РаСКЛАД-2022: чем живет и чего ожидает рынок складской недвижимости Петербурга?

Участники дискуссии:

 Александр Шевелев:
– Общий объем рынка складской недвижимости в Петербурге на сегодня составляет 3,7 млн кв.м. Прирост за год – около 0,2 млн кв.м, вакансия − 1,3%. При этом доля свободных площадей в А-классе уже близится к 0%. При пересчете в квадратные метры это менее 10 000 кв.м на весь город и область. Средние ставки аренды на сегодня таковы: gross – 600 руб./кв.м в месяц, triple net – 4700 руб./кв.м в год. Применительно же к классу А актуальные предложения достигают 700 руб./кв.м в месяц (5750 руб./кв.м в год). Причем цифры продолжают расти.

Александр Маслаков:
– Рынок стал активно развиваться в прошлом году на фоне ситуации с коронавирусом. Основным драйвером спроса стал e-com. Снижение вакансии в первую очередь связано с поглощением большого количества складских площадей, в том числе класса А, маркетплейсами. Если в предыдущие годы на заключение сделки уходило от трех до шести месяцев, то основной плюс e-com – быстрое принятие решений. 
Мы в этом году сделали ставку на развитие инфраструктуры наших площадок, например, сейчас в Буграх завершается создание съезда с КАД. К активному строительству объектов пока не приступаем из-за имеющихся рисков: капрейт низкий, ставки по кредитам высокие. Если что-то изменится, начнем строить. И не только мы.

Евгения Иванова:
– Заказчики к вам сейчас приходят?

Александр Маслаков:
– Довольно большое количество запросов ориентировано на крупные проекты в формате build-to-suit – от 50 000 до 70 000 кв.м, по всем мы ведем диалог. Рынок находится в переходном периоде. Ставка triple net по действующим объектам сейчас в районе 5200 руб./кв.м в год, к концу 2021-го она подрастет до 5500 руб./кв.м. В новых проектах ставки существенно выше. При этом все до сих пор помнят старые расценки на уровне 3900-4000 руб./кв.м. Эти цифры мешают многим воспринимать реальность.
В Петербурге анонсировано несколько проектов фулфилмент-центров со сроками реализации 2023-2024 гг. Как это отразится на рынке – большой вопрос. Тем более я не исключаю и строительство новых спекулятивных объектов на волне нынешнего ажиотажа.

Александр Дубровин:
– E-commerce сейчас задает темп развития всему рынку. Конечно, все помещения, которые занимают маркетплейсы, продолжат арендовать, потому что объектов на рынке не хватает. В России по статистике за первое полугодие 2021 года доля e-commerce в ритейле составляет 8-9%, в Корее и Китае – 25%. При этом маркетплейсы в Азии продолжают расти, а любые азиатские тренды настигают Россию через два-три года, а то и раньше. Значит, и у нас доля e-commerce в ближайшие годы будет порядка четверти в структуре ритейла. Эти игроки будут заказывать все больше объектов по схеме build-to-lease с учетом их специфики, а также собирать все спекулятивные площади с рынка. Потребность онлайн-ритейлеров в складской инфраструктуре на данный момент опережает возможности девелопмента. 
Если помните, несколько лет назад мы все радовались крупным объектам для e-commerce, таким, например, как складской комплекс площадью 140 000 кв.м для Wildberries. Но только PNK в этом году строит 1,2 млн кв.м, из них для «ВсеИнструменты.ру» в Подмосковье – 188 000 кв.м, для LPP в Жуковском – 80 000 кв.м, «Гала-центр» в Белом Расте – 72 000 кв.м. Общий объем того, что мы строим для Ozon в разных регионах, – больше 500 000 кв.м, и для Ozon строим не только мы. Если раньше в запросе онлайн-ритейлера фигурировала средняя площадь 20 000-30 000 кв.м, то сейчас она уходит за 100 000 кв.м. 

Евгения Иванова:
– Расскажите про ваши проекты. Рассматриваете ли новые участки под застройку?

