Ревизия центра
Смольный планирует провести инвентаризацию исторических зданий. Очевидная задача – изучить, что мы, собственно, в Петербурге охраняем, – вызвала бурную, хотя и заочную дискуссию между участниками рынка. Мнения полярные. От «Все исторические здания ценны» до «Возраст не равен ценности!»
О плановой инвентаризации исторических зданий заявил председатель КГИОП Сергей Макаров (см. интервью). Тема перетекла в спор о ценностях и приоритетах. Собственно, мы с этого начинали цикл материалов «Новая жизнь старого центра»: охранять всё подряд – значит, всё целиком и загубить. А выбор всегда болезнен. По результатам инвентаризации будет скорректирован 820-й закон. В ближайшие три года Сергей Макаров надеется завершить эту работу в одном из центральных районов. Источники финансирования пока неясны. Экспертиза позволит снять часть споров о датах постройки.
Именно неточности в датах часто становятся поводами для градозащитных скандалов. Например, предметами спора стали стройки на пр. Бакунина, 31, на 8-й Советской ул., 20-22, литеры Б и Д, объекты на 20-й линии В.О., 19, постройки в Нейшлотском пер., 17, лит. А, Б, на наб. Обводного канала, 40, лит. А, на Гаванской ул., 5... К инвентаризации планируют привлекать сторонних экспертов.
Конфликты будут, уверен Иван Архипов, коммерческий директор компании «Балтийская коммерция: «Без этого не обойтись. Но важно отличать профессиональный вывод специалиста от мнения градозащитника. Масштабная работа потребует соответствующего финансирования. В своё время город изящно переложил на девелоперов затраты по разработке ППТ. В случае с памятниками такой подход немедленно вызовет скандал и обвинения в «конфликте интересов». В целом, по мнению Сергея Макарова, реализация этой инициативы сократит количество споров, увеличит предсказуемость проектов и будет способствовать притоку инвестиций в реконструкцию.
Одна из ключевых идей урбанистики – прежде чем затевать глобальные изменения, надо пообщаться с людьми, «продать» им идею преобразований, показать выгоду от них, напоминает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg: «У граждан слабое доверие к органам власти. Предыдущие попытки инвентаризации в историческом центре вызвали у жителей подозрения, что дома хотят признать аварийными, а их самих выселить. Именно поэтому важна правильная разъяснительная работа».
«Хорошо, если будет создан порядок формирования списков диссонирующих объектов, которые можно будет вывести из-под действия 820-го закона», – говорит Елена Бодрова, исполнительный директор РГУД. Таким образом можно будет в законном порядке решить вопросы по зданиям, которые очевидно не представляют ценности.
Основная задача – понять, какие именно объекты и почему охраняются, отмечает Анжелика Большегородская, заместитель генерального директора корпорации «Мегалит». Сейчас под защитой все здания, построенные до 1917 года (в отдельных зонах – до 1957-го), вне зависимости от их типа и состояния. «Закон действует по формальному признаку. Дифференцированный подход с введением разных категорий исторических зданий мог бы стать прогрессивным решением», – полагает Анжелика Большегородская.
«Это полезная инициатива. 820-й – хороший закон. Но в нём есть существенный недостаток: он объявляет ценным всё, построенное до 1917 года. И бесспорные шедевры, и какой-нибудь сарайчик на заводской площадке, который большинство горожан не видели и не увидят, – уточняет Иван Архипов. – Возраст не равен ценности! Например, ВНИИ бумажной промышленности на 2-м Муринском: дом архитектурно интересный, но под охрану «по возрасту» не попадает. Требование тотальной охраны всех старых построек принималось от бедности: не было денег на комплексную экспертизу, а риск, что снесут всё подряд, был велик». Он поддерживает идею плановой работы: дом за домом, квартал за кварталом.
«Пока существует запрет на какие-либо изменения, это равносильно медленной смерти человека, которому никто не хочет и не может помочь», – комментирует Людмила Коган, генеральный директор ЗАО «БФА-Девелопмент».
«Мы хотим жить в красивой удобной среде, видеть позитивные изменения и участвовать в них. К сожалению, система отношений, которая сложилась в градостроительстве, не вполне поддерживает эти цели. Новые проекты в основном паразитируют на существующих городских ценностях, а не создают новые, – уверен Константин Трофимов, генеральный директор компании XY Studio. – Чрезмерные охранительные меры, действующие в городе, во многом препятствуют его развитию. Но вместе с тем это сохраняет городскую среду от нежелательных изменений».
«Считаю, что здесь все старые здания ценные, а инвентаризация нужна для сметы и определения приоритетов. Нужно определиться, что спасать в первую очередь. Объём работ огромный, но откладывать уже совсем нельзя. Это должен быть проект федерального масштаба, потому что ни городскому бюджету, ни частным инвесторам не потянуть полный цикл, а остановиться на инвентаризации – всё равно что поставить диагноз без лечения», – отмечает Надежда Калашникова, директор по развитию СК «Л1».
Мнения экспертов
«Думаю, что это правильная идея. Нельзя все здания охранять одинаково только по факту даты постройки. Действующие нормы предписывают сохранение дореволюционных домов. Но не учитывают их историческую, архитектурную ценность, состояние, назначение. Хотя есть сооружения, которые нет особого смысла беречь: например, какая-нибудь полуразрушенная хозяйственная постройка во дворе, которая там стоит с 1910-х годов. Нужен дифференцированный подход.
