НАШ ЦИТАТНИК: «Стройка – это не набор для борща. Себестоимость нельзя рассчитывать по мифической корзине...» Алексей Белоусов

1 декабря, 03:13

«Хорошо, что на петербургский рынок новостроек приходят игроки из других регионов»

Сегодня в 07:00
1 550

«Хорошо, что на петербургский рынок новостроек приходят игроки из других регионов»

Петербургские застройщики, несмотря на конкуренцию, избалованы высоким спросом на городские новостройки и не всегда уделяют должное внимание комфортности проектов, считают в корпорации «Мегалит». Кстати, компания и сама готова менять подход к проектированию жилых комплексов. О том, по каким параметрам коллеги из регионов обогнали местных девелоперов и как наверстать упущенное, рассуждает заместитель генерального директора корпорации «Мегалит» Анжелика Большегородская.

Большегородская Анжелика Александровна
Большегородская
Анжелика Александровна

заместитель генерального директора ООО «Мегалит – Охта Групп»

 Почему вы решили, что петербургские проекты в числе отстающих? И каких важных характеристик им не хватает?
– Это стало очевидно после общения с коллегами из других регионов, с которыми я встречалась, например, на форуме «Движение». Они не избалованы спросом, у них маленькая маржа и совсем другой подход: чтобы привлекать покупателя, приходится каждый следующий объект делать интереснее, чем предыдущий. На мой взгляд, региональные девелоперы опередили и Петербург, и Москву по части концепций. Мы довольно давно рассуждаем о том, что дольщику нужно не просто жилье, а среда обитания. Но если в Петербурге застройщики лишь начинают воплощать такой подход, в регионах его уже давно реализуют. Мы поездили по стране, посмотрели конкретные проекты и пришли к выводу, что отстаем. Даже Москва, где спрос огромен, начинает подтягиваться, а Петербург немного тормозит.
Среда обитания – это ведь не только стены в квартире, но и внутридомовое пространство, места общего пользования, то, как они сформированы и насколько удобны. Это и уголки для мытья лап домашних питомцев, и эргономичные колясочные, пространство двора, благоустройство, озеленение… Нужны и магазины, и какой-то досуг, и место для прогулки с ребенком в самом комплексе. Есть понятие 15-минутного города, когда все необходимое рядом.
Безусловно, точечная застройка в эту концепцию не вписывается и будет терять актуальность. Более интересны проекты комплексного развития территорий, которые позволят удовлетворить запросы потребителей в части комфорта.

 Получается, петербургские девелоперы не дорабатывают?
– Рынок конкурентный, жить на нем непросто, но спрос нас немножко избаловал. Хорошо, что к нам приходят игроки из других регионов со своим видением новостроек. Это приведет к развитию города. Мы начинаем смотреть совсем по-другому на новые проекты.

 А что скажете про планировки квартир и архитектурные решения? Тут тоже отставание?
– Не могу так сказать. Дольщик ведь голосует рублем – покупает или нет. Во всяком случае в проектах нашей компании к моменту сдачи в эксплуатацию нереализованных квартир практически нет. Мы идем за пожеланиями и потребностями покупателей, придумываем что-то новое, поскольку рынок меняется, как и потребности людей. 

 Разве покупатели не инертны и не считают до сих пор, что в «сталинках» самые удобные планировки?
– Не соглашусь. Люди развиваются, уходят шаблоны. Есть те, кто действительно выбирает примерно такую же планировку, как в старой квартире, разве что площадь побольше. Ну и двор более благоустроенный. Однако большинство нынешних покупателей – это скорее молодые люди. За их быстро меняющимися потребностями застройщикам надо поспевать. Кроме того, многое изменил локдаун, когда многие стали трудиться онлайн. Раньше активно работающий человек приходил домой, чтобы поесть и поспать. В лучшем случае – еще поиграть с детьми вечером. А теперь он весь день остается в домашнем пространстве. У него появилось время разглядеть, как, собственно, он живет, и понять, что его не устраивает в квартире, доме и во дворе.

 Проекты в каких регионах вас особенно впечатлили?
– Например, в Тюмени, Екатеринбурге, Московской области. В Минске есть очень интересные решения в малоэтажных комплексах, в том числе архитектурные. У нас, кстати, есть перспективный малоэтажный проект за городом, где будут таунхаусы, коттеджи и многоквартирные дома – планируем целый поселок создать.

 А что это за проект?
– Пока подробно о нем говорить рано. Но это достаточно большая территория во Всеволожском районе. Мы, по сути, задумали микрорайон, который будет отвечать критериям того самого 15-минутного города. Учитывая уровень онлайн-технологий, там можно будет жить, выезжая в Петербург только ради культурной программы. Это амбициозная задача – создать самодостаточный микрорайон.