Александр Дубровин:
– Сейчас в Петербурге в «PNK парке Софийская КАД» мы заканчиваем пару небольших объектов, в этом году начали строить спекулятивный склад в «PNK парке Шушары-3», но по ходу работ его решил взять в аренду один из маркетплейсов. Таким образом, на рынке Петербурга у нас довольно давно не было готовых спекулятивных объектов. Хотя девелоперу комфортнее построить именно так: когда к моменту ввода есть понимание всех затрат, и площади можно сдавать в аренду по адекватной ставке. 
Мы традиционно развиваемся на юге, в районе Софийской улицы. Изначально начинали бизнес в Шушарах. И спрос мы видим на юге. 
В наших двух парках на этом направлении еще есть свободные участки, но новые территории, предназначенные для развития, в этом районе на продажу выставляют крайне редко. 
Мы считаем, что сейчас стоит строить в спекулятивных целях универсальные кросс-доковые объекты в востребованных локациях. На ближайшие пару лет дефицит сохранится. 

Наталья Денисова:
– Мы достроили последний склад осенью прошлого года. Треть площадей  сдали в аренду до ввода. Оставшиеся две трети (порядка 30 000 кв.м) – весной. У нас есть планы по развитию, сейчас ведем переговоры по шестому складу, готовы строить под клиента 60 000 кв.м. Пятый склад площадью около 25 000 кв.м будем строить как спекулятивный.

Александр Шевелев:
– Понятно, что e-commerce бьет все рекорды. А кто еще интересуется площадями?

Наталья Денисова:
– Преобладают интернет-магазины, причем не только продуктовые. Производства в меньшей степени.

Александр Шевелев:
– Если бы у вас сейчас было еще одно здание, какую бы заявили ставку?

Наталья Денисова:
– 720 руб./кв.м с коммунальными услугами – вполне рыночная ставка.

Александр Шевелев:
– Компания «Навигатор-СБС» – один из смельчаков, которые строят «в рынок», то есть спекулятивные площади. Александр, расскажите о проекте на Волго-Донском.

Александр Кравчук:
– Недвижимость – не основное направление для компании, мы больше работаем с госзаказом, в основном занимаемся инженерными сетями. 
У нас есть небольшой участок на Волго-Донском проспекте под склад. На нем запланировано здание порядка 10 000 кв.м. Участок очень хорошо расположен с точки зрения логистики – 1 км до КАД. Сейчас ведется проектирование, планируем заход в экспертизу на январь 2022-го, а окончание стройки – на первый, возможно, второй квартал 2023-го. Надеемся, здание будет востребовано. Хотелось бы сдать его двум арендаторам. Брокеры говорят, что они найдутся без проблем.

Наталья Иголкина:
– У нас три складских проекта, они полностью сданы. Теоретически мы хотим строить и дальше. Но Raven Russia – аккуратная инвестиционная компания, которая просчитывает все шаги и оценивает риски. К сожалению, в связи с ростом стоимости строительства и ее непредсказуемостью в будущем довольно сложно оценить себестоимость. 
И как бы ни хотелось воспользоваться рыночной ситуацией и отсутствием вакансии, мы пока осторожничаем и смотрим, как будут развиваться события. Пока стоимость строительства не стабилизируется, решение не примем.

Александр Шевелев:
– Какую бы вы позиционировали ставку при наличии площадей?

Наталья Иголкина:
– Ставки растут динамично. Мы бы ориентировались на диапазон от 5000 до 5200-5500 руб./кв.м в год на 2022-й.

Владислав Васильев:
– Рынок, безусловно, будет расти. С моей точки зрения, в ближайшие три-четыре года этот процесс будет поддерживаться именно за счет e-commerce, а далее, я глубоко убежден, Россия станет транзитным хабом, что также позитивно повлияет на развитие сегмента. Сейчас мы ведем переговоры с турецкими, итальянскими и другими инвесторами, которые видят возможность строить на Шелковом пути большие производственно-складские комплексы. И если сейчас e-commerce поддерживают в основном поставки из-за рубежа, то в будущем ситуация изменится. Мы уже видим, что многие производители, например, сельхозпродукции, пытаются расширить свой бизнес.

