил Сергей Макаров.

Исполнительный директор AAG Иван Черныш рассказал о девелоперском проекте по соседству, который предусматривает в том числе реконструкцию трёх заводских цехов. «Мы считаем, что такие элементы – это, безусловно, "фишка", придающая уникальность любому проекту, тем более в Петербурге. Это вновь выявленные объекты, и сейчас мы с общественностью и экспертным сообществом устанавливаем предметы охраны, чтобы сохранить объёмно-планировочные решения. Параллельно ищем для них новую функцию, смотрим на иностранный опыт, который даёт много интересных вариантов. Есть, например, идея организовать пешеходный променад между Большой Разночинной и Пионерской улицами». Пока AAG не отказалась и от идеи создания лофтов, но всё же больше склоняется к другим необычным функциям в необычной конфигурации, что обусловлено формой корпусов. Это коворкинги, спортивные объекты и т. д.

По словам заместителя председателя правления «Охта Групп» Дмитрия Киселёва, его компания  специально покупает исторические здания для реализации коммерческих проектов. Памятники для неё не являются дополнительной нагрузкой. «Например, в деловом центре «Обводный Двор» мы отказались от попыток надстроить здания, сделать мансарды, пристройки и т. д. Это спорные и потенциально скандальные решения, которые могут затянуть реализацию проектов настолько, что лишние 1000–2000 «квадратов» не окупятся. Лучше на год раньше сдать объект».

Президент Группы RBI Эдуард Тиктинский рассказал о памятниках, которые просто невозможно использовать. Например, башня высотой 30 метров 1900 года постройки на территории нового жилого комплекса «Четыре горизонта». Её пришлось «пересадить» на новое свайное основание, усилить перекрытия, отреставрировать фасад, сделать новую кровлю. Девелопер потратил на всё это около 75 млн рублей. «Башня задала архитектуру, этот комплекс – один из наших любимых. Он получил множество премий, и всё благодаря башне. В последние годы почти каждый наш проект содержит объект культурного наследия. Так, в здании Левашовского хлебозавода будет общественное пространство, а газгольдер на Заозёрной улице стал гаражом. Мы стараемся сразу искать какую-то функциональность, и это не банальная задача. Зачастую объекты не приспосабливаются "в лоб" под жильё или апарты – надо искать нестандартные решения», – говорит Эдуард Тиктинский.

Генеральный директор «Knight Frank Санкт-Петербург» Николай Пашков привёл статистику реконструкции за последние 15 лет. Например, большинство реконструированных объектов стали бизнес-центрами. Это 151 здание площадью 760 000 кв.м, что составляет 20% от всего качественного офисного рынка. А под жильё реконструировали только 55 объектов – 180 000 кв.м. Ещё 74 здания превратились в гостиницы – 9700 номеров, или 35% всего гостиничного фонда города.

Подробный материал по итогам дискуссии читайте в газете «Недвижимость и строительство Петербурга» от 28 июня, а также на сайте NSP.