НАШ ЦИТАТНИК: «Система долевого строительства настроена так, что чем меньше средств на счетах эскроу, тем выше ставка для застройщика. Поэтому мы как антикризисную меру разрешили девелоперам сдвигать чуть вправо срок ввода, чтобы гарантированно достроить дома...» Марат Хуснуллин

18 сентября, 12:49

Обозначить границы: влияние приказа Минкульта №1295

1 октября 2021 в 19:09

Последствия вступления в силу приказа Минкульта №1295 обсудили юристы АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнёры» в рамках онлайн-дискуссии «Обозначить границы: новые градостроительные требования на территории исторического поселения Санкт-Петербурга».

Фото: пресс-служба Смольного

Приказ Министерства культуры №1295 «Об утверждении предмета охраны, границ территории и требований к градостроительным регламентам в границах территории исторического поселения федерального значения город Санкт-Петербург» вступил в силу летом этого года. Им утверждены границы (установлены точки координат и картографическое описание) и предмет охраны исторического поселения, а также требования к градостроительным регламентам в его границах.

«Историческое поселение – специальный режим охраны. Сам термин используется в понятийном аппарате закона №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия". Суть такого режима состоит в особом регулировании градостроительной деятельности в целях обеспечения сохранности застройки и ценной исторической и культурной среды отдельных населённых пунктов. Петербург признан историческим поселением ещё десять лет назад, однако до вступления в силу приказа данный режим фактически не применялся», – поясняет Ольга Мищенко, советник практики недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнёры», адвокат. – Особенности режима: согласование градостроительной документации непосредственно с Министерством культуры, а также дополнительные процедуры и требования при строительстве капитальных объектов".

Среди последствий вступления в силу приказа – необходимость утверждения новых редакций Генплана и Правил землепользования и застройки (согласованных с Минкультом), необходимость согласования архитектурного решения с КГИОП, а также дополнительные меры административной ответственности (в частности, штраф до 5 миллионов рублей в случае уничтожения или повреждения объектов, составляющих предмет охраны исторического поселения). Существуют также риски для начатых проектов, если они не соответствуют положениям приказа. Приказ не содержит переходных положений и распространяется в том числе и на объекты в стадии строительства. При этом по градостроительному законодательству во вводе в эксплуатацию может быть отказано, если объект не соответствует ограничениям, установленным земельным и иным законодательством на дату ввода, напоминают юристы.

Как уточняет Ольга Мищенко, многие требования приказа дублируют положения городского закона №820-7 «О границах объединённых зон охраны...», первая редакция которого была принята ещё в 2009 году. Формально данные акты действуют одновременно, и в случае разночтений должно применяться более строгое правило. Однако фактически положения регионального законодательства были прообразом приказа.

«Границы исторического поселения были предметом полемики, но всё же предполагалось, что они будут близки к границам охранных зон, установленных региональным законом. Это было бы логично, учитывая, что Петербург включён в объекты охраны ЮНЕСКО именно как исторический центр и связанные с ним памятники, расположенные в том числе в пригородах. Тем не менее в финальном варианте приказа границы исторического поселения охватывают, по сути, самый центр города – от Большой Невки до Обводного канала с незначительным захватом противоположных набережных. Эта территория даже меньше, чем исторические дореволюционные границы Петербурга: например, в 1917 году южная граница города проходила по Рощинской улице (сейчас это район станции метро "Электросила"). В результате режим исторического поселения не распространяется на активно застраиваемые территории "серого пояса", равно как и не действует он в границах исторических пригородов (Пушкин, Петергоф, Кронштадт), несмотря на их очевидную историческую ценность. Застройщики там не обязаны соблюдать специальные требования», – говорит Юрий Нефёдов, старший юрист практики недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнёры», адвокат.

В предмет охраны входят не только исторически ценные объекты застройки, но и планировочная и объёмно-пространственная структура, композиция и силуэт застройки (включая местоположение существующих и утраченных доминант), соотношение между свободными, озеленёнными и застроенными городскими пространствами, композиционно-видовые связи (панорамы).

Требования к градостроительным регламентам зависят от «средовой зоны», всего таких зон 17. Отдельно можно отметить разнообразные требования к видам разрешённого использования и предельным параметрам земельных участков и объектов капитального строительства, включая требования к вывескам, объектам благоустройства, архитектурным решениям, высотный регламент и т. д. Основное требование для новых объектов – фоновый характер архитектурного решения, обеспечить который следует с помощью способов отделки фасадов, композиционных приёмов, сочетания простых объёмов, горизонтального деления фасада и пр. «Понятие фоновой застройки использовалось и ранее, это не абсолютная новелла. Нормативно это застройка, высота и архитектурное решение, которые являются нейтральными по отношению к объектам культурного наследия и обеспечивают благоприятные условия для их восприятия. Приказ, по сути, детализирует характер этой нейтральности», – поясняет Ольга Мищенко.

Новелла для новых проектов – необходимость согласования архитектурного решения с КГИОП, при этом обязанность согласовывать архитектурно-градостроительный облик с Комитетом по градостроительству и архитектуре не отменяется. Получается, застройщикам в центре города необходимо получать обе визы. КГИОП будет проверять объекты на предмет соответствия предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям, установленным градостроительным регламентом. «На мой взгляд, использование двух процедур излишне. Более целесообразно было бы оставить для исторического поселения только согласование с КГИОП, а за его пределами согласовывать архитектурно-градостроительный облик с КГА», – считает Юрий Нефёдов.

К охраняемым композиционно-видовым связям приказ относит панорамы, виды городского ландшафта и основные визуальные направления. Так, в панорамах охраняются сочетания компонентов исторического ландшафта с акцентами и доминантами на фоне неба «в пределах видимости»: для общегородских – на расстоянии 11 км, для основных – 6 км. Перечень доминант утверждён в приказе. Для панорам кругового обзора пределы видимости ограничены 6 км, но есть оговорка, что объекты дальних планов, расположенные за этим расстоянием, не должны снижать композиционную роль компонентов ближних планов.

«В приказе в качестве одной из панорам кругового обзора приведена панорама с колоннады Исаакиевского собора, который является общегородской доминантой. Возникает вопрос: почему пределы видимости в панорамах кругового обзора установлены императивно как 6 км. Получается, панорама не с колоннады охраняется в пределах 11 км, а с колоннады – 6 км? Что касается оговорки об объектах, расположенных за пределами 6 км, такая формулировка – хорошее поле для битвы экспертиз», – считает Юрий Нефёдов.

Этим приказом реформы не закончатся, уверены юристы. Стоит ожидать дальнейшего совершенствования охранного законодательства. В частности, активно обсуждается порядок выполнения международных обязательств, вытекающих из Конвенции об охране всемирного культурного и природного наследия. «Подготовленный Минкультом законопроект на эту тему пока не прошёл ни одного чтения в Государственной Думе. Говорить о его содержании преждевременно, но основные споры разворачиваются вокруг оснований и порядка согласования строительных проектов с ЮНЕСКО. Очевидно, что согласование любого проекта с центральным аппаратом ЮНЕСКО в Париже крайне обременительно и застопорит все стройки на охраняемой территории», – уверена Ольга Мищенко.