Евгения Иванова:
– Много ли объектов вы сейчас строите в Петербурге?

Владислав Васильев:
– Недавно мы заключили контракт на генпроектирование более 100 000 кв.м, думаю, через полгода приступим к стройке.

Евгения Иванова:
– Это объект под заказчика или спекулятивный?

Владислав Васильев:
– Я не очень верю в спекулятивный рынок, хотя он, безусловно, есть. Если мы говорим про проекты от 10 000 кв.м и больше, они всегда реализуются под конкретного клиента, потому что используемые технологии очень меняются.
Кстати, мы сейчас рассуждаем в основном про класс А, но надо понимать, что не всем нужны такие объекты. Складов категории С в ближайшее время тоже будет не хватать.

Елена Прозорова:
– Наша компания занимается девелоперскими проектами в гостиничной и офисной недвижимости. Сейчас мы активно работаем над проектом на севере города, в Горской, на площадке, которая ранее использовалась при строительстве Комплекса защитных сооружений. Хотим развивать ее как мультифункциональный комплекс со складской, индустриальной и туристической функциями. 
На территории Петербурга склады формата light industrial – новое направление. Это сооружения небольшой площади с гибкой планировочной структурой, которая подойдет для объектов любого функционального назначения.

Олег Избяков:
– В рамках соглашения, заключенного с городом на Петербургском международном экономическом форуме, планируется осваивать территорию площадью около 150 га. Существенную ее часть займут складские объекты, включая light industrial. Мы рассчитываем приступить к строительству в 2023 году. 

Александр Шевелев:
– Большинство игроков придерживается осторожной позиции, предпочитая строить при наличии «якорного» арендатора или целиком ориентировать комплекс на одну компанию. Вы взяли курс на рынок. Почему?

Олег Избяков:
– Мы видим, что рынок складской недвижимости серьезно вырос. Сейчас 42% складов на рынке строятся под заказчика, в особенности под заказчиков от e-com. Политика компании в этом направлении очень гибкая, поскольку площадь планируемых объектов значительная. Уверены, что проект выстрелит.

Владислав Васильев:
– «Мегалайн» – не единственная компания, вышедшая в последнее время на рынок складов. Например, недавно ПИК создал компанию «ПИК Индастриал» и инвестирует в складскую недвижимость. Уверен, их ждет успех. Рост рынка сейчас открывает возможности для новых игроков. 

Михаил Смолко:
– В качестве консультанта, генпроектировщика и генподрядчика мы сейчас участвуем в реализации проектов общей площадью порядка 200 000 кв.м. Из них три четверти расположены на юге города, остальные – на севере. Три четверти – это спекулятивное строительство складов с прицелом на e-commerce. Речь только об объектах класса А, без учета остальных складов и light industrial. Спрос на наши услуги есть и от новых игроков, которые только заходят на рынок, и от тех, кто, например, владеет земельным участком или производственным активом и рассчитывает построить склад и сдать его в аренду на волне высокого спроса.

Александр Дубровин:
– На складской рынок выходят девелоперы, ранее работавшие в других сегментах. Однако, скорее всего, их будет ждать разочарование: на жилой и других типах коммерческой недвижимости они привыкли зарабатывать значительно больше. При этом инвесторы и рантье на рынке складской недвижимости сейчас чувствуют себя очень комфортно. Текущая ставка капитализации и долгосрочные договоры аренды с ежегодной индексацией позволяют получать доходность на уровне 10% годовых и выше. Поэтому как инвестиционные продукты склады работают отлично, что подтверждает и развитие рынка частных инвестиций. PNK в прошлом году представил фонд для частных инвесторов PNK rental. В этом году он стал биржевым, сейчас активы составляют 5 млрд рублей и более 100 000 кв.м недвижимости. Фонд бурно растет: доходность обеспечивает рентный поток, который в индустриально-складской недвижимости выше, чем в жилой.

Евгения Иванова:
– На какие цифры вы ориентируете пайщиков?

