Динамика спада
Количество договоров долевого участия (ДДУ) в Ленобласти за два года сократилось на 44,4%.
За январь–июль в регионе граждане подписали с застройщиками 12 460 договоров долевого участия. Это больше, чем за тот же период 2020 года (10 681 договор). Но в полтора раза меньше, чем в докризисном 2019 году (17 986 ДДУ).
Ипотека также идёт на снижение: областное управление Росреестра за семь месяцев зарегистрировало 47 461 ипотечный договор. Максимум пришёлся на апрель, затем – плавный спад.
Причины понятны. За два года средняя стоимость квадратного метра в Ленинградской области выросла на 49%, до 115 465 рублей. Средний бюджет покупки увеличился на 53% – 2,95 млн рублей в июле 2019-го, 4,5 млн – в июле 2021-го. (Данные сервиса DataFlat.ru по ценам розничных продаж.)
Просто иллюстрация из учебника по экономике рынка недвижимости: на сколько выросла цена, на столько же сократился спрос.
Экономический эффект: увеличились выручка застройщиков и прибыль банков, выросли налоговые поступления. Вероятно, повысилась надёжность – за счёт перехода на эскроу-счета. А вот для граждан жильё стало менее доступным, количество участников рынка (покупателей) сократилось.
Девелоперы (естественно) не видят в этих тенденциях особой драмы, они указывают на позитивные изменения в качестве проектов, на ужесточившиеся требования покупателей к инфраструктуре и обустройству придомовых территорий. У застройщиков есть определённая свобода манёвра: с помощью гибкой ценовой политики они могут активизировать продажи или придерживать вывод объектов в популярных локациях (Новосаратовка, Новоселье и др.). Могут заключать соглашения с банками об «особых условиях», субсидируя ставку по кредитам.
Но дешёвого жилья в регионе с каждым месяцем будет всё меньше.
Мнения экспертов
«Я уверен, что рынок ещё не дошёл до нижней точки спада. Сейчас по инерции регистрируются и завершаются сделки, решение по которым принималось на подъёме. Реальную картину стагнации мы увидим осенью, тогда и можно будет оценить новое равновесие. Полагаю, массовые новые проекты будут запускаться в том же ценовом коридоре. За исключением отдельных ЖК качественно нового уровня. Меняется спрос, меняется и стратегия девелоперов. Мурино и Кудрово – это уже вчерашний день»
«Полагаю, цены будут корректироваться вниз. Но немного: растут тарифы, стоимость перевозок, фонд оплаты труда. Спрос на жильё всё равно будет, несмотря на подорожание и стагнацию доходов. Часть людей сильно потеряла в зарплате в кризис. Но есть и те, у кого доходы выросли: у айтишников зарплаты растут, у финансистов, строители стали больше зарабатывать.
Основная часть спроса концентрируется в городе. В области больше недостроев, выше требования администрации, а себестоимость строительства та же. Чтобы люди поехали в областные населённые пункты – нужен мотив, нужна обустроенная среда и приличная работа. В Сибири можно хоть пять городов построить – а где людей-то взять? Кто туда поедет... Вся Камчатка – 300 000 человек, их всех можно в Шушарах поселить...»
«Мы полагаем, что цены в городе и области постепенно будут выравниваться. «Человейники» – это прошлое, современный жилой комплекс обязательно включает качественную инфраструктуру, спортивные и досуговые пространства, а на городских территориях их просто негде разместить. Фактор расстояния становится менее значимым: улучшается транспортный каркас региона, из «удалёнки» далеко не все сотрудники возвращаются в офисы.
Так что год за годом в области будет расти количество проектов уровня «комфорт плюс» и бизнес-класса. Конечно, это произойдёт не завтра, но процесс неизбежный»
«Спрос и предложение всегда коррелируют друг с другом. И цена только выравнивает эти два элемента рынка. В области стали меньше строить, потому что застроили, прежде всего, две основные локации - Кудрово и Мурино. И сегодня девелоперы еще находятся в поисках таких же по популярности районов. Кроме того, требования покупателей к жилым проектам выросли даже в сегменте бюджетного жилья, и это не может не отражаться на стоимости. Наконец, районы, которые застраиваются в области, постепенно превращаются в добротные спальники, и мало чем не уступают районам мегаполиса по комфорту проживания. Спрос стал более плавно распределяться по основным территориям застройки и города и области.»
