Элитный диссонанс
Цены в элитных новостройках с января выросли на 15%, предложение сократилось на 25%.
Свободное предложение составляет около 600 квартир (80 000 кв.м), подсчитали эксперты Knight Frank SPb. С начала года предложение сократилось на 25%, покупатели активны. Средневзвешенная цена предложения – 477 378 рублей за «квадрат». С начала года цены выросли на 15%. Особенно активно растут цены в объектах Петровского острова и Петроградской стороны. Эти локации в сумме занимают две трети предложения.
Средняя площадь квартиры в дорогой новостройке с конца прошлого года увеличилась на 12,8 кв.м и сейчас составляет 134,5 кв.м. Это максимальный показатель за всю историю рынка.
Осенью была продана последняя квартира в особняке Кушелева-Безбородко. И теперь в петербургском «золотом треугольнике» девелоперам просто нечего предложить покупателю, кроме объектов микродевелопмента (отремонтированные квартиры или блоки квартир в старом фонде). Вторичный рынок служит сдерживающим фактором для роста цен в элитном сегменте, отмечает генеральный директор компании «МК-Элит» Петр Войчинский: «Если клиенты не находят нужного варианта на первичном рынке или в домах после комплексного ремонта, они переключаются на «вторичку». Здесь элитное жилье тоже дорожает, но медленнее. Кряхтят, но покупают...»
В третьем квартале объём продаж в дорогих новостройках увеличился на 8% в квадратных метрах и на 10% – по количеству реализованных лотов. По данным Knight Frank SPb, покупатели предпочитают квартиры с двумя и тремя спальнями: их совокупная доля в структуре спроса составила 58%. Почти половина сделок совершается в диапазоне от 35 млн до 49 млн рублей.
По оценкам экспертов, сокращается спрос на элитное жилье со стороны иногородних покупателей. Доля покупок с инвестиционной целью стабильно составляет 5–7%.
Есть определенный диссонанс между спросом и предложением: застройщики предлагают более просторные квартиры, а покупателей больше интересует жилье площадью 120–150 кв.м вместо 150–180 кв.м. Эта тенденция заметна и на загородном рынке, отмечает руководитель проекта «Ламбери» Алексей Потапов. В октябре в «Ламбери» были проданы два дома «Йорк» по 217 кв.м. Ранее в этом поселке покупали дома площадью 350–450 кв.м, компактного предложения просто не было.
Мнения экспертов:
«Предложение на рынке элитной недвижимости Петербурга действительно продолжает сокращаться. Например, на Крестовском острове в третьем квартале были реализованы почти все квартиры в ЖК «Привилегия», всего четыре лота осталось в готовом клубном доме Esper Club. В связи с этим фокус внимания покупателей элитных объектов сместился в исторический центр, в частности, к набережным и кварталам Литейной части.
Интерес к более компактным планировкам также можно объяснить сокращением предложения: сегодня на первичном рынке находится не так много по-настоящему просторных квартир. Исключениями могут считаться клубные дома «Приоритет» на Воскресенской набережной и «Три Грации» у Таврического сада на углу Захарьевской и Потемкинской улиц. В последнем в основном представлены резиденции с планировками площадью 350 квадратных метров и более.
Очевидно, что в таких условиях, при неизменном покупательском интересе и постепенном сокращении предложения, цены будут расти. В нашей компании за 9 месяцев 2021 года стоимость элитной недвижимости, в зависимости от объекта, выросла от 10% до 40%...»
«Мы видим прирост интереса к дорогим объектам в третьем квартале. Он обусловлен длящимся состоянием неопределенности. Показатели инфляции, курс рубля по отношению к основным валютам, цены на потребительские товары, на традиционно значимое для России сырье меняются разнонаправленно. На поведение продавцов и покупателей продолжают оказывать «ковидные» социально-экономические ограничения.
Рост цен также стимулирует тревожность потенциальных покупателей, связанная с удорожанием строительных материалов.
Поскольку сегменты рынка недвижимости связаны между собой, то существенным фактором, влияющим на рынок в целом, стали подорожавшая «аренда» и разогретая «загородка». Кроме того, во второй половине августа и сентябре проявил себя фактор сезонности: «интересанты» мониторят рынок после летнего перерыва.
Реальное изменение показателей спроса мы сможем оценить в четвертом квартале.
Ощутимый рост цен в Петроградском районе и, в частности, на Петровском острове во многом связан с тем, что указанная локация является самой активной в части реализации строящейся недвижимости в центральной части города. И рост цен здесь определяют реализуемые девелоперами проекты класса «бизнес» и «элита». При этом представленное здесь «типовое предложение в старом фонде» и реализуется, и растет в цене значительно медленнее.
Интерес к определенным типам квартир, например, площадью 120-150 кв.м. с 2-3 жилыми комнатами, «кухней-столовой-гостиной» и 2-3 «мокрыми зонами» - результат смены потребительской парадигмы. Потенциальный покупатель ставит на первое место качественные показатели и важные для него особенности. Сейчас еще большую привлекательность в глазах клиентов приобрели «вид из окна», «летние помещения», «камин»... С другой стороны, рост стоимости квадратного метра естественным образом влияет на аппетит гурманов недвижимости Петербурга.
Квартиры площадью 120-150 кв. м с 2-3 жилыми комнатами нельзя назвать «компактными», зато они «наиболее востребованные» - их приобретают «региональные» покупатели, москвичи, перебирающиеся в Петербург сотрудники ОСК и Газпрома.
Полагаю, предложение будет прирастать новыми проектами, связанными с освоением имеющихся лакун в центральной и развитием территорий «серого пояса». Важное значение на рынок может оказать уточнение ситуации с апартаментами.»
«Если клиенты не находят нужного варианта на первичном рынке или в домах после комплексного ремонта, они переключаются на «вторичку». Здесь элитное жилье тоже дорожает, но медленнее. Кряхтят, но покупают...
Предложение сокращается не только на первичном рынке дорогого жилья, но и на вторичном. Год-два назад нормальный объем предложения в элитных локациях (четыре центральных района) составлял 1200-1500 квартир, сейчас – менее тысячи лотов. И далеко не всегда качество готового жилья соответствует локации. Во вторых-третьих дворах можно найти квартиры и по 100 000 рублей за кв.м. Но они потребуют как минимум таких же вложений. И если ремонт в отдельной квартире сделать еще можно, то привести в порядок подъезд и двор для единичного покупателя нереально. Это ниша для микродевелопмента. Локальная реконструкция могла бы составить серьезную конкуренцию новым проектам, но она сдерживается жесткими нормативными ограничениями. Дворы и придомовые пространства в старом фонде не выдерживают конкуренции с такими же пространствами в новых проектах – таких как «Гранвиль», «Привилегия», «Монферран». Или в редких объектах комплексной реконструкции, вроде особняка Кушелева-Безбородко.
Действительно, возникает диссонанс: покупатели все больше внимания обращают не только на потребительские свойства квартиры и дома, но и на ближайшее окружение. И готовы за это платить – а предложить им нечего. Поэтому будут появляться новые элитные локации в Московском районе, вокруг площади Мужества, в новой части Васильевского острова. Особенно вблизи парков. »