 Раз будущее за крупными проектами комплексного развития, редевелопмент «серого пояса» отойдет на второй план? Ведь там возможности ограничены…
– Нет, конечно. И в этих проектах можно создать комфортную среду. Реновация территорий (даже небольших) продолжится. Можно правильно сформировать среду и вокруг одного дома, чтобы покупателю было интересно. Все зависит от застройщика и его фантазии. Причем сейчас надо задумываться о том, что заинтересует клиента лет через десять.

 Вы планируете новые проекты в Петербурге? И чем они будут отличаться от предыдущих?
– Конечно, мы занимаемся поиском новых пятен. Планируем остаться в рыночной нише комфорт-класса, но добавить в проекты новые опции. Изменим подход к формированию дворового пространства, мест общего пользования, задумываемся, по какой схеме реализовывать коммерческие помещения. Для комфорта жителей нужен определенный перечень услуг в самом комплексе.

 Обычно для этого застройщики сдают коммерческие встройки в аренду, а не продают.
– Да, это самый простой и понятный подход, когда застройщик регламентирует назначение помещений. Но мы еще не приняли окончательное решение. При такой схеме придется «заморозить» достаточно большой объем средств, нужно увязать экономику всего проекта с этими задачами.

 Сколько и каких коммерческих помещений должно быть в жилом комплексе?
– Ровно столько, сколько требуется в конкретном проекте. Например, в ЖК «Приморский квартал» все первые этажи занимают нежилые встройки и нет закрытых дворов. На момент запуска проекта это было оправданно. Кстати, наличие или отсутствие доступа для посторонних во двор играет большую роль при выборе назначения и количества коммерческих помещений. Есть и другие нюансы. 
В Петербурге жилые первые этажи в новостройках уже редкость, но в регионах мы увидели много таких проектов и интересных решений – например, выносные террасы в квартирах на первых этажах. И такие варианты очень востребованы.

 Что вы хотите поменять в благоустройстве? Нужно больше клумб и турников?
– Должен быть ландшафтный дизайн, созданный профессионалами. И этому надо уделять много внимания. Необходимо четкое и правильное зонирование: места для выгула собак, для прогулок детей, для занятий спортом, тихие зоны для отдыха пожилых людей и площадки, где будет проводить время молодежь. А с учетом нынешних реалий требуются и места, где можно поработать. Зонирование не менее важно, чем озеленение, поэтому профессионалы в сфере благоустройства должны подключаться к проекту на той стадии, когда на участке еще «расставляют» здания. Такие специалисты на рынке уже появляются, есть серьезные компании с творческой жилкой. Кстати, в регионах мы познакомились с нестандартными подходами к малым архитектурным формам. Облик жилого комплекса формируют ведь не только фасады. Идеи архитекторов получают развитие в ландшафте, уличной скульптуре и т. п.
 
 Все эти улучшения неминуемо приведут к увеличению себестоимости строительства. Оправданно ли это?
– Махнуть рукой на экономику проекта невозможно. Тем более в городе меняются правила игры, и на застройщиков ложатся дополнительные обязательства. Сложность состоит еще и в том, что объем социальной нагрузки становится понятен лишь в тот момент, когда проектирование завершено. Даже новая Градостроительная комиссия рассматривает объекты, по которым уже готовятся разрешения на строительство. К сожалению, понимать все обязательства на стадии покупки участка по-прежнему нереально.
Безусловно, идти на дополнительные затраты придется, но с осторожностью – чтобы не погубить бизнес-модель.
Не всегда ведь для улучшения комфортности проектов требуются серьезные вложения. Порой достаточно небольших корректив, главное – всерьез над ними задуматься. В жилых комплексах эконом-класса эти процессы могут идти не так быстро, но в обозримом будущем они затронут все рыночные сегменты.

 Упрямая статистика утверждает, что число застройщиков в стране сокращается. Вполне вероятно, что на рынке в итоге останутся только очень крупные игроки, которые будут диктовать свои условия и сдерживать развитие…
– У нас есть коллеги-единомышленники, которые настроены оптимистично и готовы меняться. Повесить голову и смириться можно всегда, а мы еще хотим работать и развиваться. Хотя многое зависит от позиции властей. Надо думать не только об объемах ввода, но и о создании комфортной городской среды. Предприятия-гиганты надежны, но основной двигатель развития – это средний бизнес.

 Новый взгляд на реализацию проектов потребует перемен внутри компании?
– Конечно. Мы уже понимаем, чему надо научиться, как поменять структуру компании, каких сотрудников надо нанять или переучить, готовимся к BIM-проектированию. Следующий год будет временем серьезных внутренних трансформаций. Надо смотреть на проекты другими глазами. Это непросто, но интересно.