Ипотека угрожает стабильности

Опасения, связанные с ростом кредитования, изложены в подробном интервью директора департамента ЦБ РФ Елизаветы Даниловой «Известиям».

Позиция г-жи Даниловой (и, видимо, Центробанка) значительно отличается от деклараций Минстроя и Минэкономразвития. Вице-премьер Марат Хуснуллин обещает ввести в этом году 85 млн кв.м, глава Минстроя Ирек Файзуллин уверен, что рост цен на стройматериалы не помешает успешному развитию отрасли, и призывает регионы использовать бюджетные кредиты для запуска новых проектов. В Минэкономразвития уверены, что инфляция по итогам года не превысит 5%. И на местном, и на федеральном уровне чиновники уверенно рассуждают об «обязанности» застройщиков возводить социальные объекты. Что, естественно, приведёт к дополнительному росту цен.

Выступление Елизаветы Даниловой выдержано в иной тональности. «Важно, чтобы ипотека росла сбалансированно. Наша обеспокоенность связана с тем, что растёт ипотека с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки заёмщика. Это может привести к росту доли плохих кредитов в будущем».

По данным ЦБ РФ, в I квартале 2020 года кредиты на новостройки с первым взносом от 10 до 20% составляли 27%. Во II квартале 2021-го – 46%. Чем меньше первый взнос – тем больше регулярные платежи. И доля дефолтов по таким кредитам выше.

Кроме того, регулятора тревожит рост цен на жильё в новостройках в регионах с высоким спросом. В Москве – плюс 24%, в Петербурге – плюс 26%. (Видимо, за год; по данным NSP, в спальных районах Петербурга с июня 2020-го по июнь 2021-го ценники выросли на 43%.) «Это негативно влияет на доступность покупки жилья, возможность накопить у граждан снижается, и люди вынуждены брать ипотеку на большую сумму, что, в свою очередь, увеличивает риски», – констатирует Елизавета Данилова.

Центробанк делает, что может: в июле сразу на 1% повысил ключевую ставку; с 1 августа ввёл нормативы дополнительного резервирования для ипотеки с низким первым взносом. Время от времени регулятор заявляет об ужесточении условий для кредитов, которые выдаются гражданам с высоким уровнем предельной долговой нагрузки (ПДН) – пока без конкретики. ЦБ поддерживает законопроекты о самостоятельной продаже гражданами заложенного жилья, об ужесточении условий для кредитов с «плавающей» ставкой.

Проблема в том, что угрозы, которые видит ЦБ, совершенно реальны, но отнесены к долгосрочной перспективе. Печальный сценарий – обвальный рост доли дефолтов, выброс на рынок большого количества заложенных квартир – может осуществиться через несколько лет. А обнищание домохозяйств из-за увеличения регулярных выплат банкам – это вообще вялотекущий процесс, это не обвал, а некая новая реальность.

В строительном блоке так далеко за горизонт не заглядывают. Там преобладает подход, чётко сформулированный Скарлетт О’Хара: «Я подумаю об этом завтра».