Александр Дубровин:
– С учетом ежегодной индексации договоров мы ориентируем клиентов на доходность на уровне 12-14% годовых за пять лет.
За прошлый квартал доходность составила 11% годовых. За прошлый год (с июля по июнь) – 20%. Столь высокий показатель объясняется тем, что пара объектов была успешно реализована с прибылью для инвесторов. Мы будем продолжать продавать объекты из фонда, обновлять его. 

Евгения Иванова:
– А какой порог входа?

Александр Дубровин:
– На бирже пай сегодня стоит 1726 рублей. Что касается light industrial, мы считаем, что этот рынок в России потенциально очень большой. Компании, которым необходимы площади 500-1000 кв.м, вынуждены работать в  некомфортных условиях, вкладывать уйму денег в содержание морально устаревших объектов. Уверен, что этот рынок очень интересный.

Александр Паршуков:
– Сейчас мы готовим третью очередь индустриального парка «Марьино». Запросы на склады в ее составе периодически приходят, но мы гораздо больше общаемся с промышленными предприятиями. Очень долго рассматривали формат light industrial, но отказались от него, поскольку финансовая модель не сложилась. Возможно, мы, являясь частью банковской группы ВТБ, не готовы к тем рискам, которые предполагает спекулятивное строительство. А build-to-suit в light industrial не работает. Маленькие компании не готовы подписать обязательства на два года вперед, чтобы объект спроектировали и построили под них. 

Андрей Погорелец:
– Производители, планируя покупку и строительство площадей, слабо просчитывают необходимость в складах для сырья и готовой продукции. Это как раз тот сектор, который будет, на наш взгляд, развиваться. Мы будем стараться искать площадки на юге и севере и быть ближе к контрагентам, чтобы плечо поставок было меньше. Площадки, скорее всего, будут в среднем по 10 000-15 000 «квадратов», с простыми требованиями к стенам и потолкам, но с максимально обеспеченной напольной зоной, зонами входа и выхода. Критерием много, особенно в части нагрузки на пол.

Александр Лужинский:
– Хочу обратить внимание на дефицит складов последней мили для электронной коммерции. Спрос на них будет, вложения окупятся.
Ставка аренды очень сильно выросла. С начала года она увеличилась на 150, а где-то и на 200 рублей за квадратный метр в месяц. Поскольку мы растем, то вынуждены арендовать площади по такой цене.

Евгения Иванова:
– Какие требования к объектам выдвигает Ozon?

Александр Лужинский:
– Они должны быть желательно высокого класса – В+, А. Хорошо бы иметь секции или отдельно стоящие здания площадью 3500-4000 кв.м в разнообразных локациях в городе и в ближайших пригородах.

Евгения Иванова:
– Сколько вы арендовали складов в Петербурге за последний год?

Александр Лужинский:
– Фулфилмент-центр – порядка 54 000 кв.м. Если же посчитать все наши склады по городу – это еще порядка 50 000 кв.м.

Евгения Иванова:
– А сколько вам еще нужно?

Александр Лужинский:
– Возможно, больше, чем в этом году.

Андрей Ферябников:
– Для нашего бизнеса помещений в Петербурге нет. Склады последней мили – основной требование, я согласен. Большие склады не требуются, нужно 5000-7000 кв.м. 

Александр Ларин:
– Мы зашли на этот рынок недавно, осенью прошлого года, когда поняли, что пошло движение вверх. Мы приобрели склад в Шушарах. И это наша третья сделка по покупке складских площадей после объектов в Тверской области и Москве. Сейчас смотрим другие проекты, но, к сожалению, цены тоже пошли вверх, поэтому пока новых сделок не заключаем. Надеюсь, будем развиваться дальше. Раньше занимались в основном офисной недвижимостью. 

Александр Шевелев:
– Финал дискуссии, на мой взгляд, достаточно очевиден: рынок складской недвижимости в Петербурге растет не по дням, а по часам. Однозначно нужно строить: и «в рынок», и под заказчика.

Будем рады видеть всех в гостях в Дискуссионном клубе NSP. 
Следите за анонсами будущих встреч на сайте NSP.RU.