Морской фасад и новые хабы
Компания «Мегалайн» обсудила с участниками рынка инвестиционные проекты транспортно-пересадочных узлов и развитие территории Горской. В ходе дискуссий эксперты предложили ряд идей, наиболее интересные из которых инвестор обещал включить в концепцию.
На месте бывшей стройплощадки комплекса защитных сооружений (КЗС) в Горской уже в 2022 году может начаться реализация проекта по созданию новой деловой зоны. Общая площадь территории – около 140 га. Соглашение о сотрудничестве с инвестором (ООО «Мегалайн») Комитет по инвестициям Петербурга подписал в рамках ПМЭФ-2021.
В архитектурно-планировочной компании МLA+ (разработчик проекта) считают, что Горская стоит в цепочке таких крупных проектов, как «Лахта-центр» (бизнес-хаб и наука), «Сестрорецкий намыв» (жилая застройка), а также «Кронштадт − остров фортов» (туризм и рекреация). Каждый из них потенциально должен стать новой точкой роста и дать мультипликативный эффект.
Три воды в Горской
Находясь по соседству с дамбой, Горская может стать морским фасадом города и одновременно − площадкой для отдыха и работы с прекрасными видами на воду. Помимо Финского залива, здесь есть своя гавань, а также природные плавни. Успеху проекта способствует и готовая транспортная инфраструктура, участок расположен на пересечении каркаса железнодорожного, автомобильного и водного транспорта. В 400 метрах − железнодорожная станция, где останавливаются электрички от Финляндского вокзала; рядом − съезд/выезд на КАД, а также Приморское шоссе; в самой Горской есть готовый порт (марина), где могут швартоваться суда. Территория граничит с лесопарком «Лисий Нос», а также с КЗС. Важная часть концепции − сохранение и развитие живого уголка − плавень в южной части территории, где гнездятся перелётные птицы и обитают животные.
Как говорит Яна Голубева, руководитель компании МLA+, Горская имеет шансы стать флагманским проектом, по пути которого в дальнейшем будет развиваться «серый пояс» Петербурга.
«Мегалайн» на первой стадии планирует, используя существующую улично-дорожную сеть, реализовать шесть стартовых проектов − драйверов развития.
Первый − инновационный центр с гостиницами и общежитием − задуман в южной части, где сохраняемая природная территория станет ядром развития. Вокруг плавня формируются новые прогулочные маршруты. Из 16,4 га под инновационный центр отводится 2,5 га и около 1 га – под отели.
Севернее появится морской кластер, включающий марину (на 120 яхт), институт морских технологий и туризма, морской колледж, ресторан и др. Часть обучения будет проходить на природе, где будущие моряки и яхтсмены могут вживую увидеть предмет своего исследования − море и его обитателей. Объекты образования займут 3 га, сервисные – 0,3 га.
Третий проект − пешеходный маршрут вдоль бывшей железной дороги протяжённостью 3,7 км. Он заканчивается в самой северной части территории, где предусматривается Музей дамбы, игровая и экспериментальная площадки, а также смотровая вышка. Следующая «точка роста» − портовая набережная протяжённостью 2,2 км, её нужно открыть для горожан. Один из примыкающих к променаду участков станет временной площадкой для массовых мероприятий: выставок и фестивалей. Временная сцена и фуд-траки на территории, где допустим шум, − отличный сценарий выходного дня. Набережная естественным образом свяжет воедино остальные ключевые проекты.
Шестой проект − велосипедный маршрут вдоль северного побережья. Между Сестрорецком и Лисьим Носом существующий маршрут прерывается, и велосипедисты едут по трассе с риском для жизни. Соединить маршрут и создать безопасный переход через развязку КАД − один из самых важных общественных проектов. Кроме того, на станциях электричек предлагается организовать сервис для велосипедистов: аренда, ремонт, велокафе, магазин и пр.
Вокруг ядра первой очереди будут формироваться проекты второго этапа – современная компактная промышленность (light industrial) с офисами и складами площадью от 200 до 2500 кв.м. Под застройку отводится 22 га в центральной части Горской. Резидентами могут стать сборочные и высокотехнологичные предприятия, IT, транспортные, строительные, торговые, инженерные, проектные и дизайнерские компании, интернет-коммерция, образовательные заведения и дата-центры.
Сроки реализации проектов в Горской − с 2023-го по 2030 год. Инициатор планирует вложить в них около 50 млрд рублей (собственные и привлечённые средства). «Первые участки мы надеемся получить в следующем году, − рассказывает Геннадий Корупятник, генеральный директор ООО «Мегалайн». − Первоочередная задача − решить хозяйственно-правовые вопросы».
Узлы для инвестора
Компания «Мегалайн» готова участвовать и в развитии транспортной системы Петербурга. На ПМЭФ она представила пилотный проект транспортно-пересадочного узла (ТПУ) в районе Старой Деревни. Он объединит пять видов транспорта: метро, железнодорожную станцию, трамвайные и автобусные остановки, перехватывающую парковку. ТПУ призван снизить загруженность дорожной сети, а также уменьшить «маятниковую миграцию».
Концепцию разработала IPG.Estate, архитектурное решение – московская студия Progress Architecture, у которой есть опыт проектирования ТПУ в столице.
