Рынок в ожидании часа Х

До перехода на эскроу-счета осталось три месяца, но лишь некоторые банки подготовили для застройщиков новые предложения по финансированию проектов.

К такому выводу пришли участники «круглого стола», устроенного общероссийской общественной организацией «Деловая Россия». Девелоперы ознакомились с условиями кредитования четырёх банков: «ДОМ.РФ», Сбербанка, ВТБ и ФК «Открытие». Все, что примечательно, с государственным участием. Готовят свои предложения также в Россельхозбанке и банке «Санкт-Петербург».

«Мы постарались сформировать наши условия так, чтобы они подходили всем застройщикам», – убеждён директор Санкт-Петербургского филиала АО «Банк «ДОМ.РФ» Максим Варников.

Тем не менее банковские продукты от разных финансовых организаций весьма похожи. Это признают и сами финансисты. Верхний порог кредитной ставки составляет в среднем 14–15%, базовый уровень – 11–12%. Такой процент действует для компаний, которые рассчитывают на кредит, не имея на эскроу-счетах денег дольщиков. Средний срок кредитования – пять лет. Чем больше уже вложено в объект, тем ниже ставка. Однако в каждом конкретном случае предстоит тщательный аудит проекта (для чего банки сейчас нанимают дополнительных специалистов).

Если объём привлечённых сумм полностью покрывает кредит, ставка снижается до 5–6%. А если, например, в полтора раза превышает, тот же «ДОМ.РФ» готов кредитовать под 3%. Эти цифры, признаться, не особо воодушевили строителей. «Разумные цены для дольщиков зависят теперь от банков, – отметил один из них. – Я бы понимал такой расчёт, если бы вы прикладывали усилия и привлекали дольщиков в проекты, способствуя наполнению эскроу-счетов. Однако это застройщики будут приносить в банки деньги на блюдечке с голубой каёмочкой, а в итоге им светят только такие проценты».

По срокам рассмотрения заявок есть отличия. Так, в «ДОМ.РФ» обозначают 20 рабочих дней, в Сбербанке – от полутора до трёх месяцев, в «Открытии» и ВТБ – от месяца до полутора. У Сбербанка и «Открытия» в рамках проектного финансирования доступны более привлекательные условия по ипотеке для дольщиков конкретного застройщика.

По данным председателя Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрия Панова, продукты по проектному финансированию предоставляют сейчас только 11% банков по всей стране. В Петербурге, по оценкам кредиторов, на кредиты могут рассчитывать порядка 70% действующих застройщиков, в Ленобласти – всего 55%. Остальные вряд ли смогут соответствовать достаточно жёстким требованиям.

Константин Бачкин, директор управления финансирования недвижимости Сбербанка, указал на три основные причины, по которым заявителя ждёт отказ: убыточность проекта, если так решит аудит; систематическое нарушение сроков ввода и обязательств перед дольщиками; наличие существенных судебных исков от контрагентов застройщика.

«С июля доля участия банков в проектном финансировании первичного рынка жилья начнёт расти и с нынешних 18% достигнет в итоге порядка 84%, – отметил Андрей Закопаев, директор по работе с ключевыми клиентами Банка ВТБ. – В каждом случае нужен индивидуальный подход. Нам всем предстоит на личном опыте убедиться в том, является ли новый закон благом».