«Аутентичных лофтов на рынке Петербурга фактически нет»

Петербург – город с богатым архитектурным наследием, рамки которого в последние годы заметно расширяются. Если раньше считалось необходимым в первую очередь сохранять и приспосабливать к современному использованию образцы классической архитектуры, возведенные до революции, сегодня все чаще звучит призыв дать вторую жизнь индустриальным объектам.

Высокий технический и эстетический уровень некоторых таких построек делает их привлекательными почти для любого функционального наполнения: от бизнес-центров класса А до креативных пространств. Однако логичный путь развития заброшенных промышленных зданий, связанный с их трансформацией в жилье, в Петербурге почему-то реализовать не удалось. Хотя, если обращаться к истории лофтов, где как не в Петербурге им быть, расти и множиться? Столетие назад в США лофты стали жильем нового формата: без перегородок, рамок и границ, для свободных духом людей. Сначала они возникали стихийно, а затем рынок недвижимости распробовал этот полулегальный тип жилища, и сегодня лофт плотно ассоциируется исключительно с премиум-сегментом.

Сможет ли Петербург, в котором до сих пор числится более сотни промышленных объектов, основная часть которых давно не используется по назначению, повторить путь Нью-Йорка, и что мешает ему сделать это сейчас?

Маскировка под лофт

 На запрос «лофт в Петербурге» Google выдаст десятки вариантов – фотостудии, пространства для вечеринок, апартаменты с посуточной или с почасовой арендой, офисы, креативные площадки… Вот только большинство этих предложений, скорее всего, будут не лофтами в классическом понимании, а всего лишь стилизацией. Например, на рынке можно найти студии «в стиле лофт» метражом 28 кв.м, и хорошо если с высоким потолком, но чаще – со стандартным.

В России лофт из формата жилья превратился в тип отделки, из недвижимости для селебрити – в способ сделать поинтереснее скромную квартирку в новостройке комфорт-класса. 

К лофту прибегают также, когда хотят обратить в плюсы минусы бывшей коммуналки в старом фонде.

Лофт на рынке жилой недвижимости в Петербурге, безусловно, популярен (иначе стали бы девелоперы возводить целые жилые комплексы с экстерьерами, стилизованными под промышленные корпуса?), но пока живет отдельно от индустриальной архитектуры. Ситуация довольно странная: на формат явно есть спрос, при этом аутентичных лофтов на рынке фактически не представлено. В то же время в Москве уже больше десяти лет застройщики целыми кварталами превращают бывшие фабрики в многофункциональные комплексы, в том числе с жилой функцией.

Атмосфера на любителя

 Первая и главная причина, по которой заводские площадки царского времени в Петербурге еще не стали жильем для креативного класса, – отрицательная экономика таких проектов. Девелоперам, приобретающим участки для комплексного освоения территории, проще, дешевле и быстрее все снести и построить заново. А если старинная постройка имеет охранный статус, то приспособить здание-памятник выгоднее под бизнес-центр, коворкинг или хостел. Во-первых, к коммерции меньше вопросов с точки зрения технических характеристик и эксплуатации. Во-вторых, жилье всегда подразумевает определенную инфраструктурную нагрузку. А это дополнительные расходы на строительство школы (или как минимум детского сада), при и так отрицательной экономике.

Вторая причина – рынок. Аутентичный лофт – это дорого, нестандартно и рассчитано на аудиторию со специфическим вкусом. Такое жилье по умолчанию не может быть массовым. При этом в рамки классической элитной недвижимости его тоже не впихнуть: «серый пояс» часто проходит через депрессивные локации, а точечные объекты в более благополучных местах относительно удалены от центра города. В сухом остатке получаем узкую прослойку горожан, готовых платить за атмосферу и нестандартный образ жизни.

«Азарт» новизны

 Несмотря на очевидные сложности работы с промышленным наследием, азартное желание воплотить в Петербурге то, что в Нью-Йорке образовалось стихийно, раз в несколько лет посещает местных девелоперов. А самые прогрессивные участники рынка даже находят способ реализовать такие проекты. Так, этим летом о планах приспособить под апартаменты промышленные площади заявил собственник фабрики «Красное знамя». Возможно, в обозримом будущем мы увидим на рынке и другие подобные проекты: промышленные предприятия неспешно мигрируют из «серого пояса» в заКАДье, освобождая привлекательные локации, а нередко – и нерядовые архитектурные объекты.

Но фактически наша компания первой решила организовать жилые лофты на бывшей фабрике. В 2017 году мы приобрели под жилую застройку площадку бывшего кондитерского производства «Азарт» (также известного как кондитерская фабрика Георга Ландрина). На участке в основном располагались советские постройки, не представляющие ценности, но оказались и два объекта, которые нам не хотелось сносить: кирпичный корпус в стиле модерн и дымовая труба, построенные в 1913 году. Мы решили их сохранить еще до того, как КГИОП признал их объектами культурного наследия регионального значения. Мы понимали, что предстоит долгий путь и рутинная работа: поиск подрядчиков для разработки проекта реконструкции и приспособления, многочисленные согласования с КГИОП. Однако рассчитывали, что это будет сильный проект – первый в своем роде на рынке Петербурга.

Спустя четыре года, после тщательной подготовки, экономических расчетов и  согласования всей необходимой документации, мы готовимся к старту продаж нового для города продукта.

Без лишних декораций

 За сто лет здание фабрики серьезно не перестраивали. В советский период к нему с торцов лишь добавили два корпуса. В исторической постройке сохранилось большинство конструктивных элементов, включая капитальные кирпичные стены и перекрытия. Лицевой фасад тоже остался в первоначальном виде, каким его задумывал архитектор. Так что проект реконструкции не предполагает радикальных вмешательств и заметных внешних трансформаций, однако в здании будут заменены изношенные перекрытия, появятся лифты и аккуратная мансарда. Много внимания мы уделяем и деталям, например, восстановим дверные проемы по архивным материалам. Лестничные клетки и оконные проемы на дворовом фасаде также воссоздадим в исторических габаритах, вернем аутентичную расстекловку.

Внутри будет всего 44 лофта: от компактных – размером 45 «квадратов», до просторных 162-метровых. Высота потолков будет доходить до четырех метров, а высота окон – до трех. В лофтах на последнем этаже предусмотрены мансардные окна, а также возможность установки камина. Мы предлагаем помещения без отделки – кирпичные стены и пол с цементной стяжкой. Здание, которое уже обладает всеми свойствами лофта – высокими потолками, просторными помещениями, большими окнами, фактурными стенами из кирпича, – не нуждается в дополнениях и декоре. Ему необходимо лишь бережное отношение, чтобы вернуть первозданный вид.

Мы уверены, что такая недвижимость найдет своего покупателя. Не сносить, а приспосабливать исторические промышленные здания под актуальные запросы горожан – это новый вызов для девелоперов.