Конечно, такая инвентаризация, если она будет выполнена, создаст важный прецедент. Но это действительно большой объём работы. Плюс возможны, конечно, разные мнения по поводу ценности каждого конкретного объекта. Важно опираться на действительно экспертное мнение.
Далее должно последовать масштабирование инвентаризации с одного района на весь исторический центр. И в перспективе мы получим понимание не только исторической значимости каждого здания, но и его текущего состояния. Тогда мы сможем оценить «масштаб бедствия».
Однако это только первый шаг. А дальше — реконструкция центра должна стать полноценной федеральной программой, с государственным и городским финансированием, с привлечением бизнеса и созданием максимально благоприятных условий для инвесторов. Понадобится специальная законодательная база, понятные и прозрачные правила, налоговые льготы и т. д. Откладывать эту работу нельзя: каждый год десятки зданий переходят в разряд ветхих и аварийных.»
« Всё зависит от нюансов. Основной вопрос — приведёт ли эта инвентаризация к изменению действующего закона. Сейчас охраняются в основном габариты здания, изменения можно производить только внутри. Совершенно неинтересные, но сохранившиеся более 100 лет объекты могут мешать развитию целого района. Если же по результатам инвентаризации такие сооружения можно будет сносить, это будет, безусловно, полезно. Для застройщика главное — предсказуемость. Если все здания проинвентаризированы и по поводу каждого есть ясность, что с ним можно делать, а что — нельзя, застройщику работать очень просто.
Другой вопрос — справится ли КГИОП с таким объёмом работ? Конфликты же обязательно будут. Здания никому не нужны, пока эти места не начинают осваивать. Вот тут они становятся всем дороги. Но есть эксперты, есть их мнение, надеемся, разум победит.
Кроме того, для нас как для застройщиков будет полезно, если все судебные баталии по поводу ценности зданий пройдут в судах заранее, на этапе инвентаризации.
Сейчас в охранном законодательстве центр разбит на зоны, для каждой из которых подробно расписано, что здесь можно делать, а что — нельзя. Но строительные нормативы одинаковы для всех районов. И эти нормативы для нового строительства в центре выглядят совершенно нелепо. Например, парковочные места должны отстоять на 10 метров от здания, в новой редакции увеличено количество парковок. Для новых кварталов это разумно, для центра — нет. Нужна адаптация правил.»
«Инициатива абсолютно правильная, даже строго необходимая. Существующий подход, когда всё построенное до 1917 года нельзя трогать, а если тронули, то воссоздавайте в оригинальном виде, абсолютно нерелевантен. История показывает, что в интересах города нужно руководствоваться не формализмом, а перспективами развития. Иначе у нас до сих пор были бы в центре деревянные здания. В городе есть конюшни, которые разрушаются – потому что простаивают за отсутствием лошадей. А согласовать адаптацию объекта под современные нужды пока невозможно. Приезжают футбольные болельщики, СМИ, идут в фанзону и видят позорную картину, прикрытую баннерами.
Исключение ряда зданий из категории неприкасаемых создаст определённый потенциал для нового строительства в центре. Бизнесу нужны понятные правила. Если старинный дом можно адаптировать под современные нужды, объём вложений не выводит проект за рамки реальности, то почему бы нет? Если вместо полуразрушенного здания можно строить новое, значит, можно, и точка. Такой подход, например, в Хельсинки. Процесс согласования строительства в исторических кварталах небыстрый. Но когда девелопер выходит на площадку, остановить работы уже никто не имеет права. Полезете под ковш — попадёте в полицейский участок.
Объём предстоящих работ — колоссальный. Это задача из категории «со звёздочкой». Разделение зданий на ценные и несущественные вызовет волну общественных и градозащитных дискуссий.
По нашему опыту, подавляющая часть жителей старого фонда прекрасно понимает необходимость нового строительства. Сложности с теми, кто хочет сохранить статус-кво в ультимативном порядке — пусть будет разруха, но мы не потерпим никакой стройки. Главный вопрос: что будет после распределения зданий по категориям. Что делать с домами, ценность которых неоспорима, но состояние удручающее. Здесь нужна новая инвестиционная политика.
Современный проект в центре не может быть монофункционален. Как правило, успех гарантирует только сочетание из набора рекреационных, досуговых, жилых и деловых функций.»
«Всё зависит от того, какая конечная цель преследуется. Есть практически разрушенные здания, фактически один фундамент, и отметка в документах, что здесь что-то было. И если с таких объектов будут снимать статус, это, безусловно, поможет инвесторам. Сейчас в отношении исторических зданий 820-й закон устанавливает много ограничений — нельзя сносить, надо восстановить, причём в исходном виде, а зачастую и материалы такие уже негде взять. И реконструкция вызывает сложности. Есть историческая постройка, но она почти полностью разрушена, и непонятно, что с ней делать: и восстановить невозможно, и демонтировать нельзя. В реестре объект есть, а само здание уже полностью неработоспособно. Помимо исторической ценности надо определить техническое состояние объекта и возможность его дальнейшего использования или реконструкции.
Объём работ зависит от того, как будут приниматься решения о ценности. Если подходить к вопросу комплексно, чтобы заинтересовать инвесторов, чтобы развивать город и реанимировать старые здания, потребуются и обследования, и детальная проработка сложных вопросов.»