Разработчик предложил объединить под одной крышей несколько видов транспорта, наполнить место людьми и «отстроиться» от промышленной зоны, которая, скорее всего, останется в районе метро «Старая Деревня».
По словам Валерия Трушина, руководителя отдела исследований и консалтинга IPG.Estate, проект сложный, так как ж/д станция находится на некотором удалении. И чтобы соблюсти концепцию «сухих ног», консультант и архитектор предложили единственно возможный, но максимально капиталоёмкий проект. Все транспортные «точки» накрываются двухуровневым стилобатом, поднятым на 9 метров. На втором уровне задуман парк с зоной отдыха и ожидания. В составе ТПУ запланированы гостиница и два бизнес-центра совокупной площадью 77 000 кв.м. Консультант намеренно отказался от ритейла, так как в пешей доступности находится ТРК «Гулливер» и ТК «Старая Деревня». Однако предусмотрены небольшие торговые помещения на первых этажах; заявлен также районный МФЦ и образовательный центр. Кстати, в составе ТПУ могут появиться самые неожиданные функции. Так, в одном из подобных проектов в Москве работает даже детский сад.
«В Приморском районе живут много людей, которые едут работать в другие части города. Главы компаний ищут офисы здесь же, но свободных площадей тут не хватает, уровень вакансий − около 5%, ниже, чем в среднем по городу, − подсчитал Валерий Трушин. − Мы имеем ёмкость рынка порядка 20 000-30 000 кв.м ежегодно. Это один из самых высоких показателей в Петербурге. Поэтому предлагаем включить два бизнес-центра класса В+ и гостиницу на 436 номеров в проект. После снятия ограничений по ковиду мы выйдем на заполняемость 70%».
По его мнению, в текущей ситуации офисы и гостиница окупятся в горизонте 15 лет, «что для проекта с огромной инфраструктурной составляющей просто замечательно». Если государство войдёт в него, окупить затраты можно за 9-10 лет. По прогнозам разработчиков, на согласования, проектирование и строительство уйдёт 3,5 года.
«Мегалайн» намерен участвовать и в других городских проектах (в Петербурге запланирован 61 новый ТПУ). IPG.Estate по заказу инвестора готовит концепции ТПУ на ул. Дыбенко, пр. Большевиков и Гражданском пр.
Мнения экспертов
«Проект трансформации Горской с точки зрения развития современной городской среды глубоко проработан. Предложенная функционально-планировочная модель даст мощный синергетический эффект: здесь предусмотрены не только офисы и отели, но и большая зона лёгкой промышленности, а также образовательные заведения. Приятно, что архитектор вместе с инвестором уделяет много внимания развитию велотранспорта и пешеходам. Взаимодействие всех частей проекта даст мощный импульс для дальнейшего развития территории. Считаем, что Горская имеет все шансы стать флагманским проектом федерального значения, реализованным с учётом соблюдения требований по устойчивому развитию»
«Проект интересен своей неожиданностью и в то же время отражает глобальный тренд реновации промзон. В таких проектах остатки производства превращаются в «фишки», архитектурные элементы и арт-объекты, в результате депрессивный объект становится достопримечательностью. Таким элементом в Горской станут железнодорожные пути. Их выгодно использовать для пешеходных и велосипедных маршрутов. Ведь у конструкции огромный запас прочности и хороший водоотвод. Мы предложили проложить веломаршрут по насыпи бывшего подъездного пути в обход узкого участка Приморского шоссе в Лисьем Носу. Также у нас возникла идея развить грузовую велосипедную логистику. Здесь можно организовать логистические центры и развозить товары по Курортному и Приморскому районам на велосипедах, не теряя время в заторах и не создавая нагрузку на дороги. Можно использовать велотранспорт и внутри производственной зоны. Для этого могут применяться грузовые велосипеды и их подобия с электродвигателями. Главное − что они не изнашивают дороги и не опасны для пешеходов. Разработчик полностью поддержал обе идеи»
«Место считаем очень перспективным и пока недооценённым для реализации коммерческой недвижимости, в первую очередь – бизнес-центра и апарт-отелей.
У локации есть ряд важных преимуществ. В частности, близость и удобство доступа к центру города; близость к крупным жилым массивам и местам проживания сотрудников; развитие штаб-квартиры и офисов Газпрома в «Лахта-центре» – и, как следствие, рост деловой активности, а также спроса на офисы и проживание рядом; наличие разнообразной коммерции в пешеходной доступности; ЦПКиО и Крестовский остров рядом.
Реализация современного ТПУ, объединяющего различные потоки, обеспечивает также востребованность и стрит-ритейла. Одним из сложных и важных блоков при планировании ТПУ будет создание удобной транспортной схемы, подъездных путей и обеспечение необходимого количества парковок»
«У представленной концепции − выразительная архитектура: ритмика крупных объёмов упорядочивает рыхлую окружающую застройку и может стать композиционной доминантой квартала.
Организация ТПУ – задача городского масштаба, её решение должно быть комплексным: с участием РЖД, города и метрополитена, у которых есть собственные планы. Как минимум, концепция должна объединить решение всех задач, а максимум – дать возможность устойчивого развития территории.
Известно, что РЖД планирует организовать тактовое движение с устройством двухпутной дороги. Правда, сроки неизвестны»
